【楼市315】买房常见六大陷阱及维权对策

身在房地产行业，也时常听到一些业主维权案例，远了不说，就说过去这一年内，应该有不下10个楼盘被业主维权。据观察，问题大多集中在延期交房、虚假宣传、房屋质量、车位租售、物业不作为等方面。

【深扒】上海买房前后常见的6大陷阱

买房前

①虚假宣传

买一手房大多是期房，买房人对房子的认知大都来自于开发商的广告，这种信息不对称加大了购房风险。

售楼处区位地图比例与实际相差悬殊，过分夸大项目与市中心或商圈、商场、地标的距离；

宣传画册华而不实，名副其实且能兑现的部分存疑；

样板展示区绿化成熟、景色很好，但交付后往往落差太大；

样板房不在实体楼，尺寸比例与实际不符，或者通过家具布置造成假象；

口头承诺学区、商业配套，实际上不对口或遥遥无期；

或者隐瞒附近加油站、能源站等规划，未来存在安全隐患。

对策：不看广告眼见为实

诸如此类的虚假宣传数不胜数，这里给你的建议是买房前不看广告，要眼见为实。比如去项目周边步行走一圈，这样对距离远近更有实际感受；别看软装样板房，看毛坯或精装标准。

②变相涨价

在房价上涨周期内，这种现象很常见。我曾经写过唐镇和泗泾两个项目出现过捂盘惜售、多收装修费、团购费等，其实是巧立名目，变相涨价。

对策：举报

市场过热过火的时候请理性购房，碰到变相收费涨价，请保留有效证据，及时向房管局等部门举报。

买房后

③延期交房

延期交房这在上海不是很多见，但普陀有一个项目比较奇葩，被指4次变更交房日期，到了交房日期，却把违约责任归咎到业主贷款逾期，甚至还索赔违约金。其实真实问题是开发商没有及时办理抵押注销，从而导致放款逾期。

对策：防范于未然

无论购买期房、现房还是二手房，都有可能出现延期交房，延期交房的较大后果是办理产证也要延迟，这会影响小孩入学、房屋买卖或租赁等。因此，购房者在签订购房合同时，较好在合同中约定开发商或二手房卖家办理房产证的义务以及逾期办理房产证的具体责任。

④车位问题

能买房的家庭经济条件一般都不差，大多都有车，因此停车难的问题越来越普遍。造成停车难的原因很多，比如车位配比未达到承诺的比例，有些别墅公寓混合小区，对外宣传会将别墅的车位算一起，实际上会明显拉低公寓的车位配比；还比如现在的小区基本都是人车人流，车位全部在地库，而这些车位只售不租或没有产证的车位也必须一次性长租，有钱的人把车位买了但利用率不高，没买车位的只能靠争分夺秒抢临时车位。

对策：通过业委会友好沟通

尽快成立业委会，与开发商或物业沟通车位事宜；另外如果小区外条件允许，还可以联名向街道申请、交警部门划分路边车位，避免违章停车。

⑤物业服务差

买房一阵子，物业一辈子。物业服务的好坏直接关系到居住的舒适度和房产增值。但物业不作为、乱收费、盗窃频发、群租，正成为业主维权的主因。

对策：通过正常渠道投诉或更换物业

好的物业听过没见过，物业跟业主的矛盾几乎每个小区都存在，既然如此，碰到问题请不急不躁，通过业委会向居委或房管局等部门合理合法投诉；条件允许的小区，还可以要求更换物业公司。

⑥房屋质量问题较多

现在很多一手房基本都是精装交付，但业主拿到手的房屋，可能存在裂纹、渗水、材料以次充好、偷工减料等房屋质量问题或电源插座少等设计问题，与当初参观的精美样板房相差太远。

对策：与开发商或物业协商解决

我和身边的朋友同事很多都出现过房屋质量问题，以我的经验的是，首先不要把责任归罪到物业，因为盖房子和装修都跟物业没关系；碰到这些情况，可以向开发商和物业理性沟通需求，裂纹渗水等这种大的问题要求整改解决，电源插座少等这种可以用拖线板解决的问题不值得较真。另外，要是合理需求得不到解决，可以通过媒体曝光给开发商和物业公司施压，或求助房管局或市民热线。

【维权启示】给买卖双方的建议

对于卖方

@开发商：多务实

爱吹牛是楼盘营销的通病。打广告不要紧，关键是你得兑现，做不到的事，就不要随便承诺。假如你是购房者，你花一辈子的心血买的房子问题一大堆，说好的学校没了，说好的交房一推再推，你心里咋想？听之任之？断然不会吧。所以，自己不负责任，就不要怪购房者。

另外一点，金杯银杯不如口碑，口碑是无价的，要想口碑好，请把业主当成宝。所以，不要卖了房就忽略业主的感受和存在。

@销售员：少吹牛

在上海买一套房可能是一家人很多年的积蓄心血，要体量他们想买到安全放心好房子的心理，所以不要为了卖房赚钱就大吹特吹，不要把没谱的事向购房者承诺，将小区内外的“红线”区域如实坦诚相告，买房者会心存感激。你卖完房拍拍屁股走人了，房子交付后可能会引起家庭纠纷，或者物业公司就要替你擦屁股。

@物业公司：多为业主考虑

良好的物业管理和服务，有益于小区的整体居住氛围，凡事多为业主考虑，别见钱眼开。物业费再便宜，也别让业主成天只看到看门收停车费的保安，要是能看到夜间巡逻、或主动提供帮助的保安，业主会很安心，也会感激你们。

对于买方

①开发商的话不要全信

开发商卖房当然会只讲优点，屏蔽缺点，目的就是为了打消你的顾虑和犹豫、尽快出售购买他的房子。所以，购房者在买房时一定要理性对待开发商的宣传，切勿盲目相信。

眼见为实，还是白纸的规划要谨慎看待。规划的东西通常会打折的，包括楼盘的规划、片区的规划。记住：“规划”很有可能变成“鬼话”。

②便宜的房子别期望太高

理论上说，周边配套、房屋质量、装修、物业水平的高低可以说是跟房价正相关，也就是说能力范围内尽量挑贵的买，买便宜的房子要有足够的心理准备，也别对此期望太高，买3万的房子想得到10万的质量很难。

③现房准现房更靠谱

出现问题的楼盘多是卖图纸、卖未来的项目，有无风险、未来怎样难以判断。相比而言，已经建好的现房或将建好的准现房更靠谱，所以看房时多走进小区、走进实体楼实地感受，如果是多期开发的项目，也不妨多听听前期业主的居住感受。

④反思自己，别只怪物业

你按时交物业费了吗？你是不是乱丢垃圾？你是不是私自改建搭建？在责怪物业不作为的同时，业主也要反思是否自己有问题。

⑤合理合法维权

遇到问题很闹心，有些小问题没必要大动干戈，较好协商解决，即使维权也要选择合理合法方式进行，无理取闹不可取。

最后：

愿上海房地产市场日益规范健康！

愿开发商越来越有责任感！

愿业主维权事件越来越少！