香港住宅地价下跌房价承压 内地开发商购地热冷却

香港，2016年7月7日–仲量联行（纽交所代码：JLL）今天公布的<2016年上半年土地及房地产市场回顾>显示，香港部分地区住宅地价于过去12个月已下跌超过20%。由于内地开发商的购地意愿于今年第二季呈冷却迹象，预期地价于下半年将持续下跌，房价下调压力增加。

要点：

·部分地区住宅地价在过去12个月最多下跌逾20%

·今年中小型住宅房价预计下跌10-15%，豪宅表现较佳，房价将跌5-10%

·中环办公楼市场复苏引发新一轮租户迁往非核心商业区，进一步改变香港办公楼市场面貌

·为带动消费，零售商计划开设更多联乘概念店铺，发展商增加短期特色店铺及餐饮租户

·仓库的租金于下半年将转势下跌

·欧洲资金将视亚太区更具吸引力，为资金避难所

商铺市场

今年首5个月，访港旅客人数同比下跌8.4%，去年同期则录得3.9%增幅。内地访港旅客数目持续下跌，与去年同期比较下跌11.8%。不过今年以来，来自泰国、新加坡、日本及英国等地的旅客人数均录得显著增长。

过去10年，香港整体零售销售额每年平均升幅为9.1%，然而，今年首5个月，整体零售销售额按年下跌10.8%。零售销售下跌主要受珠宝及钟表销售下跌所拖累，这归因于内地实施反贪腐政策，以及内地旅客改变购物模式，从奢侈品转移到购买大众商品。此外，港元强势下，其他世界购物中心显得更具吸引力。

零售消费数字持续下跌，拖累街铺租金去年下跌22.6%后，于今年上半年再下跌8.1%。奢侈品零售商受影响较大，部分正计划重组店铺网络。由于不少租客较倾向租用主要购物中心，主要商场租金于上半年企稳。

仲量联行商铺部主管陈耀峯表示：「目前商铺租赁市场的需求主要来自中档、生活品味零售商，以及餐饮业经营者，而奢侈品、钟表及珠宝零售商正计划收缩业务。为带动消费，零售商计划开设更多联乘概念店铺以提升品牌知名度，发展商则通过增加短期特色店铺(pop-up stores)及提高餐饮租户的比例吸引消费者。主要购物中心目前的空置率仍然低企，不过，由于个别零售商开始整合店铺，部份主要购物中心也开始面对空置率上升的压力。我们预计2016年街铺租金将回落10-15%，主要购物中心的租金下半年将面临下行压力。

办公楼市场

中环办公楼供应紧绌、租金又持续上升，加上非核心商业区不乏高质素的商厦落成，重燃租户考虑迁往中环以外地区，逐渐改变香港办公楼市场的面貌。今年上半年有数家国际律师事务所决定将办公室由中环迁至港岛东，为本地市场首次发生。与此同时，另一间跨国银行亦承租并将办公室迁至新世界发展位于尖沙咀的重建项目Hong Kong K11 Office。

金融、保险、房地产、商业服务（FIREBS）依然是办公楼租赁需求增长主要动力，以楼面面积计算，共占新增租赁的48%；但当中，来自银行及金融业的租客仅占48%，保险业及共享工作空间营运商占36%。

中环办公楼租赁需求主要仍然是来自中国内地企业、特别是从事证券交易及资产管理，在港扩张分支及设立新办公室所带动。上半年中环新租赁中，内地企业占37%。

反映整体市场实际新签租约的总租赁成交量（GLV），由2015年下半年录得的190万平方呎，上升27%至今年上半年240万平方呎。相反，以总租赁成交量及净吸纳量(上半年220,000平方呎)的数字观察，反映大部分新租约均是于楼面尚未交吉时已签订。

除九龙东外的大部分办公楼区域的空置率均低于3%，租客的选择依然有限。九龙东空置率第二季升至7.3%，为近两年新高，主要由于两个大型租约到期以及新项目完工。港岛办公楼供应仍然紧张，空置楼面主要位于非核心商业区如港岛南面的黄竹坑等。第二季度中环办公楼空置率仅1.4%。

