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35个大中城市商品住宅投资价值研究

2015-12-21 10:14:02 来源: 搜狐焦点网 作者:同策机构

  一、研究背景及意义

  楼市告别高增长的“黄金十年”已经成为行业共识,市场进入分化成为一种常态,这将成为开发商必须面对的现实。那么,无论是对于金融机构,还是对于开发商,面对分化的市场,对于城市的房地产投资与布局策略将会变得更加谨慎,如果选错了城市,金融机构或房企未来可能会面临较大的经营压力。

  本报告的受众既包括投资于房地产的金融机构,也包括市场上的开发商,对于金融机构城市投资策略、开发商拿地和投资有均有指导意义。

  本次报告由同策咨询旗下投资风控咨询业务公司同海咨询与同策咨询研究部对商品住宅的城市投资价值进行了跟踪研究 ,并由两个部门联合发布。上海财经大学不动产研究所也共同参与了该课题研究,特别感谢上海财经大学不动产研究所对本研究提供的帮助,希望能对金融机构或开发商提供一些有意义的参考。

  二、研究思路及方法

  我们认为供需关系是影响商品住宅价格中短期价格走势的主要因素,通过供需比的大小可以研判城市的商品住宅的投资价值。所以,我们的研究逻辑是从供需关系出发,用供需判断一个城市商品住宅价格在未来1-3年的走势。

  但是,供需关系的难点在于需求预测,传统的做法是用过去几年的平均成交量来预测未来1-3年的需求,这样做有两个问题:(1)成交量不等于需求。一个消费者的购房需求,可能在前后数年范围内的某个时间点释放,转为成交量。如果影响单一消费者时机选择的都是随机因素,那么在大量数据统计中可以忽略其影响。但实际的中国商业环境中,宏观政策(经济政策、信贷政策、行业政策)是影响所有消费者买房时机选择的共同外部因素——宏观政策使得整体需求在前后数年内移动,有时需求过度释放转为很高的成交量,有时成交量因之前的需求透支而下行。因此,采用时不时大幅震荡的“成交量”来代表应当相对稳定的“需求”,是有明显缺陷的。(2)过去不代表未来。房地产的需求量受经济、人口、收入结构等诸多基本因素的影响,在中国经济和房地产市场的现阶段,这些因素都已经不是单边上行,可能呈现与前几年不同的走势,受这些因素影响的房地产需求也是一样。

  本报告的主要特色在于从影响商品住宅需求的基本要素出发,通过建立数学模型,推导35个大中城市的市场需求。对于需求预测,我们的研究方法包括多元回归和灰色模型。通过数学模型预测未来三年的需求,以此为基础预测未来三年的供需比,以此来研判商品住宅的价格走势,从而判断城市未来三年的投资价值。

  三、研究样本范围

  本次研究对象是国内35个大中城市,包括直辖市、省会城市以及计划单列市,由于数据的可获得性,个别西部的省会城市,被替换成重点城市苏州、无锡。

  四、模型及数据说明

  本报告主要从供需两方面来进行展开研究,对于需求,主要通过建立数学模型来进行预测。预测需求的模型包括多元回归模型、灰色模型(即GM(1,1)模型)、分形理论以及马尔科夫误差修正模型。在多元回归模型和灰色模型预测需求的基础之上,最后再把多元回归模型和灰色模型进行组合,变成组合模型,来对总需求进行预测。马尔科夫误差修正模型是用来提高预测精度,分形理论是用来对恩格尔系数进行预测,灰色模型主要用来预测需求和自变量的预测。

  对于多元回归模型,我们选取GDP、常住人口、人均可支配收入、恩格尔系数和贷款利率5个指标,分析各城市房屋居住面积(房屋居住面积等于人均居住建筑面积乘以城镇常住人口),进而用房屋居住面积的一阶差分衡量年度新增需求。

  对于住宅供给,我们认为住宅供给等于未来的新增土地供给面积加上2014年底的住宅库存。而对于未来的新增土地供给量的预测,我们采用移动平均的方法,例如:2015年土地规划建筑面积为2012年、2013年、2014年土地规划建筑面积的平均值,2016年、2017年数据以此类推。在此基础之上,再来预测当年的实际供给面积,例如,2015年住宅供给面积=10%*2012年土地规划建筑面积+70%*2013年土地规划建筑面积+20%*2014年土地规划建筑面积,以此方法依次求出2015年、2016年、2017年的住宅供给面积,最后求三年平均住宅供给面积。

  原始数据来自各市统计年鉴、中国人民银行官网、中指数据库,且为年度指标。其中,我们选取个人住房贷款时间加权平均利率作为利率指标(央行公布的金融机构人民币贷款基准利率[五年以上

  五、研究成果及解读

  1、35个大中城市商品住宅投资价值排名及解读

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,总体而言,大部分城市供需比偏高,其中大于2.0的城市达到14个,在目前全国楼市去库存的大背景之下,这也符合这种趋势。供需比在1.1以下位于合理区间的城市有7个,占比20%,如果考虑全国其他的中小城市,这个比例将会进一步下降。从上表可以看出,北上广深四大一线城市供需比整体来说比较低,排名靠前,具备较高的投资价值。对于北上广深四大一线城市来说,由于经济发展快,有更多的就业机会,人口持续流入,未来的住宅需求将保持平稳上升,但由于城市规模的限制,供地将会受到一定限制,所以供需比较低。 部分二线城市,如福州、合肥、石家庄供需比也在1.1以下,像合肥和石家庄这种区域性城市,人口流入较快,其住宅需求也较大。供需比低的城市,未来房价有可能会继续上涨。重点二线城市中,成都、厦门、天津、杭州、西安、南京,排名位于中上游,他们的经济发展程度较好,基本上属于人口导入型城市,也具备一定的投资价值。比较重要的二线城市中,武汉、苏州和重庆,供需比排名位于中游,主要原因在于这三个城市土地供给量偏大,导致其供需比上升。东北城市和部分西北城市,供需比偏高,城市投资价值较低。东北的城市哈尔滨、长春、沈阳、大连,由于人口外流以及经济发展状况不佳,需求减少,加之沈阳、长春等城市库存较高,所以供需比普遍偏高;青岛、呼和浩特等城市由于库存高企,目前主要处于去库存状态。

