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2016年全年西安房地产市场回顾

2017/01/10 16:51 来源: 搜狐焦点网 作者: 仲量联行 评论
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【摘要】甲级办公楼市场 2016年全年共有6个新项目交付使用,新增存量达424,800平方米,创年供应量的历史新高。

甲级办公楼市场

2016年全年共有6个新项目交付使用,新增存量达424,800平方米,创年供应量的历史新高。其中,位于高新区二期锦业路片区的中铁•西安中心和绿地中央广场-绿地中心 (T1)高度均为200米以上的超高层项目,体量超过10万平方米。同时,高新区中晶科技广场亦交付使用。此外,南二环及小寨片区、城北片区和市中心各有一个项目竣工使用,即凯德广场(二期)、赛高·企业总部大厦T2和长安国际中心E座,且全部为业主自持并对外出租。截至2016年年底,西安甲级办公楼市场总存量为1,067,500平方米。甲级办公楼市场净吸纳量达123,900平方米,相比2015年全年的29,700平方米大幅增加94,200平方米。

2016年全年甲级办公楼市场新增供应放量,在需求持续维稳的情况下,净吸纳量得到快速上涨。由于在今年第二季度和第四季度竣工的散售类型甲级项目如中铁•西安中心和绿地中央广场-绿地中心 (T1)自用需求比例较高,而自持的某些项目预出租面积亦表现不俗,从而推动整体市场全年净吸纳量大幅增长。与此同时,市场上集中供应的大量空置面积未能在短时间内被迅速吸纳,导致甲级办公楼市场空置率承受较大上涨压力。受此影响,2016年年底,甲级办公楼市场空置率从去年年底8.8%跃升至当前33.7%,上涨近25个百分点。

尽管如此,全年甲级办公楼租赁市场仍出现不少显著的新成交案例。这些成交案例中,联合办公类企业表现最为抢眼,出租面积亦较大。例如,We+联合办公租下高新区锦业路片区绿地中心(T1)近3,000平方米的面积;总部位于成都的侠客岛联合办公在高新区锦业路片区迈科中心预租面积将近4,000平方米。此外,新东方教育科技集团在南二环和小寨片区的凯德广场(二期)新租近5,100平方米的面积。 

甲级办公楼市场平均有效净租金在2016年年底录得值为人民币105每平方米每月,同比下滑1.2%。现有甲级项目中,位于高新区的林凯国际以及南二环和小寨片区的凯德广场凭借高入驻率和优质租户组合等优势,录得租金小幅上涨。与此同时,新近入市的项目大部分位于新兴片区,因交通可达性缺乏和基础设施配套尚未完善,导致租金预期低于市场平均水平。综合来看,甲级办公楼市场平均租金小幅下挫。

展望2017年,市场将见证更多优质甲级项目入市,整体甲级市场空置率或将超过40%。未来一年,甲级办公楼新增供应仍将持续放量,约516,000平方米的新增面积投放市场。届时,市场将无法在短期内迅速吸纳累积的大量空置面积,导致市场空置率从当前的33.7%攀升至2017年年底约40%水平。由于大部分新项目来自新兴片区如高新区二期,尤其以锦业路片区最为显著。我们预计锦业路片区部分甲级项目将面临巨大招租压力,项目之间的竞争亦将更加激烈。

“尽管市场面临巨大供应压力,但具备良好硬件设备和物业管理条件的甲级项目仍有望赢得承租能力较强的优质租户的青睐,如高新区二期的迈科中心和中晶科技广场等;与此同时,随着地铁三号线的开通,高新区一期的现有甲级项目有望凭借成熟的交通网络,进一步巩固其在租金和入驻率方面的市场领先地位。” 仲量联行西安商业地产部负责人盧佳青表示。

优质零售物业市场

2016年全年西安优质零售物业市场见证五个购物中心以较高入驻率开业;两个百货商场却遭遇“滑铁卢”而闭店。正式开业的五个项目包括城北片区的熙地港购物中心、二环路片区的鑫苑大都汇和老城根G-park、高新片区的中大国际商业中心以及曲江片区的芙蓉新天地。与此同时,在市场持续出现购物中心开业时,百货却不断遭遇“寒冬期”。位于钟楼片区的百盛-东大街店及大洋百货因自身经营不善不力及人流量骤减等多方面的原因结束营业。截至2016年年末,整体优质零售物业市场总存量为约457.7万平方米,同比增加48万平方米。

诸多国际零售商(以中高端和快时尚品牌为主)仍持续继续看好西安市场;同时,部分轻餐饮继续强势拓展业务,扩大市场份额。纵观全年,市场需求持续活跃。诸多国际零售商,尤其以中高端国际品牌和快时尚为主,纷纷携品牌首次亮相西安及西北市场,包括世纪金花-高新店和世纪金花-珠江时代广场各开一店的Red Valentino,中大国际高新店已经或计划开出西北首店的McQueen、Aape、Fred Perry和Vivien Westwood等,城北熙地港购物中心新开的Bershka、Stradivarius、Monki 和Forever 21和二环路片区老城根G-park新开的Paul& Bear等。此外,已在西安布局的国际品牌亦加速扩张业务,如Salvatore Ferragamo、Kenzo、I.T、Juicy Couture、MaxMara、Michael Kors和Emporio Armani计划在西安增开新店。

在整体餐饮业态一路高歌猛进表现活跃之际,2016年全年西安市场轻餐饮需求强劲,业务拓展迅猛。值得注意的是,为顺应市场需求, Starbucks全年共开出12家门店,进一步扩大市场份额。

