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北京楼市进入"存量时代" 确保17年房价环比不增长

2017/07/14 09:00 来源: 21世纪经济报道 评论
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7月11日,北京市住建委发布了《北京市住房和城乡建设发展白皮书(2017)》(以下简称《白皮书》),数据显示,北京市2016年新建商品房供给创下五年来的最低点,政策压制下维持了低水平的供需平衡,二手房的市场主导作用进一步稳固。价格方面,2016年北京房价前涨后稳,四季度价格基本稳定。

  波诡云谲的2016年北京楼市,终于有了官方定论。

  7月11日,北京市住建委发布了《北京市住房和城乡建设发展白皮书(2017)》(以下简称《白皮书》),数据显示,北京市2016年新建商品房供给创下五年来的最低点,政策压制下维持了低水平的供需平衡,二手房的市场主导作用进一步稳固。价格方面,2016年北京房价前涨后稳,四季度价格基本稳定。

  《白皮书》强调,北京市2017年将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,以建立购租并举的住房制度为主要方向,继续坚定不移加强和完善房地产市场调控,“确保2017年房价环比不增长”。

  分析人士指出,在土地和住宅供应连续多年下滑的背景下,北京一方面依靠调控政策,强力抑制市场投机需求;另一方面,加大限价房、自持租赁房、保障房等住宅用地供应,满足市场真实的刚性需求。

  而随着7月4日,上海推出两宗“只租不售”的租赁住房用地,让一线城市的企业自持租赁房再次成为焦点。在“房子是用来住的,不是用来炒的”的现行逻辑下,租赁市场如何发展,或将成为影响北京楼市的新“X因素”。

  存量时代:二手房量价齐涨

  北京楼市已经全面进入二手房销售为主的“存量时代”。

  数据显示,2016年北京新建商品住房上市659.1万平方米、4.62万套,同比分别减少32.4%、40.8%,供应量为近5年来最低水平,相比2012年下降近半。

  销售层面,二手房市场与新房市场出现明显分化。数据显示,2016年北京全市商品住房成交32.6万套,同比增加15.6%。其中,新建商品住房销售5.8万套,同比减少32.4%,二手住房销售26.8万套,同比增加36.7%。

  这也使得房地产投资受到一定程度的影响。《白皮书》显示,2016年北京市完成房地产开发投资4045.4亿元,同比减少4.3%,增速比上年下降12.4个百分点,占全社会固定资产投资的47.8%,同比下降5.1个百分点。其中土地购置价款1953.6亿元,同比减少8.7%。

  值得注意的是,二手住房与新建商品住房销售套数之比由2015年的2.2:1 提高至4.6:1。这显示北京楼市踏入“存量时代”,二手住房销售主导地位进一步增强。

  价格方面,受调控影响,北京楼市体现出前涨后稳的态势。新建、二手住房价格指数由1月环比上涨1.1%、2.3%扩大至9月的4.9%、5.7%;“930调控”后,10月的新建、二手住房价格指数大幅回落至0.6%、1.1%,并在随后两个月进一步下滑。

  中国人民大学公共管理学院副院长、土地规划研究中心主任严金明表示,在供给相对乏力的情况下,北京楼市调控政策压制了部分市场需求,使得市场维持在较低的供需平衡状态下,有利于楼市价格的平稳。具体来看,政策主要以增加供应,满足真实的刚性市场需求和进一步抑制投机需求的思路为主。

  某研究院智库中心研究总监严跃进指出,2017年上半年土地供应的节奏有所加快,上半年土地交易破千亿。从趋势来看,今年下半年到2018年,土地供应可能会持续加快。

  市场关注“租赁住房用地”

  在“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位下,北京的住房保障成为施政重点。《白皮书》中指出,如何通过改革创新不断完善适合本市特点的住房保障制度,实现住房保障事业提质增效,依然是当前面临的重要问题。

  对此,中原地产分析师张大伟表示,北京特色的住房保障制度,其实早有端倪。总的来说,就是北京此前提出的“低端有保障、中端有支撑,高端有市场”。

  他指出,针对这一目标,目前北京主要依靠自住房、公租房和去年底推出的企业自持租赁房来满足低端居住需求;同时,北京在2017年明显加大了土地供应力度,其中比重较大的限价房,则主要针对中端改善需求。

  《白皮书》中也明确提出,应当加快推进北京市住房租赁地方立法,以建立购租并举的住房制度为方向,规范住房租赁市场秩序,保障租赁当事人合法权益,促进房屋租赁市场健康发展,使“租房住”成为解决居民住房问题的重要方式。

  因此,租赁市场的发展成为市场聚焦点。其中,公租房与自持租赁房,被认为是北京租赁市场的两大亮点。

  其中,公租房已经成为保障房建设的主要部分。数据显示,2016年北京市保障房配租配售量达9.66万套,同比增加1.86万套,其中公共租赁住房配租95788套,占到绝大多数。

  另外,北京去年推出的自持限价地块,也被认为将会是北京租赁市场的一大增量。

  所谓自持限价,就是指“土地限价+商品房入市限价”的双重限制。在规定了地块商品房销售价格上限的同时,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序,比例高者为竞得人。

  不过,新增租赁住房用地,能否解决一线城市的租房问题,还存在分歧。

  链家研究院院长杨现领近日撰文指出,一线城市租房需求集中在交通便利、配套设施相对完善的成熟区域,租房需求的核心偏好是车程足够短,离工作地点足够近。而新增土地供应一般远离市中心,这些潜在供应能否满足市场真实供应暂时存疑。

  杨现领预判,一线城市未来会形成“2:2:6”租赁市场基本格局。具体而言,20%的租赁供应来自于新增开发,这部分将主要由开发商和政府提供;20%的租赁供应来自于存量住宅的更新改造,且后续由机构出租和管理;60%的租赁供应来自于存量闲置房源的流通和管理。

  《白皮书》也提出,后续将完善“限房价、控地价”地块企业自持住房租赁的管理办法。

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责任编辑:周炯  JN436
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