4月全国300城土地供需双降 住宅用地成交同比降36%

　　国家统计局近日公布的4月份70个大中城市新建商品住宅价格中，有43个城市环比价格下降，24个环比持平，环比上涨的只有3个，同比下降的城市更增加到46个，房价依然处于下行趋势中，房地产市场以价换量的态势更为明显。而土地市场的形势无疑比楼市更严峻，楼市3、4月份开始释放的刚性需求并未引发房企的拿地热情，多数标杆房企1-4月拿地谨慎，购地金额与销售金额比值逼近5年来的点，地方政府的土地财政面临严峻考验。

　　4月土地市场供需双降

　　在楼市3、4月份出现以价换量、刚需释放，“温度”有所回升的情况后，作为房地产市场上游的土地市场依然处于“寒冬”之中。

　　土地市场年初以来一直持续的供需双降的局面在4月份还在持续。据某研究院统计，2012年4月，全国300个城市共推出住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）753宗，同比减少6%；推出土地面积3401万平方米，同比减少21%。成交方面，4月全国300个城市成交住宅用地413宗，环比增加10%，同比减少36%；成交面积1865万平方米，环比增加9%，同比减少46%。溢价率方面再创新低，4月份300个城市住宅类用地平均溢价率5%，较上月减少0.5个百分点，同比更是减少13个百分点。

　　从1-4月份总体来看，土地市场的寒意更为严重。链家地产市场研究部统计，2012年1-4月，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、武汉、长沙等全国20个重点城市在内的土地市场共成交1201块，累计土地出让金为1443亿元，仅为去年全年土地出让金的16.3%，同比大幅减少44.5%。其中住宅用地累计成交288块，同比减少约38%，面积为1759公顷，规划建筑面积为4539万平方米，同比大幅下降39.2%。住宅用地平均成交楼面价约为1951元/平方米，同比下滑13%，自2007年以来跌入2000元/平方米以内，平均溢价率为2.57%，是自2005年以来7年内的点。

　　链家地产市场研究部陈雪表示，2012年前4个月全国20重点城市土地流拍率为6.6%，其中住宅用地流拍率高达13.5%，比去年全年的住宅用地流拍率增加了5.7个百分点。低溢价率持续也表明了当前房企拿地谨慎的态度仍未改变，房企普遍拿地意愿低迷，很大程度上影响了土地的价格和土地推出的数量。从当期的土地市场成交来看，土地市场整体低价成交仍是今年的主旋律。

　　地方政府财政压力增加

　　土地市场的低迷与标杆房企的拿地意愿降低有着直接联系，这些以往在土地市场“呼风唤雨”的主角，今年以来一直颇为低调。房企年初“调控松绑”的预期落空，拿地意愿跌落至“冰点”。

　　根据中原集团研究中心监测，2012年前4个月，十大标杆房企的权益购地总金额为189亿元，较去年同期下降63%。从购地和销售的对比情况来看，今年前4个月十大标杆房企权益购地金额与销售金额的比值仅为12%，达到了2008年以来的位。包括富力、华润、金地和绿城在内的不少标杆房企连续4个月都没有增加新的土地储备。

　　“楼市近期成交的回升和房企对土地市场的冷淡态度形成了鲜明对比，说明了大多数房企资金链情况依然不太乐观和对后市的谨慎态度。何况这些标杆房企还是相对来说资金情况比较好的企业，在土地市场尚且如此，更不用指望那些中小房企在土地市场会有所表现。”业内人士表示。

　　国土资源部的数据显示，2011年我国出让国有建设用地面积33.39万公顷，出让合同价款3.15万亿元人民币，同比增长14.6%。其中通过招拍挂出让土地30.47万公顷，出让合同价款3.02万亿元人民币。2011年年底，中国105个主要城市综合地价为每平方米3049元人民币，其中住宅用地每平方米4518元人民币，同比上涨6.6%。土地出让收入占地方财政收入比例已经高达50%以上，个别城市土地出让金甚至能够占到财政总收入的80%以上。

　　而今年冷清的土地市场无疑为地方政府的土地财政带来了强劲挑战，其中一线城市无疑成为受影响的区域。据统计，北京市1-4月份共计成交54块土地，土地出让金累计为135亿元，仅为去年全年的12.8%，同比下降39%。其中住宅用地累计成交7块，建筑面积124.7万平方米，仅为去年的13.4%；住宅土地出让总额为72.5亿元，也仅为去年的15.3%。1-4月份，上海土地成交建筑面积为1137.4万平方米，同比下降14.2%，降幅比1-3月份扩大1.8个百分点，上海土地成交建筑面积同比连续第3个月下降。二、三线城市土地市场情况相对好一些，青岛、南京、天津等城市4月份土地成交均面积和金额还出现一定程度上涨。

　　国土资源部近日发布的2012年全国住房用地供应计划公告显示，2012年全国住房用地计划供应17.26万公顷，同比增加21.3%。不过需要注意的是其中保障性安居工程用地和中小套型商品房用地13.68万公顷，占全国住房用地供应计划的79.3%。“保障房建设需要大量资金，商品房用地出让金又大幅下降，地方政府土地财政面临较大压力。调整产业结构，建立调控长效机制才是根本出路。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表示。

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