世茂房地产2015年报暗藏三大逻辑 未来战略隐现

　　世茂房地产控股有限公司(00813.hk，下称世茂房地产)在香港正式发布2015年度业绩报告。

　　报告期内，世茂全年营业额上升2.9%至人民币577.33亿元(2014年：人民币560.81亿元)，酒店、租金和其他收入同比上升24.8%至人民币31.38亿元，多元业务发展成效显著;全年合约销售额670.39亿元，合约销售面积554万平方米，回款率85%，“去库存”效果明显;利润方面，全年实现股东应占核心业务净利润62.07亿元，毛利率为28.5%;净负债率58.1%，债务结构健康合理，连续4年控制在60% 以下。

　　2015年，在全国地产企业都忙着“去库存”的大背景下，房企是继续在规模竞赛中血拼;还是调整战线、寻求稳健而持续的发展?世茂房地产在年报中给出的答案，明确指向后者：打造产品力，更加注重资产盘活、运营效率和财务稳健上的“内功提升”。

　　从2015年年报来看，世茂房地产全年在上海、南京、武汉等一二线城市表现亮眼，并积极寻求在商业模式和金融的创新，其谋求布局未来高增长机会的意图愈发清晰。

　　重运营、精产品，金融创新开先河

　　2015年，世茂房地产采取了更为清晰的运营策略：调整供货节奏和结构，在三、四线城市实行严格的“以销定产”控制开工，将供货重心转向一、二线城市;调整新增土地投资导向，加强投资风险控制，将90%以上的新增投资放在一、二线城市，建立后续竞争优势;金融创新广开渠道，盘活资产，提升运营效率。

　　作为各大房企的兵家必争之地，以苏沪为首的江浙楼市是2015年当之无愧的区域黑马。世茂2015年报显示，在南京，世茂房地产四个项目共计实现了合计人民币83亿元的销售额，蝉联市场占有率排名前列的行业地位。在上海，原本在地理位置上逊于竞品的世茂云图，通过对产品的精雕细琢，开盘三周成交15亿元人民币，去化率达到100%，单价超出周边楼盘10%，成为区域楼盘榜样。

　　如果说运营能力的先进保证了世茂房地产产品销售的火热，那么对于以房地产为主营业务的企业而言，能够通过金融创新，实现盘活资产、提升运营效率的目的，毫无疑问是真正的佼佼者。

　　2015年8月和11月，世茂房地产分别推出国内首单物业费收益权资产证券化和首单购房尾款资产证券化产品，两开行业先河，填补国内市场少有的同时，也成为了行业金融服务创新的标杆。谈及这两次颇具“里程碑意义”的金融创新，世茂房地产董事局主席许荣茂在香港表示，2016年，公司仍将持续关注境内外金融动向并把控资本市场机会，积极联合各金融机构探索为产业链上下游提供全面定制化的房地产金融服务。

　　抓回款、稳财务，现金充裕一身轻

　　年报数据显示，截至2015年12月31日，世茂可动用资金达424.1亿元(人民币，下同)，包括手持现金264.1亿元及可动用银行授信余额160亿元，其中，现金余额较2014年底的239亿元上升至264.1亿元。

　　“比之规模，世茂更看重回款率;比之降价促销，更看重利润率”，这是世茂房地产2015年多次强调的经营理念——2015年，世茂房地产产品销售回款率达到85%，毛利率28.5%，两项指标均处于业内先进地位。

　　凭借高效的运营管理和稳健的财务管控能力，2015年，世茂房地产获得了国际评级机构标淮普尔从BB到BB+的评级上调;并获得惠誉颁发的长期信用评级BB+,评级展望从“稳定”提升至“正面”。2015年8月，国内三家较大信用评级机构， 中诚信、联合评级和大公国际先后同时给予世茂房地产以“AAA”的主体较高信用等级。

　　在优良的信用基础之上，世茂房地产通过多次发行低息债券，实现对高息债券的置换，使得公司的平均融资成本降低至6.9%以下的行业先进水准。资金回笼顺利，金融创新拉低融资成本，世茂房地产的净负债率58.1%，连续4年低于60%。

　　创新商业模式，布局高增长机会

　　年报显示，2015年世茂加强了对投资性物业的运营管理，逐渐提升其在本集团运营利润中的贡献，加强在市场波动时的抗风险能力。报告期内，世茂房地产全年营业额上升2.9%至577.33亿元(2014年为560.81亿元)，其中酒店、租金和其他收入合计同比上升24.8%，至31.38亿元。

　　在细分市场和社区服务领域创新上，世茂房地产在行业内率先推出了社区商业52+Mini Mall以及Mini Hotel等创新型产品，将传统业务的管理进一步优化，同时为提升可售住宅和商业产品附加值开拓了新领域。

　　Mini Hotel系列结合O2O模式，打造体验式电商平台，迎合互联网发展的大趋势。2014年12月在上海松江开业的世茂排名前列睿选(MiniMax)酒店，开业三个月即达到盈亏平衡;2015 年 12 月 底，世茂排名前列 高端概念酒店品 牌“睿選尚 品”(MiniMax Premier) 酒店於上海虹橋開 業，進一步完 善了 Mini Hotel 的產品系 列。

　　2015年12月，世茂排名前列52+Mini Mall于南京开幕，以创新的Mini商业模式，引领消费者进入全新的生活体验。

　　以Mini Mall和Mini Hotel为代表的社区配套商业模式创新，既是世茂房地产基于“小投入、轻资产、高回报”的投资目标进行的尝试，也为提升可售住宅和商业产品附加值开拓了新的领域。

　　显然，细分产品不仅可以为公司开拓出一片蓝海市场，还能与其住宅及社区O2O业务形成良性互动，这将为世茂房地产的多元化发展产生“几何式”的商业价值。

　　谈及集团2016年的发展策略，世茂房地产董事局主席许荣茂表示， 2016年世茂将保持稳健经营，加快调结构、去库存和产品力升级，继续补充优质土地储备，以先进品牌和产品力、精细化的资产运营力，以及稳健财务结构迎接未来。