楼市过热 房企融资环境或收紧

今年以来，北京、上海、深圳等一线城市出现房价暴涨，随后带动部分二三线城市房价普涨，甚至出现了信贷资金“加杠杆”入市炒作的迹象。同时，土地市场上，上演了一场场“面粉贵过面包”的地王竞拍赛，众多房企不计成本拿地的背后是宽松的融资环境。 

“房价、地价上涨过快很重要的原因就是银根放松太多。在货币政策走向变化的当头，央行不可能再像上半年那样放水了，包括开发贷、A股再融资等各方面都会有一些收紧的动作。不过，银行对个贷业务还是比较偏好的，为满足购房者自住需要，首付比例和利率还会维持低水平，但继续下降空间不大。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹在接据记者采访时表示。

央行6月15日公布的数据显示，5月新增人民币贷款9855元，其中，居民中长期贷款增加5281亿元，占全月新增贷款的一半。而居民中长期贷款主要为个人房贷。

统计数据显示，我国房地产贷款占金融机构全部贷款的比重约20%。如果考虑到还有以其他用途申请的贷款变相进入房地产市场，这一比重可能更高。

今年以来，北京、上海、深圳等一线城市出现房价暴涨，随后带动部分二三线城市房价普涨，甚至出现了信贷资金“加杠杆”入市炒作的迹象。同时，土地市场上，上演了一场场“面粉贵过面包”的地王竞拍赛，众多房企不计成本拿地的背后是宽松的融资环境。

“现在对于开发贷非常慎重，只给大型知名房企贷款，中小型房企基本不考虑；对于地王类项目贷款，尤其是地价远高于房价的项目，也会非常谨慎据记者从一位银行地产部经理处了解到。

一半新增贷款流向房地产

央行较新数据显示，5月人民币贷款增加9855亿元，较上月大幅反弹4299亿元，同比多增847亿元。贷款大幅增加的主要原因来自于楼市的火爆。5月新增贷款中，居民贷款增加5759亿元，其中短期贷款增加478亿元，中长期贷款增加5281亿元，创下有统计以来的新高。居民中长期贷款占到全部贷款的53.6%。而企业中长期贷款占全部信贷的比例仅有18.5%，好于4月份的负增长，但大幅低于前8个月。

其实，从5月份房地产投资及销售数据来看，房地产市场出现降温迹象。

国家统计局数据显示，1~5月份房地产开发投资增长7%，比1~4月增速下降0.2个百分点。房屋新开工面积同比增长18.3%，增速比1~4月下降3.1个百分点。同时，1~5月商品房销售面积同比增长33.2%，增速比1~4月回落3.3个百分点；商品房销售额同比增长50.7%，增速比1~4月回落5.2个百分点。

而数据显示，端午节期间，一二三线城市成交规模环比全线下滑，一线城市成交规模跌幅近3成，二线代表城市跌幅近2成。与此同时，北京、深圳等城市库存开始上扬。

交通银行总行首席经济学家连平认为，虽然一线城市在各种限购措施不断出台的情况下，成交量有所下滑，但部分二线城市楼市仍是高温难退，直接表现为居民中长期贷款大幅增加，成为5月当月新增人民币贷款的主要构成，也对新增人民币贷款能够大幅反弹形成强有力的支撑。

个人按揭贷款的增长，成为房企资金的主要来源。国家统计局数据显示，1~5月份，房地产开发企业到位资金53681亿元，同比增长16.8%，增速与1~4月份持平。其中，国内贷款8945亿元，增长2.3%；利用外资42亿元，下降72.1%；自筹资金18643亿元，增长1.4%；其他资金26051亿元，增长39.4%。在其他资金中，定金及预收款14840亿元，增长35.2%；个人按揭贷款8838亿元，增长58.5%。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，房企总体上资金比较宽松，主要是销售回款明显。以新城控股为例，开发贷占20%，这部分并未减少；定金与预售款占34%，这部分非常大；销售面积增幅四成，直接带动个人按揭贷款增幅54%。

虽然5月新增贷款大幅反弹，但5月社会融资总量反而出现下降。5月社会融资规模增量为6599亿元，较4月回落911亿元，比去年同期减少5798亿元，同比增长12.6%，创年内新低。5月末，M2同比增长11.8%，增速环比4月低1个百分点。

