热点城市应放量"供应侧"解决"地王"频出

进入7月，万科迷局即将揭晓，但各地此起彼伏的“地王潮”继续受到媒体关注。毫无疑问，2016年楼市的主题之一就是“地王潮”，而面粉贵过面 包是这轮“地王潮”较大的特征。面对史上最火热的“地王潮”，如果用传统的诸如成本法、收益法来核算企业拿地逻辑，似乎没有多少“地王”未来可以盈利，但 企业抢地的热情却又丝毫不减。

从目前市场的表征来看，当前我国土地热潮与上世纪90年代日本“土地神话”有几分相似，即出口导向型经济受阻，实体经济处于艰难转型过程中，资 金“脱实入虚”现象明显，大城市房价“只涨不跌”的预期强烈。从国家政策导向来看，基于对泡沫的担忧，抑制地方“炒地”、开发商非理性“抢地”、资本炒作 的思路是明确的。显然，没有类似于一线城市宽厚的人口基础、收入水平及实体产业支撑的二线热点城市，当属抑制土地泡沫的主战场。

近期，苏州、合肥、南京等地相继采取拍卖“熔断”、“限地价、竞配建”等方式，给土地市场降温，此前在土地市场攻城拔寨的“央企国企”，其锐气 也削弱不小。再考虑到近日厦门、合肥“限贷”升级，天津公积金贷款收紧等，继一季度沪深楼市调控后，以二线热点城市为主的新一轮楼市调控风雨欲来。但是， 此轮调控依旧没有脱离过去“十年九调”时期需求端行政干预的弊病。而且，从政策内容来看，行政干预复归的痕迹较重。

比如，土地拍卖限价和强制“熔断”的政策，细化年度房价涨幅等。同时，近年来被赋予重任的长效机制、市场化则有弱化的迹象。事实上，城市化已经 进入“下半场”，即人口向大城市、城市圈迁徙，包括受去产能冲击的二三线城市人口外流；房地产也进入“下半场”，即城镇户均住房拥有超过1套/户，房地产 市场区域分化愈加强化，即大城市、城市群成为楼市新增需求的主战场，而二三线中小城市则要在“去库存”的泥潭中挣扎。

同时，监管也希望楼市能托底经济，以避免经济“硬着陆”，并为经济转型创造低成本的环境。但是，由于实体有效资产形成有限，在量化经济业绩考核 未改的情况下，借助于“去库存”政策东风，资金纷纷涌向楼市，这也是今年土地市场一个独特的现象，即财务投资者很多。货币是楼市的排名前列动力，热点城市未来 房价地价上涨或难挡。

预期和政策助推，往往会让市场“被利用”而走向泡沫化。今年以来，之所以热点城市、三大都市圈房价暴涨、需求高涨，企业拿地不计成本，楼市泡沫 愈演愈烈，就源于上面的逻辑推理。当前，货币宽松预期升温，人口和资金回归热点城市，特别是三大都市圈的趋势不会改变。在楼市有效空间范围收窄至三大都市 圈和少数热点城市的情况下，基于有效资产的追逐，避免热点城市楼市泡沫化应成为调控排名前列要务。

由此，热点城市楼市政策切忌继续在需求端着力：一方面需求来势汹涌，远非过去“十年九调”时期可比；另一方面，历史经验已证明，需求端很难控 制。最有效的政策还是供给侧“疏导”。今年以来，高层屡次强调，热点城市要增加土地供应。不过，热点城市近期调控的实践，仍旧没有脱离需求端干预的范畴， 增加土地供应的政策导向并没有在地方实践中被执行。

事实上，从2014年“9.30”新政开始，楼市已经回升近40个月，目前一二线热点城市库存消化周期普遍在6个月左右，合肥、南京等城市库存 消化周期在3个月左右，南京现房仅够1.5个月销售，据悉江苏省内高收入人群纷纷到南京“抢房”，这也是为何南京近期上演“抢地”大战的原因。因此，增加 土地供应是当务之急，也应该成为楼市调控的主基调，更是应对“地王”的不二之选。

事实上，增加土地供应的渠道和方法有很多。

首先，杜绝“挤牙膏”式的饥饿供地，将全年的土地供应计划分2~3个季度集中向市场投放，这样竞争就没有那么惨烈了，“地王”频现的问题也可解 决；其次，将未来1~2年的供地计划提前到今年释放，即便是整备没有完成的土地，也可以提前卖出，以缓解市场供求预期，并在后续加速土地整备，或将土地一 级开发打包在“招拍挂”中。

其次，大幅度增加中小户型住房、保障性住房供应规模。在人口向大城市集中迁徙，人地矛盾激化的情况下，增加中小户型住房、保障房具有必然性，重 启户型限制的“90/70”（即90平方米以下户型的总建筑面积达到70%）也是必要的。如果土地出让时坚持以中小户型特别主体，开发商不计成本拿地，打 造豪华型社区的可能性就降低了。

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