央行信贷“微调” 房地产恐两极分化

　　许久没有活跃的地产股昨日成为领涨两市的龙头板块，盘面上多只地产股也竞相涨停，云南城投、绿景控股、创兴资源等均是在早盘就被资金封上涨停板。

　　地产股异军突起的背后是央行表态加大普通商品房信贷支持，这意味着房地产调控政策微妙调整信号隐现，进而让市场和地产商看到希望。不过也有分析师人士指出，就整个房地产市场调控而言，政策的整体环境并未放松，且较之其他个人贷款，住房按揭贷款收益率并无优势。 因此，投资者仍需谨慎把握地产股的走势。

　　信贷微调顺应市场大背景

　　在政策全面调控的背景下，春节之后房市的成交量是十分冷清。记者了解到，1月整个房市的销售面积同比大幅下跌，全国出现普跌局面。其中，一线城市(北上广深杭)和二线城市同比降幅分别为66%和67%。同时，龙头公司的销售环比也开始降低，“保招万金”4家合计销售为154亿，相对前一月177亿的销售额，环比下跌13%。

　　面对如此冷清的房产市场，长城证券分析师胡杨表示：“之前地产调控政策是采取"一刀切"的方式，即不论是首套房的刚需购房者，还是二三套房的投资者，都上浮房贷基准利率，这无疑让能够买得起房子的消费群体大幅减少。而在地产调控的大背景之下，很多购房者都采取了观望态度，导致全国房市成交量不断下挫。”

　　一位首套房的购房者王小姐也表示：“之前，家人看好了一套房子，首付都在预期范围内，但是每月的基准房贷让我们工薪一族承受不起。”据王小姐介绍：“如果一套80万元的房子，贷款50万元，以目前基准利率上浮10%计算，每个月差不多要还3500元左右，这相当于一个人的工资了，购房的压力的确很大。”

　　2月7日，央行表示2012年将对首套房的家庭列入重点关注领域，并予以支持。据悉，央行将“继续落实差别化住房信贷政策，满足购房家庭的贷款需求。”对此，业内人士普遍认为，之前“一刀切”的方式显然推高了购房成本，即使房价下跌，高额的房贷利率也并没有对真正有购房需求的消费者形成利好。因此，央行现在的做法有助于信贷政策向购房人群倾斜，利于民生和整个市场大背景。

　　上市地产商业绩分化加大

　　而回到A股市场上，尽管昨日地产板块在央行对购房者予以支持的背景下走高，不过，行业分析师均表示，这或许只是短期现象。因为整个地产股的业绩已经出现分化，这意味着个股的股价也会随之波动。

　　申银万国房地产分析师殷姿表示，2011年房地产行业销售额为5.91万亿，增长12.7%，但同期重点跟踪的24家房地产公司的增长率均为8.7%。这意味着淡市下地产公司的整体销售增速明显放缓，公司业绩分化显著。

　　申银万国提供的数据显示，2011年4大龙头公司“招保万金”合计销售2473亿元，增长13.8%。另外，销售增速超过20%的公司共计6家为：福星股份(61%)、中南建设(59%)、招商地产(44%)、华夏幸福(42%)、华侨城(33%)、金科(25%)。不过，销售增速出现大幅负增长的公司也有5家，分别是滨江集团(-57%)、冠城大通(-57%)、中天城投(-24%)、嘉凯城(-21%)、金融街(-20%)。

　　整体来看，殷姿认为地产商的销售增长的分化差异较大，其中全国布局的公司基本处于中间水平，而区域较为集中且产品偏高端的公司销售普遍表现较差。

　　在此背景下，涂力磊预计，2012年一季度地产行业增速继续回落，因为土地购置数据并不乐观，一季度增速有可能负增长。如此，土地市场的不景气将使房地产投资和新开工的回落保持到二季度。上周末，万科披露2012年1月份销售业绩，销售面积119万平方米，销售金额122亿。相比2011年同期分别下降28.1%、39.3%。统计数据显示，这是万科五年来，在开年时出现销售面积和销售金额的负增长。

　　然而，目前2011年A股市场PE在13.53倍，房地产板块PE在13.83倍，估值处于底部。但从2011年年报预计情况看，A股龙头地产企业年报业绩基本稳定，无明显利空，二、三线公司存在业绩下调现象。因此，在政策难言放松也难言加码的时间内，流动性放大信号(M1和存款准备金)或将成为改变行业当前预期的关键。

　　不过，殷姿却认为，近期央行金融工作会议提出要支持首套房置业需求，且地方政府也通过调整普通住宅标准等方式明紧暗松，信贷宽松带来的销售环比改善值得期待。而对于昨日涨停的个股，胡杨则认为，仅仅是资金的炒作，因为这类个股的股价不高，且跌幅巨大。因此，投资者还是也业绩为重，选择龙头公司。

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