招商银行总行高级分析师刘东亮认为，随着信用违约风险的加速暴露，银行可能主动收紧了对公信贷，而且按揭贷款安全系数高于对公贷款，信贷资源会向相对安全的房贷倾斜。而社会融资总量连续两个月表现较差，虽然符合去杠杆的方向，但过于快速的下滑有“融资冻结”的风险，需要关注是否有经济部门出现融资困难，以及由此引发的资金链条紧绷。同时，后续经济增长压力将再次加大。

银行偏好个贷业务 低利率低首付仍将维持

从目前来看，在面临资产荒的情况下，个人按揭贷款仍然是各家银行财务报表中最优质、最安全的贷款项目，其不良率也是较低的。

融360近日发布的5月份房贷报告显示，5月份全国首套房平均房贷利率降至4.49%，创新低。首付2成的银行数占比半数以上。其中，南京地区首套房利率降至4.4%，首套房利率主流为9折，北京银行南京分行对优质客户首套房利率可以打8.5折。

从首套房利率优惠力度看，提供9折以下优惠的银行占比28.68%，提供8.5折利率优惠的银行数比上月增加13家，达到119家，其中包括无锡4家、南京1家。5月份，全国首套房平均利率较低的城市是天津，为4.16%。首套房首付2成的银行数占比达55.28%。

5月二套房的平均利率为5.39%，与4月持平。在融360监测的35个城市530家银行中，除11家停贷银行外，共有511家银行执行基准利率上浮10%，比上月增加6家，是当前二套房贷款的特别主流利率。

记者了解到，个人按揭贷款仍然是银行重点支持的业务，目前还没有哪一家银行收紧个贷投放或上调个人按揭贷款利率。

不过，随着一线及部分二线城市房地产市场的火爆，投机投资性炒房人群增加，尤其是部分城市首付贷情况屡禁不止，“未来若房价下行，由断供导致的个人贷款违约事件有可能会出现。因信息不对称、个人信用管理缺失，银行能做的防范举措也很有限，只能是较大程度地去监管。所以，接下来银行也会加强对于个人按揭贷款的窗口指导。”一位国有银行人士据记者表示。

防范金融风险 房企开发贷、再融资或收紧

6月3日，中国人民银行上海总部宣布，在全国率先实施房地产金融宏观审慎管理，对占上海信贷总量三分之一的房地产金融活动，进行全方位的监测与管理。这说明，央行对房地产泡沫警觉并开始采取行动。

央行上海总部对于房地产金融风险应对举措亦是对之前权威人士警醒之声的回应。

事实上，上海自2015年以来就在收缩开发贷规模。数据显示，2015年全年上海市本外币地产开发贷款减少304.4亿元，同比多减515.5亿元。今年一季度上海市本外币房地产开发贷款增加99.6亿元，同比少增116亿元，其中1月份增加135.5亿元，同比少增33.7亿元；2月开始转增为减。其中，2月减少34.5亿元，同比多减53.3亿元；3月减少1.4亿元，同比多减29亿元。

从全国开发贷数据上来看，根据国家统计局数据测算，5月份单月房企获得开发贷1444亿元，与4月份相比略微增长，但与3月获得的1755亿元相比，跌幅约18%。

“大银行对房企开发贷一直实行的是名单制管理。相对来说，去年到今年银行发放开发贷的情况还算是比较宽松。接下来，银行对于开发贷这一块的风险控制可能会加强。尤其是房价上涨过快、信贷投放过多的城市，房地产贷款窗口指导很可能会出台。”夏丹表示。

同时，证监会也开始了对房企A股再融资的调控动作。

6月7日晚间，绿地控股发布公告称，将主动调整定向募资总额，从此前的301.5亿元调低至157亿元。同日，绿地控股公告称：“根据《中国证券监督管理委员会行政许可实施程序规定》，经与保荐机构审慎研究，公司和保荐机构同时向中国证监会报送了中止公司非公开发行股票申请文件审核的申请。”字里行间透露出，此次绿地定增募资被砍一半，很可能与政策风向大背景有关。

“上市房企未来通过A股市场定向增发募资将不那么容易，而限制企业发债说明监管层不希望企业盲目扩展规模，去高价造地王。这也从一个侧面反映出，监管层很可能认为房地产市场的投资风险正在变高，需要适度地给楼市降温。”某南京房价点评网首席分析师周颖据记者表示。

某房地产研究院数据显示，2016年5月份，A股市场上市房企公司债的票面利率为6.16%。相比4月增加了0.9个百分点，增幅为17%。观察今年1~5月份公司债的票面利率，除2月份略偏低外，其余月份总体上呈现出利率上升的态势。这也暗示着目前上市房企的直接融资成本正在加大。