沪深交易所发债监管细化 激进房企瞬间入冬

　　小雪一过，大雪将至。持续一年多的境内低息发债大好时机也行将远去，对于房企而言，将不得不进入高息融资通道，以挨过行业寒冬。

　　11月28日，融信中国(3301.HK，以下简称“融信”)发公告称将发行美元债券，并会在11月29日前后开展国际路演。这笔美元债的规模、利率等数据记者发稿时尚未披露。这是融信首次发行一笔3年期的RegS美元债，债券的预期评级是B3、B-、B+。

　　有类似境外评级机构的数据表明，中资房地产高收益美元债的有效收益率已由今年8月1日的5.02%上升至10月31日的5.53%，中资房企美元债的成本有上升之势。

　　另一方面，一名投资机构人士透露，多家房企拟于11月初在境内发债，均没有通过沪深交易所审核。因此不排除后续有房企步融信后尘，选择海外发债，或者借道信托、资管通道等继续融资，以馈资金之乏。

　　10月底沪深交易所对房企发债实行监管升级，将房地产行业划分类别，进一步明确房地产行业认定，并将房地产类型划分为普通住宅地产、保障性住宅地产、商业地产、工业地产及其他房地产。这意味着，房企发债用于购置土地、到H股上市融资等融资渠道将行不通。同策咨询研究部总监张宏伟直指，房企境内发债遇阻，后期投融期限错配风险将会暴露。

　　涉房发债多被喊停

　　在上述监管细则刚出台的时候，就有投资者借线上路演之机对房企高管发问，会否影响企业发债。事实上，21世纪经济报道记者近期走访沪上投资机构发现，确有不少涉房类企业发债遇阻，足见房企发债收紧对行业内融资影响的深度与广度。

　　一时间，涉房企业发债被喊停的案例增加不少。中珠医疗(600568.SH)的前身是中珠控股，主业是房地产，该公司正处于转型阶段，近期欲发债但没有获得批文;而一些企业即便拿到批文，最后审核也未获“通关”。比如上海长峰集团近期拟发行一笔公开债券、颐和地产拟发行一笔非公开债券，时间节点均在11月。这两家企业因为涉房而在交易所审核中被否。

　　综合多家投资机构的反馈，目前的市场情况是，并非所有涉房企业发债都会被喊停。例如国开东方城镇发展投资有限公司(简称国开东方)近期发行一笔非公开债券，得以顺利“闯关”。

　　事实上，近两年房企发债规模较大。根据亿翰智库所提供数据统计，部分主要房企 2015年通过发债融资1708亿元，2016年1-10月融资规模已高达1721亿元。综合发行成本以泰禾2015年8月份一笔私募债利率8%为较高。

　　截至2016年6月30日，恒大集团资金杠杆高达15.1，绿地控股11.8，华夏幸福10.2，阳光城9.2。杠杆越大，短期偿债压力越大，房企对资金的依赖程度可以想见，一旦房企长短债到期的偿还能力减弱，上述业内人士所指的投融期限错配风险便会出现。

　　以融信为例，该公司2016年中报显示，负债总额488.96亿元。亿翰智库统计融信自2015年以来的发债规模为110亿元，即便加上其他借债，融信资金缺口是存在的，该公司今年下半年与明年或有部分长短债需要偿还。融信选择此时发行美元债券，除了境内融资通道收紧之外，较大的原因是今年以来该公司境内发债规模已达上限。

　　21世纪经济报道记者多方求证获悉，融信此前在境内发债遇阻，转而境外发债。一名业内人士分析指出，融信今年以来拿下多幅高价地，另一方面境内发债额度几近上限，加之近期国内收紧房企发债，此时发行美元债，可见其融资节奏趋紧。

　　转道高利率融资

　　今年上半年，同策咨询研究部曾对100家品牌上市房企，依据今年上半年的投融期限匹配度、融资期限风险敞口率两方面，分别进行了统计。通过企业短期资金对短期资产的比率，可以反映房企投融期限匹配度，比率越大表明企业越激进。同策咨询统计数据显示，嘉凯城(000918.SZ)为6.75、恒盛地产(00845.HK)3.56、陆家嘴(600663.SH)3.27、云南城投(600239.SH)2.99、光明地产(600708.SH)2.56，均为比较激进的企业。其中嘉凯城短期资金对短期资产比率为6.75，属于典型的长投短融，公司的融资战略过于激进。融资期限风险敞口率也达到55.89%，也说明融资期限风险较高。

　　百家品牌上市房企平均短期资金对短期资产比率是1.34，说明房企投融期限匹配度整体偏向于长投短融，融资战略较为激进。

　　以业内关注度比较高的恒大为例，恒大融资期限风险敞口率达到14.37%，意味着在长期资产中，约相当于14%的部分靠短期资金来融集，长期资产变现能力较弱，存在较大的偿债风险。但恒大会通过其他融资渠道融资，例如发信托。11月初，恒大发行了一笔规模2亿元的资金信托计划，期限1年，预计收益率6.5%。

　　而同为大型房企的万科、中海，融资期限风险敞口率分别为3.26%与-21.62%，融资期限风险敞口率较小，意味着两家房企的融资期限风险小于中国恒大。而近期万科、中海频频出手拿地，原因也在于此。

　　一名房企高管预计，明年房企发债规模至少减半，因为发债资金用途审核严厉之后，有资质发债的企业便会用于偿还短期债务，不需要用到资金也不会去主动发债。“急需用钱的企业资金成本与资金缺口都会变大。”

　　“发债收紧对‘虚胖’的企业影响非常大，‘虚胖’指的是资金杠杆太高，从最近哪些企业敢于拿地可以看出来企业的资金情况。”一名投资机构人士表示，接下来海外融资通道将被房企看重，“利率高一点也没办法，熬过去再说，没有国际通道的，信托、资管通道都会用。”

　　事实也如此，中国信托业协会发布的三季度末数据看来，房地产信托规模为1.35万亿元，比二季度的1.31万亿元增加400亿元，环比增长3.05%;较去年同期的1.29万亿元增加600亿元，同比增长4.65%，房地产信托有所增长。