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直播:朱中一——新型城镇化与房地产发展趋势

2016-11-27 15:54:48 来源: 搜狐焦点网

直播主题:创新时代 ·预见未来——未来城市经济论坛

直播时间:2016 年 11月27日

直播地点:西安·皇冠假日酒店

直播媒体:搜狐焦点

主题三:新型城镇化与房地产发展趋势

嘉宾:朱中一 中国房地产协会原副会长兼秘书长

朱中一:各位领导、各位专家,女士们、先生们大家好!刚才四位领导和专家都做了非常精彩的发言。关于国家新型城镇化的问题,房地产问题,从中央看这两年发展一个是国家新型城镇化规划,2010年到2020年,一个是关于进一步加强城市规划建设环境工作,这两个文件内容非常丰富,不仅系统阐述了新型城镇化怎么推进,而且进一步指出进一步提高城市规划建设的水平,促进房地产业健康发展和住房制度的建立怎么完善,这些理论性的东西都不阐述了。

我想要促进房地产业和城镇健康发展,就我自己的感受来说,我想先谈三个问题。

排名前列个问题,研究新型城镇化与房地产的发展关系问题,首先必须要关注人口的流向和城市发展的规模。我们的城市化方针多年来一直是促进大中小城市和小城镇的协调发展,因为这个方针实施过程中其实很困难,一个基本的原因城镇化的发展涉及到很多基本的要素,另外各个地方的政府都希望自己的地方城市能够发展的快一点,发展的好一点,我想这是共性。哪一个城市都是这样,总想有城镇化的推进发展城市。如果说我们把各个地方和各个城市的,各个镇的人口发展规模叠加起来,我想国家的人口远远超过14亿。但是正像发改委的同志讲的,我们的老百姓喜欢在绿色生态城市,喜欢创新好的城市,喜欢经济有活力的城市,喜欢能够提供基本经济服务的城市。如果你具备这些城市,城市自然而然发展很快,这就是市场决定的。

我们长三角、珠三角,京津冀,之所以发展的快,就是因为这个道理。城市能力强所以房地产发展快,南大张院长有一句更重要的话,就是伟大的城市关键是人口的聚集能力,你有没有这个聚集能力,能不能吸引人。那么我们研究房地产市场实际上研究供求关系,研究供求关系,必然要研究人口的流向,研究人口流向就要看这些基本的条件、产业的发展问题,能不能提供就业岗位问题,提供基本服务的问题和生态环境问题。房地产适当发展的快,都符合这个条件,主观上建房子、发展房子必须具备这些。所以造成一些地方,特别是三四线城市和一些县城很难消化。包括有一些城市比如东北、华北的二线城市人口实际上在减少,人口减少房子必然卖不出去。所以我认为要促进房地产与城镇化的健康发展,首先必须要研究人口的流向。客观的来处理城市发展规模,而不是评主观意向,可能会人为造成影响,这是排名前列个非常现实的问题。

第二个就是从理论和实际上很难处理的问题,那就是对住宅和房地产的定位问题,这个问题是一个技术问题,但是很难,房子是让人住的,但是对于房地产有什么地方确实很难。多年来,更多的是强调了房地产业对经济的拉动,对相关产业的拉动,尤其是在经济下行的时候强调多一点。但是如果到了市场发展快的,房价上涨压力大,往往更多强调住房的居住属性和民生的功能。至于造成我们的政策缺乏连续性,也增加了难度。再加上市场的参与性和一些地方的依赖,更加增加了市场调控的难度。这个大家感受很深。

刚才张院长讲了很多国外的一些东西,我在这里时间问题不想讲那么多,我最近看过一个2012年联合国人居署提出,对发展中国家指导住房公共政策的一个指导性意见,讲的是发展中国家怎么制定住房公共政策,提出四个维度,一是环境维度,就是从人居环境角度。二是社会维度,讲住房主要是居住。三是文化维度,讲到我们要有文化,不能搞千城一面,要有文化特色,历史文化要保护。四是经济维度,讲到住宅对于经济的拉动,对于上下产业的拉动,对就业的拉动,对地方财政收入的拉动,这是2012年联合国人居署对发展中国家治理住房公共政策的意见。

