回看四月楼市 调控中稳步行进

来源：陕西日报

今年以来房地产市场形势可观。无论是成交量还是价格，均出现了不同程度的上涨，个别地方楼盘甚至出现了连夜排队购房的景象，这很容易让人想起2005年、2006年的房地产市场火热情景。推动楼市向好的动力是什么？是刚性需求的释放，还是投资客的入场，抑或只是表面假象。在楼市向好的背后，无论是开发商还是购房者，都需要理性和审慎的判断。

在被大家共同看好的“金三银四”市场销售旺季，整个房地产市场销售如火如荼。开发商们纷纷抓住时机举办各种活动，吸引市民的关注。被大家期待的“银四”旺季的西安楼市可谓是热闹非凡。在众多利好消息的影响下，购房者对市场的信心逐步增加，为了进一步规范市场正常有序平稳发展，西安楼市新政出台，严把市场规范关。

房企共同发力助推楼市热潮

楼市“金三银四”，亦是各开发商着重发力的重要节点，不少房企都在卯足劲推盘走量,争取抓住时机，以确保上半年销售业绩的完成。“稳”字当先的西安楼市在本次的楼市传统旺季势头猛进,各大楼盘的销售情况稳中有增，营销活动异彩纷呈。

4月份作为开发商完成上半年业绩最重要的一个月份，楼市走向也受到了各方的关注。西安楼市热闹而又忙碌，房企活动扎堆，对推盘的房企而言，以“迎春”“入市”为出发点，巧打各种牌，通过拓宽渠道营销撬动购买力，成为当下楼市营销重点。

新政出台调控楼市稳市场

房地产开发企业期待的“银四”销售旺季的确没有让大家失望，市场的转好让销售人员“喜出望外”。据悉，部分开发商在“金三银四”的销售业绩已经完成了上半年营销任务，并且对即将到来的“五一”假期销售充满期待。今年3月以来，30余城市出台调控政策，调控范围持续扩大，西安由于户籍政策放开以及自贸区等利好政策使得市场潜力显现，市场预期空前膨胀。同时商品住宅库存周期不断缩短，市场供需失衡加剧。楼市从一房难求到日光盘频现，以至于个别开发商捂盘惜售。4月18日，西安楼市的加码政策在房价一片涨声中“千呼万唤始出来”。限购政策以房地产开发企业销售商品住房时，应合理确定并申报销售价格，严格执行明码标价、一房一价制度；销售价格经申报备案后3个月内不得上调，实际销售不得高于备案价格。确需调整销售价格的，不得高于同区域、同品质楼盘售价，并经土地增值税清算稽查后方可重新申报调整。

对在西安市无住房的居民家庭，首次申请商业性个人住房贷款购买住房的，首付款比例不低于30%。对已拥有1套住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款再次购买普通住房的，首付款比例不低于40%；购买非普通住房的，首付款比例不低于50%。对居民家庭购买第3套及以上住房的，暂停发放商业性个人住房贷款。

新政出台调控，给市场高热降温，但本次政策限购并未加码，虽然提高首付比例，但二套首付比例较低，对改善性需求会持续释放的西安市场来说影响有限，因此政策总体温和。据美城数据分析，目前西安市场商品住宅库存周期仅为6个月，供需失衡严重，因此增加住宅供应尤为重要，同时提高产品品质才是支撑房价的关键点。在多种政策刺激下，房价涨幅将趋与平缓，对于西安楼市的长远发展来说，市场健康稳健才是王道。

“银四”落幕，在政策和市场前景还算明朗的当前，“火力全开”的市场供应在带动市场热度的同时，也催生了一部分潜在需求。政策调控让市场趋于理性，客户对产品品质、周边配套、户型实用性等也提出了更高的要求。当前的市场情况下要赢得市场，除了营销活动外，全面提高产品附加值和性价比是关键。

近日，西安楼市限购再加码，将住房限购范围调整为新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域以及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区等开发区规划区域范围内。其中将长安区列入其中，受到广泛关注。

据西安市统计局数据显示，2016年，长安区GDP达到608.02亿元，相较2015年的512.70亿元，同比增长12%。房地产开发方面，随着西安市三环内可供开发土地的不断减少，三环外特别是长安核心板块已经受到众多开发商的青睐，随着地铁二号线南延段的通车，交通问题的解决为长安区的发展带来了新的机遇，使得区域热度不断上升，涌现出荣华楠香郡、雅居乐·湖居笔记、万景·荔枝湾等优质楼盘。

长安区位于秦岭北麓，依山傍水，环境良好，使得开发商纷纷在该片区拿地。数据显示，自2016年11月以来，长安区房价不断攀升，3月新房均价达到8400余元，个别楼盘价格突破10000元，由此催生了该区域房屋供销过热，房价、地价迅速攀升，也就推动了楼市新政中将长安区列入限购范围这一项举措。

陕西省房地产研究会会长王圣学表示，2017年一季度长安区土地出让和房价增长过快，长安区特有的区位因素受到开发商的青睐，纷纷拿地，导致其土地过热、重点区域土地供应紧张，韦曲、郭杜、子午大道等区域几乎无地可供。“4·18”新政将长安区列入限购范围，这也就意味着长安区的房价、地价也与城六区相差无几，成为房地产开发重点区域。

此次楼市新政出台目的是稳定和引导市场，打击投机购房，对于稳定市场、楼市健康发展十分必要。总之，良好的区位因素以及优质的居住环境是消费者选择购房的关键因素，但平稳健康的房地产发展环境才是促进该区域平稳、持续发展的重要组成部分。