由于办公楼供应紧张，九龙东外的主要办公楼市场租金在上半年均持续增长。中环租金按年上升4.8%至每平方呎107.4港元，为2008年金融风暴以来的新高。受惠中资企业的租务需求，超甲级办公楼租金按季上升7.2%。

仲量联行香港商业部主管鲍雅历(Alex Barnes)表示：「由于本港经济预料只会温和增长，预计租赁需求将于下半年趋援和。由于缺乏新供应，空置率低企，阻碍大型租户物色合适的办公楼。非核心地区包括位于黄竹坑等非传统商业区即将落成的高质素新商厦，将为有节约成本考虑的租客，提供更多选择。中环办公楼市场的租务需求及租金升幅未来仍主要倚靠中资企业。」

他补充：「我们预计中环办公楼租金今年上升5-10%，整体办公楼市场租金将上升0-5%，然而，九龙办公楼市场包括尖沙咀及九龙东，租金将略为回落。」

土地及住宅市场

受累于经济增长放缓及市场走势未明，本地发展商对政府招标出售的地皮，采取较以往更审慎的投地策略，今年初仍以内地发展商投地最积极，以落实其开拓国际市场计划，上半年政府招标售出的8幅地皮，占有3幅由内地发展商投得。发展商对后市审慎的看法，在地价的走势充份反映，上半年售出的其中5幅地皮的成交价均低于市场预期下限。仲量联行研究部分析政府招标出售的住宅地皮分析，显示个别地区每方呎楼面地价过去12个月已下跌多达20%。由于第二季内地发展商投地的意欲也呈冷却迹象，地价下滑的情况于短期内料将持续。

住宅市场方面，买卖交投于首季已跌至新低，第二季稍为回升。上半年每月成交量跌至3,320宗，较2015年同期录得的5,377宗减少38.3%。今年排名前列季的住宅成交量更少于2003年爆发SARS期间录得的历史成交量低位，当年住宅成交量于5月较低跌至4,130宗。

一手物业市场的焦点在于愈来愈多发展商为潜在买家提供高成数的按揭及借贷，为减价及提供更大折扣以催谷销情的另一选择。然而，此促销手法只限于资本较雄厚、财务状况较佳的大型发展商才可以提供，他们比中、小型发展商占有优势。市场对此类财务安排反应不一。

二手物业市场方面，由于上半年本地股市波动及预期加息在即，不少业主愿意减价求售，中、小型住宅楼价于上半年下跌6.4%。惟严格的按揭成数限制仍然是置业人士的较大挑战，亦阻碍买家置业，尤其购买二手物业。豪宅价格表现较理想，然而，楼价已开始回软，首季楼价下跌1.9%。

住宅市场只有超豪华物业市场在逆市表现佳，买家的购买意欲于上半年依然强劲。市场共录得55宗成交价逾一亿元的豪宅成交，虽然较去年同期减少15%，但平均成交价增长8%至3.04亿港元，反映买家愿意投放更大笔资钱购买罕有推出市场放售的超豪华物业。

住宅租赁市场方面，经济不明朗及招聘意欲下滑，持续影响豪华住宅的租赁需求。随着愈来愈多的租户有意搬到租金银码较小的单位，租金将继续受压。

仲量联行董事总经理兼资本市场部主管曾焕平表示：「政府的辣招将继续窒碍置业人士换楼。由于未来12个月新推售住宅单位将增加至35,000伙，发展商将继续采取积极的销售策略，以吸引买家。由于元朗 及荃湾区于未来12个月有大量的住宅新供应，楼价下调压力较大。随着利息走势未明，及政府卖地反应欠佳，楼价将持续受压。纵使近期楼市有稳定迹象，我们仍预计中、小型住宅的资本值将下降10-15%，豪华住宅的资本值将于今年下跌5-10%。」

