房产交易税负将上升 征税范围扩展到三线城市

　　8月牵动全民的房产证加名征税，被财政部、国税总局一纸公文紧急叫停。但是，有关房产的税负上升潮依然暗流涌动。由财政部、国税总局主导的“应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管”工作完成试点，并已向全国非试点城市扩展。这项冠以“加强税收征管”名义的举措，意味着全国存量房交易税负将明显上升。

　　买卖双方签“阴阳合同”逃税

　　这一牵涉千万纳税人负担的举措，财税部门的解释低调而又务实，指出“目前在存量房交易过程中，纳税人低报成交价格偷逃税款的现象较为普遍，形成了明显的税收漏洞”，并称此现象“影响了税法的严肃性，也削弱了房地产市场调控的政策效果”。

　　二手房交易环节涉及税种有契税、营业税、个人所得税、土地增值税和印花税。目前，个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　现行税法中，个人二手房交易实际涉及税种包括契税(税率为全额的1%-5%)、营业税(税率为全额或差额的5%)和个人所得税(税率为销售所得的20%)，这三个税种均以房产交易额为基本税基。房地产交易金额的高低，直接决定了纳税额的多少。二手房交易动辄数百万元，买卖双方通过签订“阴阳合同”达到减少纳税的动力极强。

　　因此，财政部、国税总局认为，应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管，可有效解决房产交易中的偷逃税款现象。同时，此举也可为推进房地产税制改革做好思想、技术和人才方面的储备，具有长远意义。

　　财政部试点按评估价征税

　　2004年和2007年，财政部和国税总局分两批共选择了十个省市开展房地产模拟评税试点。但此后物业税改革几无进展，评估征税也无法应用到税收征管实践，地方政府试点也仅在会议和文件上徘徊，被称为物业税“空转”试点。

　　面对改革遇到的现实阻力，财政部、国税总局便从技术层面寻求突破，两部门于2008年4月从模拟评税试点省市中，选择南京、杭州、北京、重庆、青岛、深圳、丹东等城市，将模拟评税试点取得的成果，先行用于契税等房地产交易环节税收的实际征收。2009年底，财政部、国税总局发文要求全国各省份均选定城市，对二手房交易环节的契税等按评估价征收。

　　因全国房地产市场价格持续上升，二手房交易按评估征税，大幅提高了地方政府的税收收入。评估征税实际应用到房地产交易环节后，地方政府的积极性提高，仅一年半时间，全国各省份即完成试点任务。今年7月便向全国扩展。

　　财政部税政司对2009年的税收结构分析显示，当年和房地产有关的5个税种，即土地增值税、耕地占用税、契税、房产税和城镇土地使用税合计增收1155.51亿元，对税收总收入增长的贡献为21.8%，比2008年提高11.5个百分点。加上房地产营业税和房屋转让个人所得税，当年土地和房地产相关的税收增收额所占比重超过35%。

　　征税范围已扩展到三线城市

　　对于具体的工作模式，财政部、国税总局确定了3种类型：排名前列种模式是全部技术工作由财税征收机关承担；第二种模式是由财税征收机关与相关部门、单位合作完成；第三种模式是将部分或全部技术工作委托相关部门、单位或专业机构承担。

　　目前，各地已选定并本地化了评估软件，也基本确定了各自的工作模式，比如杭州模式、深圳模式等。杭州市采取财税政管部门与相关单位合作的第二种模式。设置的两个合作部门，一个是技术公司，负责确定具体的评估技术方案，包括评估方法确定、流程设计、计算机系统模型设计、软件开发和应用管理等；另一个是评估公司。两个公司互相合作，杭州市在财政局单独设置了直属征收管理局负责征管，由两家公司提供技术和评估支持。

　　在财政部、国税总局全力推进和地方政府税收高增刺激下，二手房交易环节评估征税，已从一、二线城市迅速扩展到三线城市。目前，虽然仅有重庆、上海两市的少数居民要对拥有的住房缴税，但当政府完成房地产信息数据库、技术模型、评估征税系统建设后，全国众多居民收到政府邮寄的房地产纳税通知单就为期不远了。（都市时报）　　

　　□新闻链接

　　《2011：中国金融不良资产市场调查报告》通过对房价下跌幅度的假设，计算了对银行利润的影响——

　　如果中国房价下跌30%

　　银行利润锐减1135亿元

　　日前，中国东方资产管理公司（下称“东方资产”）发布《2011：中国金融不良资产市场调查报告》（下称《报告》），《报告》指出，2011年商业银行新增不良贷款规模将同比增长5%以内，银行业不良贷款率将达到1%~2%。

　　房地产市场方面，《报告》指出，在房屋限购和逐步加息的环境下，房地产销售市场大为萧条，越来越多的开发商面临资金困境，房地产贷款质量也广受关注。

　　调查显示，38.2%的受访者认为，当大中城市房价下跌20%~30%时，将超出银行的承受能力。2011年，银行新增房地产开发贷款规模可能下降12.94%，预期为5150亿元；银行新增个人住房按揭贷款规模可能下降9.53%，预期为12665亿元。

　　东方资产通过对房价下跌幅度的假设，计算了对银行利润的影响程度。假设房价下跌30%，房地产开发贷款违约率上升至3%，银行针对房地产不良贷款计提150%的专项拨备，则侵蚀银行利润1135亿元；假设房价下跌50%，房地产开发贷款违约率上升至5%，银行针对房地产不良贷款计提150%的专项拨备，则侵蚀银行利润2185亿元。《报告》称，2010年银行业税后利润8991亿元，因此可以看出，若房价大幅下跌，银行利润将由此被侵蚀13%~25%。

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