购汇用途限制趋严 对海外房产投资影响几何？

　　在境外投资热潮兴起之时，2017年1月，国家外汇管理局对购汇用途进行细化和重申。虽居民每人5万美元购汇额度并未缩减，但购汇流程相比以往更加复杂。

　　其中重申，在个人客户购买外汇时，需要填写《申请书》，明确购汇时，不用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。违者将列入“关注名单”，当年及之后两年不享有个人便利化额度。

　　外管局的解释是：这既是经济金融分析的需要，也是与国际合作反洗钱的需要，当然也是为了堵住个人购汇漏洞的需要，其中就包括海外购房和投资等利用经常项目从事资本项目的交易。

　　仲量联行上海及华东区投资部总监邵律则指出，近期国内资金的流动性趋紧，有可能令国内房地产市场小幅降温，更利于国内房地产发展。

　　“接下来资金流动会与金融层面以及经济增长层面的整体政策相关。”邵律认为，后续还会有相关动作，会使得在稳住人民币贬值压力的同时，也能控制国内资产贬值。

　　人民币流向变化

　　仲量联行发布的《中国商业地产投资市场年度回顾》显示，2015年-2016年3季度全球资本流动、购买与销售净额来看，来自中国大陆的资金非常活跃，约为330亿美元成交量，增长53%。

　　世邦魏理仕此前发布的报告显示，2016年上半年亚洲投资者跨国房地产投资总额达到270亿美元。其中，中国投资者的海外房地产投资占总额的60%，达161亿美元，约合1075亿元人民币，该数据比2015年同期增长超过一倍。

　　邵律指出，购汇用途重申，将令中国资本继续加码国内商业地产市场，2017年将保持超过80%的投资份额在这一领域。而21世纪经济报道记者从多个信息源获悉，近期外资退出也有难度，这将会影响到外资后续的进入。

　　“中长期是宽松政策，短期之内会严格控制，因此外资还是会对中国保持乐观。”邵律说。

　　多家分析咨询机构均表示，预计2017年人民币境外投资额度跌幅会较大。

　　综合境外第三方机构美国无线电公司(RCA)与仲量联行的数据显示，人民币资金偏好投资的国家与城市为：纽约为18%、伦敦16%、香港14%、悉尼11%、吉隆坡8%、新加坡4%、墨尔本4%、洛杉矶3%，安特卫普2%。

　　实际上，过去两年房企加快布局海外、个人投资者购买海外房产，也是出于分散风险考虑。“其他国家的房地产市场都遵循一个规律：比如纽约市中心房价很贵，郊区房价很便宜。” 绿地控股董事长、总裁张玉良此前接受21世纪经济报道记者采访时指出，比如距离市中心一个小时地铁的房价都很便宜，而中国部分城市比如上海，全市房价都偏高，这不太健康。

　　从五大行多名人士的分析来看，目前人民币资产仍然保持平稳。值得关注的是，金融创新在2016年给予中国资本流出境外很大助力，资产证券化是最明显的趋势。作为资产配置的少有，境外地产已成部分中产阶段投资房产的优选，比如通过资产证券化手段投资境外养老地产。

　　邵律认为房企在境外投资规模并不大，因此，重申加强管理资本外流之后，房企的境外融资能力也很重要。

　　影响将出现差异

　　目前由于人民币资金成本属于较低周期，将来走势如何将对流动性进一步释放带来影响。

　　不少房企相关人士指出，中国人投资比较集中的国家与城市、原有华侨较少的国家将会因此受到影响。比如亚洲市场中的日本、马来西亚由于中国人投资比重逐渐增加而受影响也会比较大。

　　邵律指出，这些国家对中国资本的依赖度非常高，规定重申也将对当地市场带来影响。

　　也有房企人士指出，英国市场中70%-80%都是来自全球市场的投资资本，澳洲、美国是华人基数很大的区域，将不会受到太大影响。

　　从多家境外投资中介机构反馈的信息来看，目前在为客户设计境外投资方案时，会尽量避免触及前述外管局提到的 “被视为异常情况以及需要密切关注的境外投资业务”。

　　主要涉及到监管部门明确表述将密切关注的房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域出现的一些非理性对外投资的倾向，以及大额非主业投资、有限合伙企业对外投资、“母小子大”、“快设快出”等类型对外投资时也会避开。

　　然而，购买境外房产的操作路径依然存在，比如成立境内有限责任公司，替代境内合伙企业作为境外直接投资主体。此时大部分境外投资第三方机构会建议客户合理安排资金出海的路径、步骤、时间，研究可能的替代方案。尽早排队办理各项监管部门手续，主动约谈监管部门说明投资情况。在交易文本中做好关于政府审批风险分配(尤其是中国政府投资审批)，对审批是否和反向分手费挂钩，以及反向分手费占交易价金的比例和额度进行妥善的、符合市场管理的安排，做好交易的风险控制。

　　多名业内人士认为，如果个人投资者对房地产兴趣仍然很大，可以关注上述提及的海外华人占比较高的国家和地区，还有就是“一带一路”利好之下，中国资本进入较多的国家和地区。包括美国、加拿大、英国、迪拜、澳洲等。