「住宅租赁市场将见租盘显著增加，高档市场空置率将缓缓上升，将有利租客争取更佳租务条款。租赁市场将面对招聘意欲低迷和经济前景黯淡的挑战，我们预计租金今年将下跌5%-10%。」

工业地产市场

由于中国内地经济放缓，本港对外贸易在上半年仍然疲弱，今年首5个月，出口总额按年下降4.5%，空运货物处理量较去年同期下降2%，集装箱吞吐量跌幅达6.6%。英国脱欧对香港贸易市场的影响现阶段仍难以评估，需要一段时间才能反映于贸易数据。不过，由于出口到英国货额占香港出口总额少于2%，预期任何影响也会轻微。

受经济疲弱影响，市场对工厦物业的需求放缓。零售商是今年上半年货仓租赁市场中最活跃的租户，以新租出的楼面计算，约占今年上半年新签订租约的47%，较2015年上半年仅占7%显著增加。第三方物流营运商(3PL)今年首5个月仅占新签订租约的4%，反映对外贸易偏弱。

货仓的空置率由在去年底的1.7%升至上半年底的2.9%，整体空置率上升的主要原因是丰树青衣物流中心的新供应于首季落成。尽管主要的需求来源疲弱，其余的货仓持续享有高出租率。

空置率低企继续为租金提供支持。货仓和分层工厂大厦的租金升幅温和，仓库的租金增长已经从排名前列季度的0.7%收窄至第二季度的0.1%。

香港仲量联行工业部主管刘毅强表示：「港元升值和内地经济放缓等影响下，香港对外贸易于今年存在相当不利的因素。由于空置率将因增长疲弱而上升，工业物业的租金于下半年将转跌，有车路直达的货仓因租客负担能力转差而承受较大压力。位处非核心的货梯直达货仓租金表现将较优胜。我们预计货仓的租金下半年将下跌，抵消上半年的升幅，2016年全年将增长0-5%。」

投资市场

在英国宣布脱欧后，市场关注全球资金流向。过去两年，欧洲为全球房地产投资者较受欢迎的市场，流入欧洲的资金达1630亿美元，高于流入美国的1400亿美元及亚大区的340亿美元。此情况与亚太区投资者的取态相若，于过去两年在欧洲楼市投资逾290亿美元。展望未来，由于欧罗及英磅对主要货币下跌，加上英国及欧盟政治及经济不明朗，欧洲资金将会认为亚太区具投资吸引力，并可成为资金避难所。不过投资者会否投资香港楼市仍属未知数，毕竟香港的楼价高企及回报低。此外，美国联储局今年进一步加息的机会不大，相信本港房地产市场价格并不会显著下跌。

2016年上半年，主要商业投资物业类别的总投资金额达313亿港元，较去年同期的290亿港元上升7.9%。在办公楼投资市场方面，内地企业仍活跃于收购整幢物业，虽然投资金额高于1亿港元的办公楼物业成交量按年下跌54%，但总投资金额比去年同期大幅上升133%。创纪录的成交个案带动甲级办公楼的价格于上半年上升1.3%。

商铺物业成交量受业主和买家双方预期有落差所影响。买家的焦点仍集中于面积较大并具增值潜力的物业。上半年，投资金额高于1亿港元的商铺物业成交只有16宗，2015年同期则录得37宗成交。在投资量下降及街铺价格下跌8.7%的情况下，总投资金额按年下跌59%至58亿港元。

工厦市场方面，政府的活化工厦政策于三月底届满后，大部份投资者均采取观望态度。不过高规格的货仓供应紧绌，带动货仓的整体价格上半年上升5.4%。工商业大厦的价格则上升0.5%。

曾焕平表示：“展望未来，考虑到现阶段价格及回报，大额物业成交将由用家主导，作长线投资用途。脱欧对物业投资市场的影响仍有待观察。虽然利息将支撑楼价，但经济的不明朗因素将影响市场气氛。我们预期今年甲级办公楼价格将增长0-5%，货仓价格增长5-10%，惟街铺价格则下跌15-20%。”

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