华侨城59.8亿夺深圳商地 多元拿地谋扩张

2月15日，经过长达两小时的“厮杀”，深圳华侨城股份有限公司（以下简称“华侨城A”，000069.SZ）斥资59.8亿元夺得深圳龙华商业地。与此同时，其披露2016年业绩快报，实现营收353.51亿元，归属上市公司股东的净利润较上年同期增加41.19%。

此外，据《中国经营报》记者获悉，其2015年斥资28亿元收购的“深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司”正申报更名事宜，将正式冠以“华侨城”字头，成为旗下专做城市更新的控股公司，待更名完成后，将进一步推进旧改项目事宜。

据记者不完全统计，若目前恒祥基在建、已立项、立项申报阶段以及意向合作的所有旧改项目顺利完成，将给华侨城A带来约756万平方米的可售面积。

在深圳已有多个旗舰项目的华侨城A将如何开发龙华商地？未来在房地产业务所注入的资产规模如何？对此，记者联系华侨城A方面进行采访，截至发稿，对方未对稿件提及问题进行回应。

2017地产业务计划投资400亿元

2月15日下午，龙华挂牌出让商业用地，作为开年深圳“首拍”，该地块备受关注。据记者在现场了解到，保利、万科、龙光、中海、金茂、碧桂园等企业均参与竞拍。在长达将近2小时的激烈竞夺后，最终，华侨城A以59.8亿元拿下龙华商业地，楼面价3.7万元/平方米，溢价率50.55%。

拍地结束后华侨城A方面对现场媒体表示，“公司对于该地块非常关注，能顺利竞得实属不易。对于土地的规划，尚未有具体细则及动工时间表，待回公司商议后再做决定。”

从现场的气氛不难看出，华侨城A从开拍到定锤拿地决心昭然若揭，而另外几家房企“大鳄”也不甘示弱。尽管房企融资渠道陡然收紧，但房企拿地热情并未减弱，深圳土地市场依旧是“必争之地”。

从2016年下半年开始，房企融资悄然收紧，多地部署清查开发商拿地资金来源，银监会要求16个房价上涨过快城市的银行业金融机构自查地产融资等业务，发改委要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资，用于商业性房地产项目。与此同时，中国证券投资基金协会发文称私募资管计划禁投16个房地产价格上涨过快热点城市地产项目。

研究院智库中心研究总监严跃进表示：“房企对龙华商地的热情，既体现了对深圳房地产市场的看好，同时也体现了企业有能力继续加码热点城市的土地市场。”

在严跃进看来，2016年华侨城A的经营业绩总体上不错，这为其获取了更为充裕的现金流，从这个角度看，积极拿地和参与投资会成为其2017年的一个重点。

记者查阅了华侨城A三季度披露的数据，截至2016年三季度末，华侨城A回笼现金346亿元。据华侨城A内部人士透露，今年华侨城房地产业务板块计划投资400亿元，龙华商务地块或仅是一个开始。

净利润增速由负转正

就在夺得龙华地块的当天，华侨城A于深交所披露2016年业绩快报，报告显示，2016年度公司营业总收入353.51亿元，较2015年同期增长9.66%。营业利润实现83.80亿元，同比增长21.65%，归属上市公司股东的净利润 65.52亿元，较上年同期大幅增加 41.19%。

然而，作为“旅游+地产”模式的先行者，近年来却屡遭诟病指其旅游业务拖累房地产主业。本报记者查阅其近5年财报发现，华侨城A净利润增速一路下滑，从2012年的21%，到2013年的14.5%，再到2014年的8.3%，直到2015年净利润出现负增长，为-2.80%。

其主营业务方面，2014年旅游综合业务营收实现151.5亿元，首次超越地产业务149.1亿元的营收。不过，2015年华侨城地产业务则重新扳回优势，实现营收192.01亿元，占主营业务总收入的59.56%。

较新披露的业绩快报则指出，2016年其净利润增幅从2015年-2.80%跳涨至41.19%，公司净利润大幅增加主要为房地产销售结转收入等同比增加所致。同时，在2015年总资产首次突破千亿元大关后，2016年总资产增长23.75%达1426.38亿元，业内人士表示：“此数据说明企业规模在不断扩大，这实际上也体现了华侨城在不断探索新的业务。”

上述窘境似乎得以改善。而在严跃进看来，央企改革的利好在释放，同时目前包括特色小镇的概念，为华侨城的业务推进提供了一些新的市场机会。“2017年其他住宅类的房企或因为调控而出现业绩增速放缓的态势，而华侨城则可以在这个阶段实现超车效应。”

旧改“大饼”已入囊中？

记者调查发现，华侨城A近年来一直保持着稳定的土地储备。从2015年财报看，截至报告期末，公司旅游综合及房地产业务累计土地储备604.09万平方米，规划总面积778.79万平方米；其中报告期内新增土地储备208.4万平方米。

2016年，华侨城A则通过招拍挂及投标的形式，在上海、深圳、南昌获得多宗地块。其中2016年2月在上海与华润联合拿下4宗地，宗地总面积为 6.57万平方米，耗资69.32亿元，获得50%的权益；8月在深圳，与招商蛇口联合中标深圳国际会展中心（一期）及配套用地项目，中标价格310亿元，宗地总面积为52.82万平方米，规定总建面154.33万平，享有50%权益。另在2016年12月，子公司香港华侨城有限公司以71.2857 亿元竞得南昌市西湖区6宗地块，宗地总面积约100.05万平方米。

除了通过招拍挂的形式获得土地外，华侨城A于2015年还斥资28亿元收购了深圳市花伴里投资股份有限公司所持有的深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司51%的股权，插足深圳市城市更新业务。

完成对恒祥基公司的控股后，华侨城A一口气获得深圳包括沙井后亭旧改项目、水门拆迁返还地项目、龙胜旧改项目、沙井后亭工改商项目、新木新村旧改项目和珠光旧改二期项目共6个旧改项目。

值得一提的是，华侨城A当时不仅获得了恒祥基现有旧改项目，同时获得花伴里实业集团有限公司承诺花伴里集团及其下属子公司或其他关联公司在深圳市范围内此后获得的城市更新项目，将全部交予恒祥基公司进行开发和经营。

记者调查发现，除上述项目外，恒祥基公司实质上仍有赤湾返还地项目、良安田新村旧改项目、平湖村新祠堂和竹篙塘片区旧改项目、白坭坑塘边路工业区改造项目、石岩石龙仔旧改项目、新木-良安田工业区改造共6个立项申报的旧改项目，共计可售面积约86万平方米。

同时，恒祥基在龙岗、宝安、南山、龙华等区域仍有9个项目具备合作意向，若顺利推进，可获得约606万平方米的可售面积。

这意味着，若目前恒祥基在建、已立项、立项申报阶段以及意向合作的所有旧改项目顺利完成，将给华侨城A带来约756万平方米的可售面积。

对此，严跃进认为向记者表示，华侨城A通过存量用地开发获取新的可售房源，相对成本不大，对于其业绩推进来说有积极的意义。然而，旧改背后的投资周期相对长，而且一些类似动拆迁成本等比较高，这都是需要警惕的风险。

据华侨城A内部人士透露，近期“深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司”正申报更名事宜，将正式冠以“华侨城”字头，成为旗下主打城市更新的控股公司，届时将进一步推进旧改项目事宜。