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专家:“房子是用来住的”抓住了调控“命门”

2016/12/23 09:21 来源: 财经天下周刊 评论
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过去的房地产调控之所以难见成效,或与调控的预期结果相反,主要原因就是没有明确房地产发展的长期定位,混淆了住房的投资属性与消费属性。

  今年的中央经济工作会议,将“促进房地产市场平稳健康发展”纳入到继续深化供给侧结构性改革的四项任务之一,并明确提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。这是巨大的政策变化信号,标志着我国住房发展有望真正进入理性发展时代。

  过去的房地产调控之所以难见成效,或与调控的预期结果相反,主要原因就是没有明确房地产发展的长期定位,混淆了住房的投资属性与消费属性。

  中外研究和实践表明,住房尽管既有消费属性,也有投资属性,但主要功能是用于居住,不是用于投资。

  “房子是用来住的,不是用来炒的。”这话非常通俗,但却是一条真理、一条铁律。违背了真理、铁律,必定会有恶果。特别是住房这样重要的民生产品,如果定位出现偏差、严重偏离正确的发展方向,一定会导致各种问题、矛盾和风险,由此形成的房地产泡沫化、经济泡沫化将会对经济发展产生巨大的破坏作用。

  投资投机需求是无限的

  我国房地产发展一直存在不健康、不理性的因素。此前一轮房地产政策的调整也演化为一线、二线城市房地产销售量再次出现暴增,并伴随房价暴涨。国家统计局数据显示,1-11月,商品房销售面积和销售额分别增长24.3%和37.5%,其中住宅增长还要高些,分别增长24.5%和39.3%。这一涨幅远超过了2013年的快速增长,仅低于2009年暴涨。

  首先,这与政策的预期目标相背离。这一轮房地产政策的调整,主要是想消化三线、四线城市的过量库存,结果却是一线、二线城市房地产量价齐升,一些一线城市房价暴涨40%以上。这与去库存、解决房地产发展问题的初衷相违背。

  我们的调研发现,在一线、二线城市购房多是有房人,买了二套又买第三套,买了10套又买第11套,明显是投资投机性购买。

  投资性需求的特点就是房价越涨越买,而刚需的特点是对价格相对不敏感。这些巨额的成交量多是投资性需求,还有一些是年青人恐慌性需求的释放。

  当存在较大的当期销售库存时,如果卖给无房者,就是消化库存。但如果是卖给有房者,特别是卖给多套住房者,只是发生库存的转移,并不减少库存。这时由房地产商的库存转为投资者的库存。

  其次,资金更多向房地产集中,不仅加剧了房地产过热程度和潜在的金融风险,而且严重影响了实体经济发展。

  资金过度向房地产流动,必然导致实体经济资金不足。根据国家统计局数据,2016年1-11月累计,固定资产投资到位资金总额为548462亿元,同比仅增长5.4%,净增资金28317亿元,其中房地产开发投资实际到位资金为129484亿元,增长15.0%,新增资金17922亿元,占全部投资到位净增资金的63.3%,即投资到位新增资金中的一半多流向了房地产。

  一些商业银行的数据也显示,2016年的新增贷款中用于房地产的高达90%以上。资金流的严重偏移,对实体经济产生巨大的“挤出效应”,应引导高度重视。

  三是不利于“双创”政策和创新驱动战略的实施。房地产过热影响最大的是创业热情高涨的年轻人。房价过高既加剧他们的住房负担,又影响了他们的创业创新激情,使许多人滋生浮躁、投机心理,不利于创新创业活动有序开展。我们认为,这次部分一线、二线房地产行业的意外暴涨可能对明后年的经济增长产生新的压力,导致经济再次下行。

  房地产调控之所以再一次陷入困境,再一次与预期相反,根本原因就是住房的定位问题没有解决。试想,如果为了满足人们的投资需求,再多的土地供应、再多的住房供给,都是无法满足的。因为投资投机需求是无限的,但居住需求是有限的。

  必须长期坚定抑制投资投机需求

  没有一个国家是靠房地产投资、房地产泡沫来实现现代化的,依赖房地产过热发展经济就是一剂“毒药”,就是新的“发展鸦片”,到头来会出大事,会把以前好的成果全丧失掉。

  住房的消费应占多大比例、投资应占多大比例,可能是一个难以回答的问题。但我的研究表明,投资属性不能超过10%,消费属性要保持在90%以上。

  住房的消费与投资之间的关系,就像就业与失业的关系,失业率达到多少会造成经济系统不稳定、产生巨大的经济风险或重大危机?

  历史上最严重的失业率是美国的大萧条,失业率达到25%,这是失业率的极限。有人会说,在25%的失业率下,不是还有75%劳动力在就业,不是“大多数”都是好的吗,系统怎么就崩溃了呢?

  这就是因为坏因素的作用。坏因素的作用总是特别强,它能抵消无数好因素的影响。

  通常经济正常运行的失业率在5-6%,超过6%就会不稳定,超过10%就会发生大的不稳定,达到15%就会酿成灾难。

  住房的投资投机需求对住房稳定健康发展也一样,超过了10%就会出现泡沫,产生不稳定性和风险。据我本人研究,多年来我国的住房投资投机需求占比多数地区超过30%,一线和二线则多在50%以上。投资投机过多推高了房价。

  房地产的基本政策是必须长期坚定抑制投资投机需求,保障住房的消费需求。在住房立法上也必须明确规定国家只鼓励一户一套住房政策。

  定位对了,调控就有了依据,调控政策就能“有的放矢”,房地产泡沫就能被抑制。未来如何调控?我提出以下几条建议:

  一要为真正落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,必须设计相关的金融、税收政策,坚定不懈的抑制住房投机性需求。对二套以上住房的购买政策不能时而过紧、时而又过松,对此有必要进行清理、规范。同时,加强对房地产信贷总闸门的控制。

  二是各级政府要积极引导房价增长预期。在房地产调控上,一些地方政府存在“顺周期”倾向,特别是对一些利益集团借机炒作、“火上烧油”视而不见。对此,要加强信息引导和对违规违法行为的惩治力度,合理引导预期。

  三是加快房地产税改革,建立房地产稳定发展的长效机制。

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责任编辑:许佳  JN435
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