多城市制定房价控制目标回避居民住房支付能力

　　截至昨日，全国公布年度房价控制目标的城市除山西省的22个城市之外，其他省份只有9个城市。这离“新国八条”规定的最后时限，只剩下一个星期。专家分析，这反映出不少地方政府“枪打出头鸟”的心态。中央要求地方自己定目标，然后由中央问责，让大家心里都摸不准。目标定的太严怕完不成，太松又怕中央不满意。这次公布房价控制目标的任务，不仅是地方政府与中央之间的一场博弈，也是各城市之间的博弈。

　　“限价标准”为何变成“涨价标准”？

　　各城市不仅迟迟未公布年度房价控制目标，从已公布的少得可怜的城市目标来看，还都回避了“居民住房支付能力”，而选择与GDP或人均可支配收入增幅挂钩，大多在10%左右。这让人不由质疑，10%的上涨空间究竟是“限价标准”还是“涨价标准”？

　　　　各地回避“住房支付能力”

　　具体从已公布年度房价控制目标的城市来看，大多都是与GDP或人均可支配收入增幅挂钩。例如，太原和佛山提出，今年新建住房的价格涨幅，不高于本年度GDP增长速度；银川、昆明则将房价涨幅目标控制在人均可支配收入增幅范围内；贵阳强调房价增幅不高于去年全国平均值(9.99%)。

　　公开资料显示，银川、太原、佛山、贵阳和昆明今年的GDP预期增速分别为12%以上、13%、12%、17%和13%以上，城镇居民人均可支配收入预期增幅分别为10%以上、10%、10%、15%和10%以上。也就是说，这样的房价控制目标给今年的房价上涨幅度大多预留了10%以上的空间。

　　而根据“新国八条”规定，各地确定本地区年度新建住房价格控制目标时，应结合“当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”。上述城市均“回避”了居民住房支付能力这一项。

　　　“限价”变成暗示房价上涨

　　彭澎分析，如果从支付能力来看，就得降低房价，这是地方政府不愿意干的。从这点来看，似乎各地只打算控制房价上涨幅度，而非降房价“只是要求涨得慢一点”。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强表示，城市房价调控目标不应该简单地与GDP和城镇居民人均可支配收入挂钩，否则将严重削弱楼市调控的政策效果。上海某房地产综合研究部部长杨红旭更指出，如果居民无法承担目前的房价，那么即便房价增幅控制在GDP或人均可支配收入增幅以内，人们还是买不起房。而这种目标会给购房者带来房价将上涨10%的心理暗示。

　　不过彭澎强调，房价的涨跌受很多因素影响。供求方面，“今年的土地供应不会少于去年，商品房供应量不会减少，再加上1000万套的保障房，货源可说源源不断；从需求看，由于限购、限贷等措施，成交量必然下滑。”而资金面方面，开发商贷款难、上市难、融资难。只要中央能够坚持调控，就算地方政府阳奉阴违，房价拐点下调的可能性还是会不断加大。

　　可纳入“房价收入比”作参考系

　　不过也有业内人士谈到了地方政府的苦衷，对于调控房价，地方政府可用的手段本来就不多。利率、税收等手段都不是地方政府所能控制、使用的。既然手段不多，对自己所能控制的目标到底该定多少，自然得多加考量了。而中央并未明确房价调控的标准，让地方政府无所适从。

　　彭澎表示，当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度、居民住房支付能力3个标准应该形成一个综合指数，房价控制目标才会比较合理，但现在没有一个城市搞出来，中央可以来做这项工作。

　　要在“居民住房支付能力”上多做文章，杨红旭则提出了“房价收入比”概念。他认为，房价收入比是反映居民住房支付能力的重要指标。杨红旭所供职的公司近日发布了一项《2010年度全国房价收入比研究报告》。该报告显示，2010年全国房价收入比为7.76，三、四线城市的房价收入比普遍下降，多数一、二线城市的房价收入比仍在上升。杨红旭表示，对于部分房价已经偏高的城市，单纯以GDP或人均可支配收入增幅作为房价控制目标参照不尽合理，各地应尽快确立将房价收入比作为衡量房价是否合理的参照系，一线城市和二、三线城市应有所差异。　

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