戴德梁行张昊：就西安商业地产库存现状的探讨

导语：在电商的冲击和市场供需失衡的影响下，西安商业地产库存量在不断增加，商业地产转型已迫在眉睫。

数据显示，西安房地产市场中的商业和写字楼物业，去化压力超过住宅。截至 7月末，商业库存量仍有673.78万㎡，去化周期达66个月;办公存量324.51万㎡，去化周期为37个月。同时，7月新增的商业、办公供应量，都超过了当月销售面积。

也就是说，商业地产的库存在这一年不减反增。另外，2016年即便电商持续冲击，但西安超大型商业综合体开业数量仍持续增加。

针对这一现象，搜狐焦点邀请了戴德梁行商业地产的副董事张昊先生，为大家一一解读。

戴德梁行商业地产的副董事张昊

记者：据统计，2016年西安市商业地产库存量大约需要卖66个月，这个数据在全国范围比较而言都是比较大的。但在库存如此之多的基础上，商业地产仍然在持续新增，对此您怎么看？

张昊：目前，西安商业地产的库存量数据主要是通过土地性质来监控的，是一个可监控的数据。但这个库存量具体可卖多久则是无法精确预判的，与全国其他城市相比而言，西安目前的商业库存量排名中等，并没有想象中那么大。

而商业地产库存量持续新增的主要原因还是：西安本地缺少真正的可以入市正常运营的高素质项目。多数开发商对商业地产和百货的概念存在认识误区，认为从事过百货运营的人就可以做商业地产，其实这种观点是错误的。经营好商业地产需要与专业的团队合作、需要和真正懂商业地产、经过项目实操和系统培训的人员进行沟通、更需要将所有工作进行细化分解给专业的团队去做，而不能一味的坚持“经验至上”

记者：老牌商业地产百盛即便占据优势地理位置，但还是被迫关店了。您觉得西安的商业地产应该怎样去化呢？应该如何做好转型？

张昊：商业地产用于做什么项目主要取决于开发商的愿景，也就是开发商对商业的期许到底有多大。大多数的开发商获得商业地产后，认为商业一定比住宅和写字楼更有价值。是一个高资金量值的产品，因此开发商恨不得把做成商业类型的产品全部卖完。但是，在一些发达城市正好相反，即写字楼的租金往往高于商业，很多经营不善的裙楼底商商业都在去化，做成商业型办公类产品退给写字楼。

百盛关店并不意味着百盛已经衰落，这只是一种转型的过程。因为现在的消费市场已越来越需求多元化、新鲜化，老一代的商业百货要想继续参与市场竞争，就必须更尊重商业的发展，在专业管理团队的指导下，更合理、科学的去做商业项目，实现转型。

记者：现在的房地产市场尚不规范，很多商业项目名为开发，实际上却在融资，对此您怎么看？

张昊：其实，无论是开发，还是融资，都是开发商获利的一种渠道。但是，作为开发商而言，是需要承担一定社会责任的，政府将土地卖给开发商，是希望他们把项目做好，为区域做出贡献，也促进百姓居住环境更加繁华、安全和便捷。为什么说现在电商大行其道呢？就是因为电商具有性价比高、节省时间等特点，很好的运用了自身的功能和权利，才能受人追捧。同样的，开发商也只有承担了相应的社会责任，才能获得应有的尊重和利益，甚至最终的利润可能比预期更大。

记者：现在很多人都在讲商业地产，像写字楼、商铺、百货中心，这样的都可以算在商业里面。那么到底什么是真正的商业地产？

张昊：关于商业地产，最简单的、广泛的概念就是：它是商业用地土地性质上的一个产物；与此同时，还有一个概念叫城市综合体，城市综合体是很多国际型大城市发展过程中，必经的一个里程碑式的产物，其中也涵盖大众熟知的写字楼、公寓、购物中心、百货、酒店、游乐场、大开间和商铺等，它们的产权在中国来说，应该是40年。但是商业地产最根本的概念应该是：商业要成为整个项目的发动机，不能只局限于关注商业本身获利多少，而是要看它能帮助其他项目止损、溢价多少，以及去化率的速度。

