金九银十缺乏有力需求支撑 房产市场不容乐观

　　连续几个月以来，拜成交量回涨所赐，开发商加速回笼资金，商品房库存量直线缩减。即便如此，多数房企仍不敢懈怠，期望在即将来临的传统销售旺季——“金九银十”再收获一把。然而综合多家研究机构的报告得知，今年的“金九”供应量与往年相比成色欠佳，更有专家直言，9、10月份楼市缺乏强有力的需求支撑，整体市场不容乐观。

　　35个项目积极备战

　　来自亚豪机构的统计数据显示，9月份，包括路劲世界城、金融街融汇、东亚华欣湾澜岸、中海御鑫阁等在内的15个纯新盘项目计划开盘，此外还有东亚马赛公馆、誉天下、芭蕾雨悦都、鸿坤曦望山等20个老项目后期预计入市，二者累加共计35个项目。这一数量与今年前几个月市场供应相比虽有一定增加，但是与往年同期相比却成色欠佳。

　　记者发现，市场价格进入上扬阶段是吸引项目加快入市节奏的重要原因。去年年底、今年年初，为吸引购房者，有不少项目乃至区域楼市进入价格底部空间。在经历了一定的回款周期后，这批项目开始上调价格，整体市场价格呈现“先抑后扬”的状态，这使之前部分“蛰伏猫冬”的项目重燃入市热情。但是受限于前期土地出让的减少，今年的“金九”开局并不是很理想。

　　亚豪机构副总经理任启鑫告诉记者，按照一年半的准备周期来计算，2011年上半年成交的土地将于2012年下半年开始陆续上市。亚豪机构统计数据显示，2011年上半年北京宅地共实现成交21宗，进入2012年后土地市场出现深度低迷，今年上半年北京市住宅用地仅实现成交8宗，这虽然不会对近期新盘入市数量造成制约，却会影响老项目的后期推盘节奏。房企新增土地存货大幅减少，为了保持长期平稳运转，必然适度拉长目前在售老项目的销售周期，也因此造成了9月预计入市项目中新盘比重大幅增加的现象。

　　高端项目或拉高成交价

　　为了适应市场改善型购房者的需求，高端项目的入市频率也有所增加。根据统计，9月份，融科·千章墅、九章别墅、领秀·观山悦、润泽庄园墅郡、温哥华森林等5个别墅项目以及首开·璞 、山水文园、京禧阁、玺源台等4个高端项目均计划入市。

　　近期以来，高端项目出现热销势头。据链家地产市场研究部对年内入市的13个高端项目(成交价高于4万元/平方米)监测显示，目前这13个项目已经销售736套，合计吸金77.5亿元。而在8月份，这13家项目合计成交342套，占比46.5%，成交金额为28.2亿元，占比为36.4%。高端项目加速出货明显，太阳御园开盘仅半个多月签约即超过30%，而8月9日入市的中信禧园，目前的成交价格为4.8万元/平方米，已签约231套，成交金额14.47亿元。对此，链家地产市场研究部常清表示，这一方面是由于市场持续回暖，改善型购房者的占比提高，高端项目的购买力增加；另一方面是由于目前处在成交相对平稳的窗口期，部分开发商加推优质高端项目，以期能够快速回笼资金。

　　事实上，从数据来看，目前的成交主力仍然是2万元/平方米以下的低端项目，8月签约量的5个项目都是在7月下旬入市且价格低于2万元/平方米的低端项目，8月合计成交1754套，3月市场回暖以来刚需为主的市场主体并未出现本质性改变。但改善性需求和高端购房的增加，也为商品住宅整体成交价格增加一些不稳定因素，有可能在结构上拉高商品住宅成交均价。常清预计，9月价格走势将会以趋稳为主，短期将会随着供应结构的变化而波动。

　　21世纪不动产分析师粟日则认为，由于置业的刚性需求在前期被消化了很多，一些房企将目光投向改善性需求，市场策略有所分化，加之改善性需求客户对价格波动的敏感度不及置业的刚需人群，因此不排除一些项目将采取停止打折、减少优惠甚至小步提价的策略。粟日认为，9月份房价出现微涨是大概率事件。

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