我们国家在住房的政策和房地产产业政策,甚至调控政策方面,基本上是放在一块,所以我觉得这个问题确实,有一些话好说,但是事很难做,怎么处理好稳增长、惠民生、防风险的关系问题,房地产在稳增长、惠民生、防风险中起到核心作用,这是一个难点。另一个难点就是怎么样让农业转移人口为主的新市民在城镇能够买得起房、租得起房。因为我们城市化的过程从本质上来讲是农业转移人口的市民化,就必须要让这些农业转移人口能够均等的享受到城市居民在住房、医疗、教育方面的均等概念,这个问题怎么解决。

第三个就是我们目前来说,住房政策框架有了,就是构建以购租并举,以政府提供基本保障,以市场为主,满足多层次的住房需求,实现住有所居的目标。但是我们租赁市场还是短版,怎么样通过一些政治支持能够培育和发展租赁市场,需要下很大功夫。这个问题说起来好说,做起来很难。当前情况下,我们11月份的数字,包括10月份的一些数字,我们的地价还是在持续上涨,地方政府难以摆脱对土地财政的依赖。我们更应该尊重房地产要客观的评价在世界发展中的作用,评价对经济的拉动作用,加强住房公共政策对相关政策的研究,逐步的回归住房的居住功能和社会属性,只有这样才能使我们的住宅产业也好,我们房地产业也好,能够与新型城镇化协调发展。

第四是现实问题,城镇化的核心、城镇化的过程是要解决农业转移人口的实际。我们现在有一个现实问题,就是怎么样让目前的两亿左右的农业转移人口解决好当下的在住房问题上的问题,因为出来打工,所以房子长期没有人住,闲置,就成了老鼠进住。但是他们在城市这些打工人大部分都是带比较大的城市打工,大城市买不起房,住不起房,打量著在地下室和城中村,这也是老鼠住的,这个问题很现实。涉及到了怎么样推进城镇化的过程当中,深化住房制度改革,完善住房制度,如果这个问题解决不了,推进新型城镇化,以人为中心,解决好他们的住房问题难度也很大。

下面讲一下房地产的发展趋势问题,在讲房地产发展趋势之前简要谈一下当前房地产形势,这个大家也知道,有一个数字国家统计局统计的,今年9月下旬以来,市场上两极分化更加明显,主要是8、9月份更加明显,9月下旬以来中央政府对地方政府的调控责任,一方面对房价涨的快的城市控房,另一个是三四线城市继续抓好工作,由于中央政府的指导,再加上强化了地方政府的责任,有20多个城市出台了调控政策。从目前来看,已经收到了一定效果,包括有一些热点城市,10月下旬以来房价比10月上旬有下降,这个态势能够维持多长时间,我觉得可能有待于研究,刚才前面讲的对于房地产本身,目前来说如何寻找控房价和稳增长的平衡也是一个很重要的问题。但是,不管怎么说中央政府是不希望房价快速上涨的,房价的快速上涨对于社会的稳定,对于民生问题不利,这一点是不用说的。

10月份交易量跟9月份相比环比略有下降,趋势上看,11、12月份销售量还会下降,再加上去年的11月份、12月份的基数比较高,所以11、12月份同比也会下降。但是纵观全年看全国商品房销售面积和销售额肯定上历史新高,这是毫无疑问的,行业集中度也会进一步提高。去年销售额超过一亿的估计50家,目前情况看万科、恒大已经超出了。

