多地供地完成率不到4成 高价地投资风险仍需警惕

　　9月，土地市场高价地频出。而国家统计局刚公布的数据显示，1-8月土地购置金额仍在增长。整体来看，在多数热点城市供地指标完成率不到4成的情况下，未来“高价地热”的态势或将延续。但分析指出，土地市场转向信号不容忽视，高价地或是未来较大风险。

　　京沪等供地指标完成率不到40%

　　据研究中心统计，从热点城市1-8月份的土地供应来看，多数城市较去年同期有明显下降。一线城市中除了深圳供应建筑面积增加266%以外，其余三城全部下降，广州降幅更是超过7成。而南京、武汉、厦门等二线热门城市供应量均有不同程度下降，仅天津、苏州、杭州等城市上半年供应同比增加。

　　前8月供地指标完成率显示，10个热点城市中6成的城市供地指标完成率不到40%，北京仅为20%，上海、武汉则在30%左右，这意味着将有大量土地将在三、四季度推出。而供地不足，也从另一方面揭示了上半年热点城市土地市场升温的原因。

　　另据中原地产统计，8月单月截至31日，全国单宗土地超过10亿的地块合计有65宗，其中溢价率超过100%的高价地高达46宗，如果计算地价超房价现象，8月可以说是历史上高价地最密集的月份。

　　如果仅从供应角度来看，上半年热点城市供应节奏并没有解决“地荒”局面。但有分析认为，下半年大量土地出让，恐怕也难以缓解当前土地市场火爆程度。

　　市场转向信号不容忽视

　　但值得注意的是，土地市场出现转向信号不容忽视。此前上海四天之内中止出让两宗热门地块，而商业银行也开始收紧房企开发贷，贷款周期明显缩短，这都预示着热门城市将收紧土地政策，因此，未来高价地投资风险仍需警惕。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，高价地是未来较大的风险。一线城市成交已经开始放缓，部分热点二线城市成交火热，房价地价领涨。预期下半年，房地产调控继续因城施策，升级到一城一策，一旦信贷变化，下半年，特别是四季度房地产市场的风险可能出现。

　　在他看来，现在房价上涨的原因是资金潮下的资产荒，导致购房者预期变化，要解决这个问题只能从三方面入手：要么是降低资金潮，要么是增加优质资产，或者改变购房者预期。

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　　“高价地”成房企低成本融资工具?

　　研究中心认为，从前8月的187宗高价地可以看出，目前“土地”作为一种生产要素已经被更多地赋予了金融手段，“高价地”已经成为了上市房企市值管理的工具，便于在资本市场以更低成本融资。

　　张大伟解释道，过去一年，企业融资成本缓步下行，导致了很多企业敢于拿地。有了大量土地作为抵押，反过来又能获得更多的低成本融资，因此房企在土地市场表现得更加激进。与此同时，增加大规模土地储备的套路又能带来更高的市值。如果房企能通过市值管理提升估值，有助于展开后续股权融资，为转型成功带来更大的资金保障。

　　不过，眼下地价已是高处不胜寒。8月底以来，有多家上市房企披露非公开发行股票预案(部分为修订案)。这些房企拟投项目所在地有所不同，但一个共通点是，土地成本占了项目投资额的大头。研究院智库中心研究总监严跃进指出，按照此类成本推算，后续项目销售报价会进一步抬高，“这也是一种风险转嫁的方式”。