房企躁动：今年多卖25%

    去年房地产全行业销售业绩飘红，让房企集体亢奋。截至目前，多家房企公布了2013年的销售目标，在去年销售目标的基础上，上调均幅达25%，达50%。

    据中原地产市场研究部统计，2 4家大型上市房企2 0 12年合计完成销售业绩高达9548.15亿元，同比涨27.3 %。如果2013年的销售总额上调25%，将达到近1.2万亿元，同比多出2452亿元。

    住宅市场新年开局表现淡季不淡，不少机构预测今年的楼市将“稳中微涨”。中原地产负责人告诉南都记者，今年政策仍将坚持调控，但力度不会超过前年和去年。

    大房企多上调超两成

    去年业绩红火的大型房企即将迎来年报和销售目标集中公布期。南都记者根据已经公布销售目标的房企消息统计发现，2013年房企上调销售目标均幅达25%，达50%。

    据中原地产市场研究部统计，公布销售业绩的24家大型上市房企中，合计完成2012年销售业绩高达9548.15亿元，同比2011年涨幅高达27.3%。如果2013年的销售总额上调25%，将达到近1.2万亿元。

    房企领跑者中，恒大集团将2013年合约销售目标调整为1000亿元，较2012年全年800亿元的销售目标上升25%。恒大地产2012年销售金额为923.2亿元，目标完成率115.4%。绿地集团2012年房地产销售业绩1078亿元，据绿地集团董事长、总裁张玉良透露，将加码房地产主业，销售目标计划增长30%以上。

   富力地产管理层预测今年销售额有望达到380亿元至450亿元，较2012年全年320亿元的销售目标上调了18.75%-40%。2012年，富力地产实现全年合约销售约342亿元，目标完成率106.9%。关于有关发展规划，富力地产副总裁朱荣斌告诉南都记者，“富力拿值得拿的地块”，并关注活力亮点区域。

    融创中国今年的销售目标定位为450亿元，较去年的300亿元上调50%。2012年，融创中国实现合 约 销 售356亿 元 ，目 标 完 成 率118.7%。世茂股份董秘罗瑞华近日在媒体见面会上称2013年销售目标将调升至100亿元，较去年的80亿元增长25%。

    另外，初步统计显示，华润置地、中建国际、招商地产、五矿建设、世茂股份、远洋地产、阳光城等房企均上调了销售目标，较去年上调幅度的是10%。

    不过行业巨头万科、保利前均表现低调，暂未公布今年的销售目标。万科总裁郁亮日前回应此事表示，“没有订年销售计划”，因为政策有新的变化，竞争有新的格局，“万科每个月会开运营会议来讨论每个月工作要求，根据进度逐季逐月调整，要求不同城市有不同表现。”

    上调业绩目标的背景，是全行业齐齐完成任务。其中保利、中海、绿城、世茂、招商、越秀等11家标杆房企更是在去年10月份就已完成全年销售目标，为提升今年销售任务打足底气。

    房地产集中度提高

    “今年房企制定的销售目标，较去年较低的销售目标上调幅度较大，是在情理之中。”广州市房协专委会委员、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同接受南都记者采访时称。

    2011年房地产行业处于低迷状态，销售业绩不佳，所以2012年房企制定的销售目标较为保守。而去年房地产行业回暖明显，很多房企超额完成销售目标并预测今年优于去年，集中调高了今年的销售目标。

    但韩世同提醒，去年房企以价换量才加速了销售目标的完成，但今年行情不一定会比去年好，因此制定计划要留有余地，是在去年销售业绩的基础上上调10%-15%为佳。

    “自2007年以来，标杆房企的销售净利率呈现明显下滑趋势，已从2007年的24%下滑到2012年的18%，”中原地产市场研究部总监张大伟认为，为了弥补销售净利率的下滑，多数标杆房企还将提高资产的周转率，快速放量仍是今年的主旋律。

    万科总裁郁亮也在前日接受南都记者采访时表示，2013年万科仍将坚持快速开盘，快速销售，“大多数城市并没有出现恢复上涨，还在盘整甚至往下走的过程，只不过个别一线城市如北京、上海现在逐步在深入调整的基础上有所复苏。‘三不’仍然是万科策略，不囤地、不捂盘、不拿地王。”

    无论是通过以价换量，还是加快周转速度，2012年标杆房企的优异表现都证明了房企的优胜劣汰和市场集中度提升成为大势所趋。标杆房企已经意识到在价格上升空间不大的前提下，必然要通过加快销售节奏获得更多利润。

    房产税或年内出台

    值得注意的是，去年房企销售业绩喜人，土地市场的价格很可能迎来上涨，从而带动房价上涨。

    中原集团研究中心监测的13个重点城市数据显示，1月前17日经营性用地成交量已占2012年1月的91%。上周，土地市场热潮涌动，多个主要城市出现地块集中成交。苏州出让28宗地块，其中4宗地块溢价率超过100%；佛山出让10宗地块，其中1宗由保利以8 .74亿元竞得；武汉出让5宗地块，其中1宗由万科以10 .55亿元竞得；南京和上海亦分别出让4宗及3宗地块。

    住宅市场新年开局表现淡季不淡。不少机构预测今年的楼市将“稳中微涨”，但今年不太可能再出台更为严厉的新调控政策。中央多次强调坚持调控方向不动摇，国土部上周表示，谨防流动性宽松对房地产市场调控力度的削弱。

    但地方层面，多个城市加入了政策微调的行列，微调手段包括公积金贷款限额上调、二手房交易个税调整等。中原地产市场研究部介绍，青岛将于2月1日起上调公积金贷款限额，其中购买商品房可贷额度由40万元上调至60万元，购买二手房可贷额度由25万元上调至35万元。沈阳调整了144平方米以下二手房交易的个税缴纳方式，由原先按差额的20%缴纳调整为按交易额的1%或差额的20%缴纳，两者就低不就高。辽宁营口市住建委明确2013年目标为，“房地产投资和商品房销售额均增长15%以上”。

    “去年全国很多地方在限购政策的执行上有所放松。今年上半年肯定要继续调控，但力度不会超过2011和2012年。”房产研究总监林波昨日接受南都记者采访表示，今年房产税的出台可能性很大。据其介绍，北京、深圳等一线城市正在调整税基评估政策，税收标准从依据签约合同上的金额改为政府评估价。后者价格通常更高，所以购房者会承担更多的税。