土地市场区域分化加剧 一线城市地价继续走高

全国土地供应进入收缩期，即使是一线城市，土地供应也开始减少。

提供的数据显示，已经公布2015年计划供地情况的三个一线城市中，北京（楼盘）计划供应居住用地1200公顷，同比下降27.27%；上海（楼盘）计划供应居住用地600公顷，同比下降20%；广州计划供应居住用地524公顷，同比下降24.21%。

不过,一线城市住宅用地减少供应背后,反倒是地价继续创新高。不敢在三、四线城市冒险的开发商全面回归一线城市,这种争夺导致地价不断高涨。

中原地产分析师张大伟认为，相比三、四线已经可以看到的风险,一、二线市场的风险要低很多,预计房企未来在一、二线城市拿地竞争将加剧。

供应减少

今年3月下旬，国土部联合住建部发文，要求各地因地制宜，对土地供应要做到“有供有限”。5月17日，国土资源部印发《关于下达〈2015年全国土地利用计划〉的通知》，要求各地区别对待、有保有压，合理安排建设用地计划指标，促进区域、城乡、产业协调发展。严格控制特大城市用地，合理安排大中小城市和小城镇用地计划指标。

数据显示，截至5月20日，全国300城经营性用地共成交911万平方米，相当于4月全月成交量的60%，照此简单估算，5月全月成交量预计与4月相当，成绩难有突破。

上述数据提到，1~3月全国300城经营性用地整体溢价率稳居10%上下，4月则上升至21%，5月份前20天的整体溢价率也处于较高水平，为13%。

在2015年全国13个重点城市中，房地产开发建设用地计划供应9604公顷，占国有建设用地总供应量的35.3%。

从城市看，目前已经公布供地计划的北京、上海和广州3个一线城市2015年房地产开发建设用地计划供应共3335公顷，占13个重点城市房地产开发用地计划供应量的34.7%。10个二、三线城市房地产开发建设用地计划供应6269公顷，占10个城市2015年国有建设用地总计划供应量的32.1%。

城市分化加剧

“一线城市土地限制是因为规划的需要，而到了二三四线土地减少供应还是因为当地的楼市库存太高。”香港惠理研究院研究员乐威告诉《排名前列财经日报》记者，“三四线城市的库存去化周期长，政府根本不敢供应土地。”

公开资料显示，宁波市2015年国有建设用地供应计划较去年大幅缩水一半以上。而常州、芜湖这样的城市，其土地供应量就更加。

相反，有赖于市场强劲的消化能力，面对开发商的青睐，北上广深等一线城市开始按捺不住，近期供地频频。

北京市国土局5月6日公布2015年度国有建设用地排名前列批商业住宅用地供应计划，首批供地块总计61宗，土地面积约601万平方米，约占全市年度商品住宅和商服用地计划供应量的52.3%。

广州也于4月底连续两日挂牌“地王级”地块，29日，天河广日电梯厂地块入市，建筑面积约24万平方米，起始价超过38亿元；30日，另一花都区巨无霸地块27亿挂牌入市，建筑面积高达98万平方米。

就连鲜有土地出让的深圳也在5月19日下午发布了2015年第二批城市更新单元项目，至此，2015年两批次城市更新单元计划已达到32项，总拆除用地面积达到175.8万平方米。

分析认为，鉴于北上广深土地频繁入市以及开发商的蜂拥回归，再加上楼市回暖所带来的行业信心提振，在接下来的几个月内，一线城市土地市场将保持供需两旺的态势，并且房地产开发投资、房屋新开工面积都将会快速增长。