商业地产陷库存危机 为什么西安还在建商业？

摘要：在电商的冲击和市场供需失衡的影响下，西安商业地产库存量在不断增加，商业地产转型已迫在眉睫。数据显示，西安房地产市场中的商业和写字楼物业，去化压力超过住宅。截至7月末，西安商业库存量仍有673.78万㎡，去化周期达66个月，办公存量324.51万㎡，去化周期为37个月。另外，2016年即便电商持续冲击，但西安超大型商业综合体开业数量仍持续增加。

针对这一现象，戴德梁行西北区商业地产部助理董事张昊先生受邀搜狐焦点，为大家一一解读近来西安商业地产的现状以及未来发展的突破点。

戴德梁行 西北区商业地产部助理董事 张昊先生

商业地产已“死”？言之过早  

当所有人都觉得商业不行的时候，对于很多专业人士而言，反而正是实现绝地抄底的好机遇。所以即便是受到电商冲击、商业地产空置率增加，都没有阻止一些开发商建商业。而且，西安的市场其实一直都还不错，有的商区商业租金持续上涨，整个城市都是稳中渐长。只是由于商业地产运营方式不合理等因素，才造成了空置卖不出去的结果。

和电商相比较而言，商业地产的地理位置占据优势，规避了和许多与电商的冲突点。同时，商业现在较大的核心，已不再局限于单纯买卖，而更重要的是社交，是人与人沟通、交流的平台和空间，这个是电商无法代替的东西。因此，电商对商业地产并不能够形成巨大的冲击。

电商真正能冲击到的其实是消费习惯，比如有些人会由于工作忙或者工资低而形成网上购物的习惯，因为网上价钱确实比实体店更便宜，比如3C产品、衣服等。但电商没有客服、缺乏品牌文化和质量监督管理等缺点的放大，这也会促使在未来，传统商业和电商产品线细分更加明晰、相关电商法律也更加健全、线上与线下形成明确的区分并相互依存的状态。

老牌商业地产 如何不被out？

商业地产用于做什么项目主要取决于开发商的愿景，也就是开发商对商业的期许到底有多大。大多数的开发商获得商业地产后，认为商业一定比住宅和写字楼更有价值,是一个高资金量值的产品，因此开发商恨不得把做成商业类型的产品全部卖完。但是，在一些发达城市正好相反，即写字楼的租金往往高于商业，很多经营不善的裙楼底商商业都在去化，做成商业型办公类产品退给写字楼。

像百盛这样的老牌百货商店即便占据优势地理位置，也还是关店了，但这并不意味着百盛百货已经衰落，这只是一种转型的过程。现在的消费市场已越来越需求多元化、新鲜化，老一代的商业百货要想继续参与市场竞争，就必须更尊重商业的发展，在专业管理团队的指导下，更合理、科学的去做商业项目，实现转型。

假开发、真融资？开发商有错吗？

有些商业项目被诟病是“假开发、真融资”，其实，无论是开发，还是融资，都是开发商获利的一种渠道。但是，作为开发商而言，是需要承担一定社会责任的，政府将土地卖给开发商，是希望他们把项目做好，为区域做出贡献，也促进百姓居住环境更加繁华、安全和便捷。为什么说现在电商大行其道呢？就是因为电商具有性价比高、节省时间等特点，很好的运用了自身的功能和权利，才能受人追捧。同样的，开发商也只有承担了相应的社会责任，才能获得应有的尊重和利益，甚至最终的利润可能比预期更大。

“破与立”西安商业地产的将来时

目前，西安发展较大的问题在于缺乏人口导入，特别是缺乏高质和高知人群导入。这部分人群多数更趋向于北上广这样的一线城市。但是如果西安能加快产业发展速度，那么势必也会吸引更多外来高质量人群，从而直接促进消费力。

西安这个市场在未来将会发展的更好，因为它还具有升级改造的空间和潜力。随着市场优胜劣汰的规则，劣质项目将被淘汰，留下优质项目，开发商思维和决策更加理性化，最终也会促使西安整个商业地产市场更加优化！

运营管理是王道

不难看出，商业地产库存量持续新增的主要原因还是：西安本地缺少真正的可以入市正常运营的高素质项目。对于从事商业地产的工作者而言，运营团队的本土化和专业化是非常至关重要的，在本地市场耕耘时间越久，对整个市场理解也会越发深刻。戴德梁行作为具有国际视野的专业房地产服务运营商，深耕本土资源，挖掘项目自身优势，提升房地产企业客户运营的竞争力。而随着这种时间积累，自然而然会对这座城市、这片领土产生一种情怀，对这个行业也更有敬畏之心，这可能是督促我们把每个项目做下去、做得更好的根本原因。