碧桂园郭总讲的三点很有普遍意义,排名前列点注重吸纳人才,注重培养人才,舍得花本钱。第二点是建立了客户的制度,让企业和客户紧紧捆在一块,利益共享,这个体制在我们的地价还在不断攀升的情况下,我认为这一点将来不少企业会借鉴。第三点拓宽了布点,不管国内的布点还是国外的布点,赢得了发展机会。行业集成度提高大势所趋,每一个企业在转型发展过程当中,要找准定位,考虑好发展问题。

城镇化还在继续的推进,再加上咱们居民消费升级的需要,比如旅游地产、养老地产、产业园区地产、物流地产,都有发展的空间,所以房地产市场的发展空间很大。从政策趋势看,有待于下个月召开的中央经济会议中明确,但是我认认真真学习了中央政治局会议在分析当前经济形势的时候,强调的几点,针对经济走势继续分化的特点,要保持战略定位,按经济规律办事,针对当前经济发展新常态,甚至更加明显的实际,继续坚持深度扩大总需求,巩固投资基本态势,推动消费平稳增长,促进对外贸易改善。以改革为主线,注重预期领导,深化细化政治组合,加大工作落实滴度,坚持稳健的货币政策,保持流动性合理的同时,注重资产,注重泡沫,和防范经济金融风险。这是中央政治局针对当前的经济工作强调的几点,这几点起码对明年一定时间是管用的,所以我自己有这么一个估计,就是现行的分类指导、因城施策,对控房价防泡沫和三四线城市去库存政策会继续,支持居民自主性和合理性改善购房的需求政策还会继续,棚户区改造、城中村改造和特色小镇建设的工作会加强,进入供给侧改革,完善住房制度的工作有待于加强。

从西安的情况来看,我觉得应该说西安的市场是一直比较稳定的,西安容纳人口的能力比较强,西安促进房地产与城市化健康发展方面,应该说有很多需要注意的。我本人的建议是,有一些城市,或者供求关系基本平稳的城市,或者一些热点城市,在供给侧改革当中,要做一些事情,那就是考虑人口流向和城市发展规律,按照盘活存量,增加有效供给的原则,认真编制“十三五”的住房发展规划,并注意发挥综合发展规划在引导土地供应、住房供应和市场方面的责任,构建以需求为导向,以住房发展规划为指导的购租并举,市场配置和政府保障相结合的住房供应体系,这项工作一直建议地方政府一定要做这方面工作。

研究市场,研究房地产除了研究市场以外,转型发展本质上是以提质增效为主要点,还有怎么促进房地产转型发展,转变传统的粗放型建造方式,大力推进建筑工业化和住宅产业化,这个东西大家也必须要重视。中央最近又发了几个文件,也是这么强调的,需要做的工作很多,要求像装配式建筑,要求在长三角、珠三角、京津冀地区,以及300万以上的人口都要加强这方面工作,所以我希望大家也关注这方面的事情。起码来说,我们的碧桂园、恒大、万科,希望加大,这是建设资源节约型、环境友好型社会的必然要求。

另外,西安作为历史文化名城,旅游资源丰富,文化底蕴深厚,所以怎么样发展旅游地产、文化地产、特色小镇,是值得研究的课题。针对人口快速老龄化,住房建设方面怎么样考虑涉老的问题,怎么加强涉老化改造问题,以及发展养老地产问题,我希望大家给予关注。在这里我给大家说一个文件,中央联合印发的《关于支持整合改造现职社会资源发展养老服务的通知》,要求社会力量将城镇中废弃的厂房、医院、事业单位改制后腾出的办公用房,以及转型中的党政机关和企事业单位培训中心、养老院各类机构整合改造成养老,这一块资源很大,尤其是上个世纪90年代在风景比较好的地方办一个疗养院和培训中心,我希望一些大的企业关注这方面的事情。

还有一个问题,基于“一带一路”的企业,也考虑走出去,包括像我们碧桂园、万科、绿地已经积累一定经验,国外也是很大的市场,我们要看好。

限于时间关系我就讲到这里,谢谢大家。

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