优质零售物业市场平均租金约人民币211每平方米每月,全年租金增长达3.3%。部分新开业优质物业的租金高于市场平均水平,如高新片区的中大国际购物中心-高新店等;同时,位于成熟片区的现有项目凭借自身良好的运营管理及交通可达性,继续吸引较多人流量以增强业绩表现,如解放路片区的万达广场-民乐园和二环路片区的凯德广场等。在以上双重因素协同作用下,市场租金录得同比上涨。

展望2017年,市场或将出现新一轮供应高峰,进一步加剧零售物业市场的两极分化。未来一年,整体市场迎来将近850,000平方米的新项目开业。在电商持续冲击及新项目开业分散部分人流的潜在影响下,市场将会呈现两极分化加剧的现象。位于成熟片区、交通网络快捷且业态组合多样化的零售项目有望继续在人流吸附和业绩表现方面引领市场,如赛格国际购物中心等。反之,位于新兴片区的零售项目或将因自身运营管理经验不足、交通可达性欠缺和品牌同质化等原因,面临业绩不断下滑等压力。 

“随着城市经济快速发展和人均消费实力的增强,西安优质零售物业市场正受到更多经验丰富的外来开发商的关注,如龙湖地产和中粮置业等。外来零售开发商的持续进驻有望刺激本土开发商的竞争力,共同为西安零售物业市场带来质与量的提升。”仲量联行西安分公司零售地产部负责人钱敏表示。 

高端住宅市场

2016年全年全国住宅市场经历“先松后紧”的政策,而西安则一直实施宽松政策。在国家自2014年起实施的一系列有利于住宅市场政策的刺激下,诸多城市库存压力得到缓解。部分一、二线城市住宅土地成交异常活跃,溢价率大幅攀升,触发房价快速上涨。为引导住宅市场进入健康有序的轨道,自9月份起有部分城市,如上海、北京、深圳、广州、南京等,重启限购政策,以抑制房价涨幅过快。相较而言,西安住宅土地市场成交一直保持平稳态势。同时,市场并未出现投机倒把、恶意哄抬价格的中介及投资者。良性稳健的成交使得政府并未随波逐流,实行限购或限贷政策。

2016年全年,高端住宅市场有七个项目竣工交付,另有七个项目取得预售证。过去12个月,西安高端住宅市场竣工交房的项目有七个,市场总存量增加2,557套。截至12月底,市场总存量为87,351套。在新推盘方面,有七个项目取得预售证。至此,全年市场新增供应约3,131套,较2015年全年小幅上涨,涨幅约0.9%。

高端住宅市场仍以自用需求为主,房价维持平稳上涨的态势。在住宅市场政策持续放松及自用需求占主导的背景下,西安高端住宅市场全年销量约5,400套,相较2015年全年下滑12.7%。销量下降的主要原因在于市场推盘的部分新项目售价远远高于市场平均水平,如高新区的中大国际9号等,抑制部分购房者的购买情绪。 相反,开发商对市场销量的信心助力房价同比上涨4.4%至人民币11,600每平方米。 

展望2017年,西安高端住宅市场房价涨幅有限。在全国其他部分城市实施限购限贷及国家继续出台政策稳定住宅市场的大环境下,西安政府随后就住宅市场亦将实施具体紧缩政策。由此,部分改善性需求或将受到抑制,开发商随之放缓推盘节奏,销量亦受到一定影响。同时,部分开发商呈现出的对市场表现信心不足的态势预计影响未来一年的房价涨幅。  

优质物流仓储市场

2016年全年西安优质物流仓储(非保税)市场有四个新项目交付使用,新增供应约236,600平方米的面积。这些新项目包括经开区的嘉民西安北物流中心一期和嘉民西安北物流中心二期、沣东新城片区的丰树沣东(西安)物流园二期以及空港新城片区的普洛斯西安空港新城北项目。截至12月底,西安优质物流仓储(非保税)市场总存量增加至879,300平方米。

全年净吸纳量相比2015年全年减少27,700平方米,约为161,400平方米。由于京东从普洛斯西安空港新城二期退租并外迁至国际港务区即将交付的自建仓库,外加普洛斯空港新城北项目因地理位置受限而影响招租进度,导致市场净吸纳量的涨幅同比缩紧。至此,市场整体需求相较2015年稍显放缓。不过,市场仍出现多宗显著的租赁成交案例,如德邦在沣东新城片区的丰树沣东(西安)物流园二期订制将近23,600平方米的面积;顺丰在经开区嘉民西安北物流中心一期订制面积约22,000平方米;京东租下经开区嘉民西安北物流中心一期和嘉民西安北物流中心二期项目面积约51,000平方米。

西安优质物流园(非保税)市场租金达人民币24.6每平方米每月,录得同比涨幅约3.0%。距离城市市中心较近且交通配套设施较完善的成熟片区持续吸引承租能力较强的租户,如高新区。该片区的普洛斯-高新项目借助高新区产业集聚效应及自身强劲的租户组合,录得租金强势上涨。相较而言,其他片区租金维持稳定。受此影响,全市租金继续上扬。 

展望2017年,优质物流园(非保税)市场将迎来历史供应高峰,迫使空置率或将上涨至28%。未来一年,市场将有约756,000平方米的新项目竣工使用,该体量几乎为2015年全年的3倍之多。其中,内资和外资物流发展商开发的面积将分别占68.7%和31.3%。这些经验丰富的内外资开发商有望进一步助力西安物流市场整体质量的提升。

“随着陕西省自贸区的确定,相关利好政策有望刺激物流市场新兴片区的快速发展,例如空港新城片区和国际港务区等。更多优质物流企业如电商和第三方物流公司等亦将加速拓展西安市场,扩大对优质仓库的需求。”仲量联行华西区研究部总监马伟业先生表示。

责任编辑:杨青  JN1699
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