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楼市调控满百日:房价上涨约10% “滚粥”撤火

2017-07-01 08:13:15 来源: 羊城晚报

从“317”新政施行,到“330”新政加码,楼市如滚沸的一锅粥,瞬间遭撤火,如今已满百日矣!

百日过去,市场如同这一锅粥,表皮渐冷而余温仍在,暗中沸腾,一口啖落,滚烫依旧;但毕竟已经撤火,时间总会让它渐渐冷却,渐变正在发生中。

上涨约10%,楼价依然热

毕竟是大火沸腾之后,就算骤然撤火,楼价依然保持热度。新政百日,广州楼市仍未见“降价”二字。

目前广州楼市的一手网签价,无法完全反映真实的市场价格变化信息,建议观察广州二手楼市价格的变化。

广州链家研究院发布的数据显示,近十周二手楼价变化较大,跌幅较大的一周,跌幅超过5%;涨幅最明显的一周,涨幅超过10%。从十周的平均数来看,楼价依然上涨。

根据链家与中原地产提供的数据,广州的二手楼价,第二季度比排名前列季度保持大约8%的增长。在一些成交活跃的区域,比如海珠区和白云区,其涨幅还要更大。

成交腰斩,但谈不上“惨淡”

在百日内,广州楼市最明显的变化是——成交量的变化。

新政出台后的四五月黄金档期,广州一手住宅成交量惨遭滑铁卢,相比去年同期近乎腰斩。不过,因为去年的成交量基数非常高,所以尽管调控后成交量同比明显下滑,但是4月至6月的成交量还是保持在每月6000-8000套的水平内,这样的成绩单,尚谈不上“惨淡”。

要知道,2010年10月15日,广州楼市出台“穗4条”开始限购后,11月一手住宅成交量迅速从1万多套回落到3000多套,此后出现长时间盘整,月成交量只有三四千套。

公寓受挫明,投机无处可去

应该说,调控后受挫最明显的是公寓市场。

对比调控前,广州一手公寓成交量直降80%以上,很多公寓项目门可罗雀,不少开发商不得不将公寓“雪藏”,转而销售写字楼、商铺。

广州中原研究发展部预计,上述状态会成为2017年广州一手商用市场的主旋律。商用公寓项目将面临严峻的消化问题,假若低迷的成交及市场观望延续,不少公寓项目或将会逐步下调价格,以价换量。

2.76%!二手议价空间放大

尽管目前广州二手楼价仍然滚烫,但是成交量下降,直接导致二手市场活跃度下滑,广州二手住宅成交量已连续7周低于2000宗的水平。反映在楼市中,到二手地铺问询的买家大幅度减少,中介经纪开始坐冷板凳了。

市场活跃度的下降,导致买卖双方的心态发生了明显的改变。广州链家研究院的数据显示,目前广州二手房的议价空间达到近期较大值——高达2.76%。

链家预测,近期广州二手房的议价空间或将会维持在2.5%左右,想买房的朋友不妨大胆和卖家杀价,而无需担心业主会像调控前那么容易翻脸了。

“百日”尚早,渐变需要时间

调控百日后的广州楼市,活跃度明显下降,但楼价仍然处于深度博弈中。要观察调控效果,百日为时尚早。

对于楼价保持热度,市民也不必过于担心,楼价对抗调控的惯性上涨,几乎是每次调控后的必经“套路”。比如2013年在房价升温后,多地出台了较为严格的限购限贷政策,北上广深四大城市,均要等到政策收紧8个月后才开始出现增速下滑。

因此,将调控出台等同于楼价下降是一种误区。在调控百日的短时间内,更是不太可能出现,最多只能说是楼价上涨的速度放缓。尤其是在一些供应量并不大的板块或区域,楼价对抗的时间也会更长。

楼市的渐变需要时间。广东中原地产项目部总经理黄韬认为,一般情况下,调控新政出台3个月到6个月才会出现量价齐跌的情况,预计9-10月份广州房价会出现松动,有可能是局部降价,预计下调幅度在5%-10%之间。

方圆资产管理首席市场分析师邓浩志则建议“按需出手、择优出手”,刚性需求和资金比较充裕的买家,可以在房价基本平稳时期,找准局部板块的入市机会。

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