影响全局与全局影响：解读房地产调控背后的逻辑

　　在“史上最严”的这一轮房地产调控一周年节点上，决策层释放“住房问题影响经济全局”及“必须解决”等政策信号，意义重大。舆论与市场高度关注，政策引导效应有待持续发酵。

　　一个简单的逻辑推理是，住房问题影响经济全局，那么解决这个问题必然要充分注意到全局影响。如何做？首要之策应当是尽快出台房地产市场的中长期规划。 与决策层口头释放政策信号相比，落到文件上的政策基调可能更为精确和有效。

　　短短不到一年的时间内，从“国十条”，到“国五条”，再到“国八条”，房地产调控发出三道。正所谓“冰冻三尺非一日之寒”，市场走势尚难言明朗，部分市场中人更是犹疑不定。此时，从房地产调控专项督查行动传出声音，“中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。”如何解读呢？

　　一是，房价问题从属于物价问题，房地产调控位列通胀阻击战的战斗序列。

　　稳定物价总水平已被决策者列为当前宏观调控的首要任务，抑制通胀的阻击战正在全国范围内进行。而把房地产调控提升至通胀阻击战的序列，并非空穴来风，政策端倪处处可见。

　　全国“两会”期间，温家宝总理面对中外记者直言通货膨胀包括房价和物价。由此可见，对房地产市场的调控，已经不单纯是房地产这一个行业一个市场的事情，而关系到首要大事通货膨胀乃至宏观经济的发展前景。

　　5月1日起，商品房销售“一套一价”的政策将正式实施。国家发改委会对商品房销售“明码标价”的要求，标志着物价部门正式进入了房地产调控体系。

　　事实上，早在此轮房地产调控实施前，改革物价统计体系、增加住房成本比重，即已成为业界强烈呼声。

　　二是，房地产问题影响全局，调控将不留偏门和死角。房地产调控将是一场“立体战”，也将是一场“持久战”。

　　从国务院部委层面看，房地产调控横跨住建部门、土地部门、物价部门以及财税部门、金融系统等几乎所有经济调控职能部门。此外，各级地方政府也被要求承担起房地产调控的责任。“上有政策，下有对策”　的软肋，在房地产调控中显然将不复存在。

　　从金融系统来看，银监部门担当主力，开发贷、房贷全面收紧；证监系统积极配合，房地产企业再融资、IPO全面冻结。

　　一件颇具标志性意义的事件是，在港上市的内地房地产公司复地集团，2002年开始三次闯关2004年如愿登陆港交所，在2011作出了令外界大跌眼镜的选择：退市。这家规模位列内地排名前列梯队的房地产企业或将因此成为此轮房地产调控下的一个标本。到底是什么促使其选择告别资本市场？

　　业界分析，目前国内较为严厉的房地产调控政策使得房地产上市公司的估值偏低，市值甚至低于净资产，让企业失去了再融资能力。具体到复地而言，截至2010年底，该公司资产负债率约为65%，高资产负债率使得无论是股权融资还是债务融资都较难实施。对此，复星集团高管并不否认，称负债率偏高是集团最终对其实施私有化的重要原因。

　　另一个标本是A股公司中弘地产。这家房地产新贵幸运地在2010年初完成了对ST科苑的借壳。

　　三是，既然房地产问题影响全局，那么解决它则要充分注意到全局影响。

　　以城市住房为主的房地产问题“必须解决”，意味着房地产调控今后的方向确定。那么调控的道路如何走，影响到全局的问题需要什么样的战略全局思维？除了时间上要做好打持久战的准备，调控策略必然需要讲求节奏和艺术。然而，首要之策应当是抓紧出台房地产市场的中长期规划，由口头上的政策信号落实为文件上的政策基调。