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地产规模比拼下的生存术:多家中小房企抛千亿目标

2017/08/10 09:00 来源: 21世纪经济报道 评论
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“未来的市场规模如果达不到千亿,就几乎没有玩的资格,”2017年,很多中小房企提出了千亿目标,只为拿到一张进入楼市下半场的入场券。

  “未来的市场规模如果达不到千亿,就几乎没有玩的资格,”2017年,很多中小房企提出了千亿目标,只为拿到一张进入楼市下半场的入场券。

  8月4日,时代地产发布中期业绩,同时,公司第一次提出要在2019年或2020年实现千亿销售。

  时代地产董事会主席董岑钊雄认为,目前集团的货值足以支撑千亿的实现,不至过于激进。

  中原地产分析师张大伟指出,房企执着于扩大销售规模的主要原因,是房地产市场已经进入了新常态,这是最后提高规模的时间窗口。

  正如万科高级副总裁谭华杰所言,未来的市场将是大象之间的游戏。

  时代首提千亿

  时代地产是一家聚焦于珠三角的区域型房企,去年销售接近300亿。对于这样一家房企来说,千亿目标是个令人振奋的数字。

  为了实现这一目标,今年上半年时代拿地力度明显加大,共新购入9幅土地,总土地成本达95亿,占全年土地预算的73.1%。

  仅靠招拍挂绝不可能做大规模。岑钊雄透露,时代大部分的土地还是通过旧改、收并购、合作等方式获取。

  据悉,时代地产目前有数十个城市更新项目,其中17个项目可能较先完成改造,分别位于深圳,广州和佛山。

  这些旧改项目完成后,将使时代的土地储备进一步扩大,为千亿销售提供货值。

  去年底启动的“时代·未来小镇”战略,也有助于提升规模。截至目前,时代地产已和广州、佛山、东莞、珠海、惠州、中山、长沙等地方政府签订了十余个合作开发特色小镇的框架性协议。

  千亿目标的实现,还须有稳健的财务支撑。财报显示,时代地产资产负债率从2016年底的77%降到2017年6月底的72%;平均融资成本由2016年平均的8.32%进一步下降到2017年6月底的7.3%。

  岑钊雄透露,集团目前大部分融资都是三年以上,截至6月底,短期借款有约24.5亿元人民币,仅占总借款的8.3%。

  “不是很长的借款,可以置换为更长的借款,这样整体借款的成本下降很多。接下来融资的成本还会再下降,时间也会做得更长。”他说。

  在土地储备和多元融资的助力下,时代发展迅速。目前,时代地产的土地储备85%以上位于珠三角和粤港澳大湾区。岑钊雄认为,这一区域是中国经济最繁荣、最活跃的地方。而未来,时代也将走出这一区域,向外拓展。

  据时代地产财报显示,时代地产2016年的销售额为293.3亿元,近5年复合增长率达到43%;今年上半年合约销售额为人民币170.3亿元,同比增幅为27.5%,完成年度目标52.4%。

  下半场如何生存?

  随着城市化放缓和人口红利接近尾声,传统房地产开发销售天花板隐现。房企不得不在总量可预见的市场中厮杀。大鱼吃小鱼成为行业常态,规模成为生存必需。

  时代不是特例,而是反映了行业集中度快速提升下规模数百亿的房企的生存焦虑。此前富力、雅居乐、新城控股、实地集团等均提出了千亿目标。

  数据显示,现在房企第一阵营已经在3000亿以上,今年或到5000亿、6000亿,第二阵营2000亿以上,而千亿则意味着拿到行业下半场的入场券,未来还能参与房地产这个游戏。

  实际上,不只是这些房企提出千亿,从行业来看,房企都陷入了规模化焦虑。

  在万科,恒大,碧桂园这三家超级房企地位业已奠定的同时,规模化成为其他房企的普遍追求,融创通过收购万达等想要冲击前三,旭辉提出3000亿目标,就连之前偏保守的华润置地,中海外也提出要重视规模增长。

  那么如何提升规模,破解焦虑?其中一个很重要的变量是收并购。

  融创中国是通过收并购迅速扩大规模的典型。据某研究中心报告,得益通过收并购获得充足的土地储备,融创中国1-6月实现累计销售额1088亿元,仅用半年时间达到千亿。

  融创中国7月以438.44亿收购万达文旅项目91%的股权,总建筑面积达到5897万平方米,未来将竞逐国内房企第一。

  据海通证券报告显示,2016年至今,融创的收并购案共达到20宗,公司规模快速提升。

  某研究院智库中心研究总监严跃进指出,并购的好处在于项目是半成品,风险更小,而且相对于招拍挂,并购案的资金审核更为宽松。因此,类似的并购实际会给企业带来很多新机会。

  Wind资讯统计数据显示,2016年,房地产行业并购案宗数为198宗,涉及金额为4014.83亿元,同比上升43%;2017年至今,房地产行业并购案宗数为154宗,涉资2177亿元。

  还有一个因素是合作。房地产市场上有越来越多的房企通过合作来扩大规模,实现共赢,如万科、旭辉等。

  万科的合作模式灵感来自万科的行业标杆美国帕尔迪房屋公司,帕尔迪在上世纪末通过5年的合作合并成为美国最大的房地产企业。据万科年报数据,从2010至2016年,万科新增项目中,合作开发的项目所占比例均超过了一半。

  另一合作扩大规模案例是旭辉。前7月,旭辉销售业绩557.1亿元,同比大幅增长70.9%。

  据克尔瑞研究中心报告显示,旭辉主要以小股操盘来撬动销售增长,通过与多家企业合作使得销售排名大幅提升,从2015年的第25名提升到近年7月份的15名。

  严跃进认为,合作开发有助于降低投资成本,属于借助外力实现快速战略扩张的一个重要举措。

  此外,要彻底化解生存焦虑,一定是在规模基础上增加利润来源,提升盈利水平。这就要求房企不仅要做销售规模,还要做持有运营。

  目前越来越多的房企开始销售和持有并重,从开发向“城市运营商”转型。

  某研究中心分析认为,从长远来看,社区物业、海外地产、产业新城、特色小镇、长租公寓等多元化运营的模式可以给房企带来更多的盈利途径,也可以提升房企的整体竞争力。

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责任编辑:周炯  JN436
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