土地市场升温成交价格基本合理 房价影响几何

　　今年初受调控政策影响，土地市场略显低迷。但进入三季度以来，地方政府加大了推地力度，房企拿地热情明显高涨。专家分析，土地市场由低迷转向复苏，但成交总量和成交价格仍处于合理水平，短期内不具备推高房价的市场基础。

　　土地市场缓慢升温

　　据天津土地交易中心信息显示，进入１０月份以来，天津曾在两天内先后推出２０宗经营性地块，均位于滨海新区中心商务区核心地带或开发区、旅游区等位置。记者粗略统计，这２０宗经营性地块合计出让面积超过６０万平方米，起始出让价６０多亿元。

　　数据显示，９月份，全国３００个城市共推出土地３１２３宗，推出面积１２９７４万平方米，环比增加７％；其中住宅类用地１０５４宗，推出面积４７３６万平方米，环比增加１２％。

　　此外，知名房企的拿地热情也明显抬头。据万科发布的三季报显示，公司拿地速度明显加快，新增项目２３个，对应权益规划建筑面积约３７６万平方米。

　　数据显示，在经过８月住宅用地零成交后，９月北京有多宗优质地块入市，万科、保利、龙湖等知名房企均参与竞买。其中，备受关注的朝阳区某居住用地，成交楼面价为２０１５８元／平方米。而在９月北京出让的１３宗住宅用地中，１２宗溢价成交，平均溢价率为３４％。

　　“与楼市成交量稳定相比，土地市场正在缓慢升温。”资深楼市评论人、购房顾问网主编苏步超说。

　　成交价格基本合理

　　某研究院天津分院研究总监钟文辉表示，虽然９月土地市场有所升温，但从今年前三季度的整体情况来看，住宅用地成交量与去年同期相比，出现了明显下滑，当前的成交价格也处于合理水平。

　　今年１－９月，上海共成交住宅用地４８宗，合计２９３万平方米，同比减少６４％；天津共成交住宅用地５１宗，合计２８２万平方米，同比减少６７％。而广州、深圳等地也都出现了类似的情况。

　　此外，各地土地成交价格也基本稳定。在北京，前三季度成交的２７宗住宅用地中，仅６宗为底价出让，平均溢价率为２７％。但业内表示，尽管优质地块接连出让，平均溢价率仍在合理范围内。

　　“近期政府推地力度加大，开发商拿地热情高涨，是土地市场周期的正常状态。”苏步超告诉记者，每年的第三、四季度都是政府推地的高峰，土地市场的成交地块也会较前两个季度大幅上涨。

　　国土资源部有关负责人也曾表示，虽然近段时间，一些城市开始相对集中推出土地，部分房企加大了拿地力度，但与往年供地节奏变化基本一致，地价变化不大，土地市场总体平稳，尚未出现过热。

　　　短期内难以推高房价

　　记者采访中发现，不少购房者担心，土地市场升温可能会推高房价。专家表示，土地市场对房价的影响有一定的间接性和滞后性，短期内难以影响房价。但须关注土地成交价格的变化走势，防止“地王”频现，助涨楼市预期。

　　近段时间以来，各地房地产市场基本处于稳定状态，房价未见大幅上涨的趋势。数据显示，２０１２年９月，全国１００个城市的新建住宅平均价格为８７５３元／平方米，环比８月上涨０．１７％。

　　苏步超说，购房者对土地市场的成交量不必过度关注。当前，各地楼市的去库存压力依然很大，销量在短期内也难有大的起色。如果大量投放的土地以正常价格成交，不仅可以缓解市场需求压力，对于降低房价也是有益的。

　　中国地产信息集团天津机构总经理张勇也表示，土地市场和商品房售价之间呈现一定的正相关，但关键因素不是土地成交数量，而是通过土地价格计算出的楼面价格。“如果楼面价格上涨，开发商成本上升，可能导致房价上涨。但如果楼面价格持平甚至是下跌，房价就可能有所下降。”

　　也有专家提醒，谨防土地市场过度升温，保证调控政策的实施效果。南开大学房地产金融与法律研究中心主任徐保满说，房价构成因素主要由土地购置费、建造工程费和计划利润等组成。在土地交易、房屋建造和市场销售的每一个环节，都应完善监督机制，防止房价形成过程中的不合理因素。

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