史上最严厉楼市调控 考验着市场主体契约精神

　在“史上最严厉”楼市调控重压之下，部分城市房价出现“拐点”，比如北京就出现低价入市潮，十多个近郊项目售价接近或跌落万元。

　　而房价出现“拐点”，也导致前期业主不满。据报道，不到两个月的时间内，包括北京大兴顺驰领海、上海万科清林径、南京天正滨江花园、安徽芜湖镜湖世纪城等八处楼盘的售楼处发生所谓“维权”业主和开发企业的纠纷和冲突。

　　不可否认，动辄数百万的商品房有些许缩水，业主将会面对巨额的账面损失，难免会滋生不平衡心理。然而市场中从来都没有只涨不跌的商品，商品房市场中“认涨不认跌”的心态并不足取，也与市场理念格格不入。值得一提的是，时至今日我国入世已届十年，其间所取得的各项制度和经济成绩有目共睹。但要知道，入世不仅仅是为了获得与市场经济的“形似”，更重要的是汲取市场化的法治精神与契约精神。这其中，市场参与者遵循契约精神堪为市场经济的重要基石，任何领域都不能够有所例外。

　　事实上，当商品房价格出现回调端倪之时，前期业主都会表现出躁动不安。回顾2008年，国内房价也曾经历过一波较大跌幅，深圳等楼市投机氛围较重的城市表现尤为明显。而包括楼盘设计瑕疵、开发商承诺未到位等在楼市过热时被掩盖的诸多问题，也在房价下行中成为买卖双方争持不下的矛盾焦点。而消费者发起维权行动的最根本目的，则是希望开发商能赔偿其因房价下跌所面临的经济损失，或者干脆通过退房处理掉这个“烫手山芋”。事后表明，这些闹剧随着房价在2009年再度摸高而消失，最终当初如愿退房者却又因“踏空”而懊悔不已。如今，类似的一幕再度在商品房市场上演，当初热情抢号购房的消费者现在同样又是懊悔不已，而市场瞬息万变的特性由此可见一斑。

　　其实从法律角度看，当买卖双方签订好楼盘销售合同、开发商履行了房屋交付义务并获得业主确认之后，商品房产权就完成了转移，此后房屋升值与缩水便应当由业主全盘接纳了。而开发商作为独立的市场主体，根据自身资金周转情况、销售业绩考核指标，乃至整个行情走势对后续楼盘实施新的定价策略，属于正常的营销调整，也是其正当的市场权利，本身并无可指摘，更没有义务为前期业主的高价购房行为担责。同样的逻辑，如果房价下跌成本由开发商承担的话，那么反之如果业主购房后市值增加，是否也应将增值部分与开发商“利益共享”呢？

　　后期楼盘降价引发前期业主抗议的现象，反映了当下楼市契约意识的薄弱。市场经济中，每一位交易主体都希望趋利避害，但没有人可以保证实际结果与交易初衷完全一致。风险与收益如影随形是市场铁律，只是近年来国内楼市的反常飙涨态势弱化了这一规律显效，以至于购房者不习惯面对房屋市值缩水，甚至认为这是一桩不可能发生的事情。 由此可见，入世10年来，虽然我们的市场体系趋于完善、对外开放进程明显加速，但在意识深处，却并未将契约精神真正植入骨髓。殊不知，契约精神一日不立，市场经济就可能因交易成本陡升而失效。虽然房产交易涉及的市值庞大，但这并不应成为前期业主们发起所谓“维权”行动的理由。恰恰相反，市场主体在大额商品买卖中更应秉持一份理性，并对其中蕴藏的风险做出谨慎判断。既然已经购房，那么就要对后市涨跌行情照单全收，以抗议行为发泄不满情绪的确有违理性。当下，在楼市调控已进入深水区，房价向下回归理性预期渐次被强化，而前期购房者却对此发出了相左的声音，如此尴尬的社会话题亟待通过市场成熟理念予以化解。

　　调控部门近日明确表示，下调房价是国家坚定的政策。由此可以判断，“房价继续下跌”将成为今后楼市调控的主导方向。希望随着入世后市场理念的成熟、契约精神的贯彻，房价下跌不再被视为一桩“稀奇事”。

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