行政调控收紧的背后:二三线城市房价上涨抬头

　　陕西省出台的限制房企利润政策，尽管惹出了巨大的争议，但行政调控收紧的势头仍在微妙进行。

　　10月23日，陕西省住建厅回复本报记者称，他们在出台文件前曾对市县21个典型商品住房项目实际发生的成本、税费等各种费用进行了测算，县城的利润率在10%以下，市区的利润率略高于10%，所以最终确定房企的合理利润应在10%左右。

　　也就是说，陕西省此次出台的限利令背后的真实意图是，压制房价未来上涨的可能。

　　　　陕西房价维稳信号

　　陕西限利政策披露后，舆论一直在质疑其实际操作难度。陕西省住建厅给本报的回应称，陕西此次政策的落实办法是，每半年或者一年在媒体上公布一次各城市区域合理的销售价格区间，从而让“群众明明白白消费”。而合理销售价格区间的测算办法，则是依据房地产开发项目成本构成以及利润测算标准，对已建成或销售后期的典型项目进行成本测算。

　　陕西省住建厅相关人士解释，此次陕西限利令也是对国家发改委公布的《商品房销售明码标价规定的通知》(发改委【2011】548号)文件中的“一房一价”进行具体细化和落实。其中，商品房成本需要测算的内容包括土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，并考虑土地、物价上涨等因素，加上10%的利润率确定销售价格区间。陕西省住建厅还表示，将进一步细化并完善落实措施。

　　国泰君安分析师李品科分析称，陕西此次限利政策实质为成本联动型限价政策。他预计政策精确实施难度较大。一方面是因在预售制的大环境下，各项开发成本如人力成本和原材料价格处于动态变化过程，精确测算有一定难度;另一方面则因操作上开发商可通过将开发业务向上游延伸，进入建筑等行业来降低二级开发利润率。

　　北京中原地产总监张大伟则将陕西此次公布限利令看成一种信号。据中原地产统计显示，自从8月份国务院督查组回京后，中央部委及各地已经超过15次释放政策再收紧的信号。可以看到，从目前整体调控政策执行情况来看，政策调控力度不减，各地的限购及限贷的基本原则依然执行，使得金九银十各地成交量相比7-8月均出现了下行。他表示，目前整体政策以维持现有政策力度为主，少数城市出台的限利令等政策更多是对市场的威慑，实际可执行度不高，更多体现在心理影响层面。

　　　　房价连涨背后的调控压力

　　除了陕西，不少城市对于房价的行政管控近期均有所加强。

　　北京一位高端楼盘开发商告诉记者，近期北京市建委已明显放慢高端商品房网签周期，同期的普通商品房网签周期则在加快。“这说明，政府在有意识通过行政之手控制网签以及房价。”

　　另据知情人士透露，北京市对限购政策监管也透出从严信号。前不久，房山区某两个品牌开发商旗下楼盘就因违反限购政策非法销售而被一度停止网签。北京此前还宣布要加强限购审核，京籍居民购房须持二代身份证。

　　珠海近日宣布，土地闲置未满1年的，按土地价款总额的20%收取闲置费，闲置满一年的，由政府无偿收回;上海市房管局再度表态，上海决不会放松政策，要继续加大执行检查力度，但也不会有新的政策调整;杭州规定，商品住宅地块溢价率达到49%时，将锁定底价，从零开始竞投配建安置用房或保障性住房面积;广州市国土房管局通过官方微博证实，将对中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施，主要包括限制预售规模、控制交易节奏等。

　　各地一系列收紧措施的背后，缘于房价持续上涨的压力。

　　据国家统计局数据显示：9月70个城市的平均新建商品住宅指数依然呈现上涨的趋势，这也是平均第四个月上涨，房价环比下调的城市也已连续4个月不足70个城市中的一半。

　　北京房地产协会秘书长陈志表示，现在说楼市已经反转还过早。他认为，从整体经济走势以及国家调控态度来看，未来楼市的走向将呈L形，甚至底下的边将会持续很长时间。未来的商品住宅将逐渐需要满足刚需人群住房的产品，而不是投资品。

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