记者：目前西安市场上，除了高新区之外，还有那些区域属于商业库存比较多的“重灾区”呢？

张昊：商业库存“重灾区”不能按方位划分，而应该按种类或类型划分。依此划分的话，首先是底商、商业街；第二个是类购物中心社区的小盒子，这些小盒子体量在1万左右，甚至量更小、区位不好、周边发展不成熟等因素造成自身没有办法做招商，其他的类社区产品也一样，发展并不理想。就这样的小盒子、裙楼、底商等商业产品（尤其是已销售为主的产品）在曲江、高新、长安等区域随处可见，数量巨大，是最值得我们关注的“重灾区”。

记者：在电商冲击下，商业地产空置率增加。但这并没有阻止一些开发商建商业，例如中粮将建的大悦城、已经营业的熙地港、万科的写字楼，按理说西安市场不太好，他们为什么还要继续开拓？您觉得这是雪上加霜么？

张昊：当所有人都觉得商业不行的时候，对于很多专业人士而言，反而正是实现绝地抄底的好机遇。而且，西安的市场其实一直都还不错，有的商区商业租金持续上涨，整个城市都是稳中渐长。只是由于商业地产运营方式不合理等因素，才造成了空置卖不出去的结果。

和电商相比较而言，商业地产的地理位置占据优势，规避了和许多和电商的冲突点。同时，商业现在较大的核心，已不再局限于单纯买卖，而更重要的是社交，是人与人沟通、交流的平台和空间，这个是电商无法代替的东西。因此，电商对商业地产并不能够形成巨大的冲击。电商真正能冲击到的其实是消费习惯，比如有些人会由于工作忙或者工资低而形成网上购物的习惯，因为网上价钱确实比实体店更便宜，比如3C产品、衣服等。但电商没有客服、缺乏品牌文化和质量监督管理等缺点的放大这也会促使在未来，传统商业和电商产品线细分更加明晰、相关电商法律也更加健全、线上与线下形成明确的区分并相互依存的状态。

记者：根据您对商业地产市场的了解，2016年或者接下来商业地产会有怎么样的趋势？西安的商业地产会出现什么样的情况呢？

张昊：对于从事商业地产的工作者而言，运营团队的本土化和专业化是非常至关重要的，在本地市场耕耘时间越久，对整个市场理解也会越发深刻。而随着这种时间积累，自然而然会对这座城市、这片领土产生一种情怀，对这个行业也更有敬畏之心，这可能是督促我们把每个项目做下去、做得更好的根本原因。

而西安这个市场在未来将会发展的更好，因为它还具有升级改造的空间和潜力。随着市场优胜劣汰的规则，劣质项目将被淘汰，留下优质项目，开发商思维和决策更加理性化，最终也会促使西安整个商业地产市场更加优化！目前，西安发展较大的问题在于缺乏人口导入，特别是缺乏高质和高知人群导入。这部分人群多数更趋向于北上广这样的一线城市。但是如果西安能加快产业发展速度，那么势必也会吸引更多外来高质量人群，从而直接促进消费力，推动城市向前发展！

记者：根据您前面的观点，其实所谓的商业库存，并不能叫库存，只是因为开发商经营不善或不够专业，导致它这个产品竞争力比较弱、被大众忽视，可以这样理解么？

张昊：基本上可以这样理解，除此之外还有一个原因就是：商业地产持有方、投资方或者是开发商对市场预期过高，与市场客观情况有出入。在这种情形下，开发商出高价没人买，自己也不愿低价卖，最后造成被搁置的“尴尬”局面。

而形成这种现象的原因还得追溯到前几年市场较好的时候，当时投资者比较盲目，哪块土地火便全部哄抢，可谓供不应求。而2010年、2011年以后拿地的时候，市场已进入疲软期，已经没有2008年至2010年往上跃的形势，这个时期土地则是供过于求，投资者越来越理性和谨慎，这就造成了所谓的商业空置率有所增加。

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