  供需比偏低的城市中,上海2014年常住人口达到了2425.68万人,人口基数多,且处于稳定增加状态;由于上海是整个长三角地区经济中心,产业聚集效应明显,而且2014年其城镇人均可支配收入达到了47710元,在国内位于前列,这些都会对其未来的潜在需求构成有效支撑,我们预测其未来三年的潜在需求达到了1886万平米,在35个城市中位于前列。由于2011年,巢湖市撤市的过程中,原巢湖市辖区和庐江县,划归合肥市,因此合肥市的人口和资源都得以扩张,其发展空间得到扩展,2014年合肥市常住人口达到769.6万人,而且近三年合肥市GDP平均增速12.4%,先进于全国其他城市。此外,上合肥市在安徽属于单核城市,近些年来其供需比偏紧,近几年其楼市处于较为火热的状态。石家庄市是人口大市,2014年常住人口达到1062万人,而且其城镇化进程处于加速中,2014年城镇人口规模为596万人,每年的城镇人口增量达到30万以上,2014年撤县并区扩大了城市的经济发展空间,未来三年的住宅需求潜力也较大,石家庄市的供地规模在35个城市中排名靠后,所以其供需比偏低。

  供需比位于1.1-2.0的城市中,成都市2014年常住人口达到了1442.8万人,成都是西部地区重要的中心城市,是西南地区重要的高新技术产业基地、商贸物流中心和综合交通枢纽,其住宅需求量有一定支撑,但供给量也较大,近些年住宅供销相对平衡。天津市尤其是滨海新区经济发展速度快,是京津冀地区中的重要一极,而且其人口规模也庞大,2014年其常住人口为1517万人,人口导入也比较明显,城镇人口每年新增57万人。我们预测的未来三年平均需求1583万平米,在35个城市中位于前列,但天津的住宅供给量和库存量也较大,故其供需比较为均衡。

  在供需比大于2.0的城市中,2014年重庆市的常住人口达到2991.4万人,在所有城市中位于排名前列位,且人口规模稳步增加,重庆升为直辖市后,其城市地位进一步凸显,经济资源更为集中,重庆的城市基本面没有问题,通过模型预测其未来三年的需求为4636万平米,重庆的主要问题在于城市土地供给量过大,过去三年其土地规划建筑面积平均达到了惊人的8467万平米,按照这种供地速度,其未来的供需比将会保持较高。东北地区经济发展缓慢,人口处于流出状态,房地产市场也受到影响,沈阳市2014年常住人口827.2万,但其人口增速低,近三年年均增加人口3万人,增量人口少,其未来的地产增长潜力将受到影响,加上东北的城市土地财政现象突出,土地供给量大,沈阳市过去三年住宅的平均土地规划建筑面积达到了2276万平米,住宅库存高企,所以造成其供需比较高。

  2、城市分组策略解读

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,供需比1.1以下为供需关系合理区域,1.1-2.0之间为相对均衡区域,2.0以上为供需关系失衡区域。根据我们的研究结果,我们把城市进行分组,对于供需比小于1.1,而且未来市场容量大的城市,这样的城市供需关系合理,开发商积极进入能够降低自身风险,这样的城市包括北京、上海、深圳、广州、合肥、福州;对于供需比在1.1-2.0之间,而且未来市场容量比较大的城市,对于这样的城市开发商可以选择性进入,但要关注其后续供地的变化,如果后续供地能有所下降,其投资价值还有上升空间;对于部分供需比大于2.0,而且由于其经济放缓人口外流加速,未来市场容量小,这样的城市往往也面临较大库存压力,风险已经累积较多,开发商要警惕,该类型城市主要包括太原、呼和浩特、贵阳、兰州、长春、沈阳、大连等。

  研究者对榜单的说明

  1、 本报告的基础资料是同策咨询研究部所获取的各个城市的统计年鉴。研究团队获取统计年鉴所包含的客观数据,根据影响城市住宅需求的主要因素,通过我们研究团队建立相关数学模型(多元回归和灰色模型),通过模型预测未来1-3年的住宅需求,在预测住宅需求的基础之上,我们再来计算未来1-3年供需比,并以此来衡量城市的投资价值。我们力图尽可能客观公正地对研究对象进行评判,但研究者对这些信息的真实性,研究结论的准确性和完整性不做任何保证。

  2、模型预测的需求是潜在的需求,跟每年的成交量有差距,只能反映未来的趋势,无法精确预测未来每一年的成交量。

  3、住宅库存数据仅包含已领预售证的库存,不包含未开工的土地库存。由于土地供给数据目前公开的数据都是招拍挂数据,对于其他土地供给方式如协议出让、二级市场买卖,这部分数据难以从公开数据库中获取,所以城市的土地库存数据难以统计。

  版权声明

  本研究报告版权归同策咨询研究部所有,未经本部门书面授权,任何人不得对本报告进行任何形式的翻版、复制、刊登、发表或者引用。

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