北京楼市进入"存量时代" 确保17年房价环比不增长

　　波诡云谲的2016年北京楼市，终于有了官方定论。

　　7月11日，北京市住建委发布了《北京市住房和城乡建设发展白皮书（2017）》（以下简称《白皮书》），数据显示，北京市2016年新建商品房供给创下五年来的较低点，政策压制下维持了低水平的供需平衡，二手房的市场主导作用进一步稳固。价格方面，2016年北京房价前涨后稳，四季度价格基本稳定。

　　《白皮书》强调，北京市2017年将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，以建立购租并举的住房制度为主要方向，继续坚定不移加强和完善房地产市场调控，“确保2017年房价环比不增长”。

　　分析人士指出，在土地和住宅供应连续多年下滑的背景下，北京一方面依靠调控政策，强力抑制市场投机需求；另一方面，加大限价房、自持租赁房、保障房等住宅用地供应，满足市场真实的刚性需求。

　　而随着7月4日，上海推出两宗“只租不售”的租赁住房用地，让一线城市的企业自持租赁房再次成为焦点。在“房子是用来住的，不是用来炒的”的现行逻辑下，租赁市场如何发展，或将成为影响北京楼市的新“X因素”。

　　存量时代：二手房量价齐涨

　　北京楼市已经全面进入二手房销售为主的“存量时代”。

　　数据显示，2016年北京新建商品住房上市659.1万平方米、4.62万套，同比分别减少32.4%、40.8%，供应量为近5年来较低水平，相比2012年下降近半。

　　销售层面，二手房市场与新房市场出现明显分化。数据显示，2016年北京全市商品住房成交32.6万套，同比增加15.6%。其中，新建商品住房销售5.8万套，同比减少32.4%，二手住房销售26.8万套，同比增加36.7%。

　　这也使得房地产投资受到一定程度的影响。《白皮书》显示，2016年北京市完成房地产开发投资4045.4亿元，同比减少4.3%，增速比上年下降12.4个百分点，占全社会固定资产投资的47.8%，同比下降5.1个百分点。其中土地购置价款1953.6亿元，同比减少8.7%。

　　值得注意的是，二手住房与新建商品住房销售套数之比由2015年的2.2：1 提高至4.6：1。这显示北京楼市踏入“存量时代”，二手住房销售主导地位进一步增强。

　　价格方面，受调控影响，北京楼市体现出前涨后稳的态势。新建、二手住房价格指数由1月环比上涨1.1%、2.3%扩大至9月的4.9%、5.7%；“930调控”后，10月的新建、二手住房价格指数大幅回落至0.6%、1.1%，并在随后两个月进一步下滑。

　　中国人民大学公共管理学院副院长、土地规划研究中心主任严金明表示，在供给相对乏力的情况下，北京楼市调控政策压制了部分市场需求，使得市场维持在较低的供需平衡状态下，有利于楼市价格的平稳。具体来看，政策主要以增加供应，满足真实的刚性市场需求和进一步抑制投机需求的思路为主。

　　某研究院智库中心研究总监严跃进指出，2017年上半年土地供应的节奏有所加快，上半年土地交易破千亿。从趋势来看，今年下半年到2018年，土地供应可能会持续加快。

　　市场关注“租赁住房用地”

　　在“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位下，北京的住房保障成为施政重点。《白皮书》中指出，如何通过改革创新不断完善适合本市特点的住房保障制度，实现住房保障事业提质增效，依然是当前面临的重要问题。

　　对此，中原地产分析师张大伟表示，北京特色的住房保障制度，其实早有端倪。总的来说，就是北京此前提出的“低端有保障、中端有支撑，高端有市场”。

　　他指出，针对这一目标，目前北京主要依靠自住房、公租房和去年底推出的企业自持租赁房来满足低端居住需求；同时，北京在2017年明显加大了土地供应力度，其中比重较大的限价房，则主要针对中端改善需求。

　　《白皮书》中也明确提出，应当加快推进北京市住房租赁地方立法，以建立购租并举的住房制度为方向，规范住房租赁市场秩序，保障租赁当事人合法权益，促进房屋租赁市场健康发展，使“租房住”成为解决居民住房问题的重要方式。

　　因此，租赁市场的发展成为市场聚焦点。其中，公租房与自持租赁房，被认为是北京租赁市场的两大亮点。

　　其中，公租房已经成为保障房建设的主要部分。数据显示，2016年北京市保障房配租配售量达9.66万套，同比增加1.86万套，其中公共租赁住房配租95788套，占到绝大多数。

　　另外，北京去年推出的自持限价地块，也被认为将会是北京租赁市场的一大增量。

　　所谓自持限价，就是指“土地限价＋商品房入市限价”的双重限制。在规定了地块商品房销售价格上限的同时，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序，比例高者为竞得人。

　　不过，新增租赁住房用地，能否解决一线城市的租房问题，还存在分歧。

　　链家研究院院长杨现领近日撰文指出，一线城市租房需求集中在交通便利、配套设施相对完善的成熟区域，租房需求的核心偏好是车程足够短，离工作地点足够近。而新增土地供应一般远离市中心，这些潜在供应能否满足市场真实供应暂时存疑。

　　杨现领预判，一线城市未来会形成“2：2：6”租赁市场基本格局。具体而言，20%的租赁供应来自于新增开发，这部分将主要由开发商和政府提供；20%的租赁供应来自于存量住宅的更新改造，且后续由机构出租和管理；60%的租赁供应来自于存量闲置房源的流通和管理。

　　《白皮书》也提出，后续将完善“限房价、控地价”地块企业自持住房租赁的管理办法。