西咸合并大背景下的咸阳房地产市场机会！

前几日发文《西安房地产市场还能高潮多久？》引发了很多的深度互动。后台亦有好几位网友询问近在咫尺的咸阳房地产市场会如何？恰逢此时，由市政府层面而非房管局层面出台6.28调控新政《干货：西安楼市新政权威解读及应对建议》。阴晴不定，确实应该谈一谈。由此，我们从宏观层面做以简要解读，以供抛砖引玉洞悉大道。

房价的问题一定基于城市，双城为邻，必从历史出发方能找到本源。尤其在今时今日西咸一体化进入大西安阶段的大背景下。曾几何时，咸阳就是长安，又几何时，长安囊括咸阳，后几何时，长安更名西安，咸阳依旧咸阳，一域分立双城，遥相顾盼三十里。在中国的国土上，从未有两个如此规模的城市相聚如此之近。一面是卧榻之侧起送他人酣睡的霸道强势，一面是伴君如伴虎的委曲求全，某种程度上这是进入新世纪之后西安和咸阳两座城市之间尴尬掣肘的生动形容。

曾经的西安一度向东谋篇浐灞，向北布局经开，向西南拓展高新二期。咸阳也一度跨渭河打造陈阳寨新区，上五陵塬建设北塬新城，亦西进扩张咸阳高新区挺入兴平界。但两军交战伤及池鱼，西安与咸阳的暗战最终让咸阳东郊、西安西郊，以及世纪大道区域数十年徘徊不前，一副城乡结合部的典型面貌。

在2016年底真正进入大西安元年的拐点，在国家要求和省市层面强力推动下，开始走向一站一体化近二十年之后的真正融合。虽阻力万般，毕竟终究抵不过上层战略要求，在一个大西安图画的变通手腕中，已经强行收编合二为一。

这样缺乏行政公布的隐形巨变，已经使得两城之间的生产要素和生产资料发生空前的价值放大。只是针对于社会大众来讲，无从清晰的感知。尤其针对准中产和投机性投资者来讲，往往在追求品质和财富更近一步的情况下，成为炮灰和套牢的猎物。这很残酷，但确是执政者不可缺少的城市整体经营考量，不可厚非，甚至值得点赞。

2017年，作为大西安元年，大刀阔斧喜报频传，虽然这一副摧枯拉朽的凌厉攻势面对长久积病的落后或者冥顽的地方意识，是异常漫长的较力。但显然开局良好，新象已生并可期，即便骂者、抨击者、持固有观点者仍众，但这是“鸡叫天会亮，鸡不叫天还是会亮”的趋势道理。我们不能主动进步，便只能被动谢幕！

从近期热传的大西安规划所知：大西安主要包括西安、咸阳、渭南3市23个县（市、区）及杨凌示范区，总面积约1.76万平方公里，其中重点区域为西安市城区、咸阳市城区和西咸新区，总面积约4310平方公里。籍此我们可见未来版图！

诚然，咸阳作为千古排名前列帝都，归附西安从历史传承、现实人心、行政安排上都难以顺从，但乾坤浩荡，前进的车轮从不会开历史的倒车，站在丝绸之路龙头的西安需要咸阳，作为千年老二的咸阳也需要西安，唯有紧紧拥抱，才能共同圆满，避免前些年两城之间、各开发区之间的恶性同质化竞争。西咸一体这是天下大势分久必合的因果，更是关中率先崛起实现追赶超越的必由。即便一万个不情愿，天还是会亮！

而对于咸阳的房地产，不是会不会高潮的问题，而是高潮何时真正出现并达到怎样的水平。应该存在于四个纬度：

其一品牌房企的进入程度。代表了开发水平由点到面的质变，目前商业领域的万达和精装修领域的融创和恒大都以品牌输出、运营管理、兼并收购和合作开发的形式进入咸阳主城区。在品牌、产品、营销、价格、物管层面都将是咸阳房地产市场进化的有力助推。其中融创与丽彩合作开发位于咸阳高新区的溪悦城地块，占地500亩。将规划包括高层、洋房等产品建筑面积70万方的咸阳排名前列全精装修大盘项目。而恒大所收购的当年秦宇地产所摘位于珠泉路以北咸通路以西的163.58亩地块，规划建筑面积42.53万方。在大发展周期和品牌进化元年叠加效应之下，表现在价格上就是直接的品牌溢价。而今，正处前夜。

其二人口进入速度：支撑城市真正活跃的往往不是户籍人口的重比，而往往是流动人口或者更准确的讲是非在册户籍人口数占比。而咸阳显然更需要后者，且具备双向吸引和分流的几处，其一面向其所下辖的周边县市进行中心城市吸附，其二面向西安享受挤压出局的分流和机会主义的进入以及跨城工作的投资。这是咸阳房地产市场中长期消费的重要构成。而此两者会在大西安一盘棋的背景下进一步得到释放。

其三现状库存去化的速度。外溢效应已经在三个月前开始显现，尤其世纪大道全线项目基本都由月均20套左右抬升到月均破百，且价格基本进入到5000至8000区段。其中多个楼盘出现开盘即售罄的现象，阳光城的滞销高层竟然出现了1200组客户抢400套房源的现象。一江两岸的咸阳房地产市场都享受到了效应溢出的红利，实现了量价齐帐的久旱甘霖。跟西安城区一样也异口同声少房无房。

其四其他综合因素，比如行政层面的正式公布二合一，这如盖章领证之后名正言顺睡在一起的底气。比如专业投资团体的进入程度，较少受到地域性限购调控的突然性和短期性影响。比如新盘开盘的价格和去化预期。

我们从全国指数研究院可以看到，今年一二月份，全国三四线城市比一二线城市获地高出5.7个百分点。这背后是地理便利的三四线城市对一线城市及热点二线城市溢出效应承接的直接受益体现，尤其如此临近又关系微妙的西安咸阳两座城市，更难切割。在西安房地产市场高烧不退，融入和承接背景下的咸阳必将不会再承受洞房花烛夜隔壁的痛苦。而在此次被强制浇水降温之下，咸阳会得到更多的溢出效应。而对于购房者，更需要放开眼界去看城市的发展动态变化，一如多年前的城墙之内为主城，几年前的二环之内为主城，而今天大西安版图的鸿篇巨制。失去投资机会和购房资格的当下西安，刚需购房者在均价过万的背景下更需量力而行。回头再看此次非同寻常的628西安调控和咸阳官宣的融入大西安前夜，一个是主城区的购买资格问题，一个是主城区边缘的购买优惠问题。

籍此，可以理解为刚需人群在大西安范围内买房的重要窗口期！而咸阳，正当其时！