限购放开对楼市影响甚微 房企主业策略性调整

　　的统计数据显示，从今年年初至今，整个房地产行业仍处于低迷期：根据9月1日发布的信息，2014年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10771元/平方米，环比上月下跌0.59%，连续第4个月下跌，跌幅收窄0.22个百分点。从涨跌城市个数看，74个城市环比下跌，26个城市环比上涨。这也证明，即便各地陆续放开限购，对房地产市场目前的下行走势仍影响不大。

　　从各家上市房企自8月以来陆续公布的半年报来看，利润普遍下降确是事实。即便如此，各家房企仍对拿地表现积极，不过，策略均更保守、更有针对性。

　　取消限购难在一线城市落地

　　执行了三年多的住房限购政策从今年开始松动。据同策咨询研究院统计，46个限购城市当中至少38个开始调整限购政策，比如天津、南宁、无锡、海口、沈阳、昆明、福州、武汉、厦门、南昌、石家庄、杭州、宁波、温州、青岛等城市限购政策已经调整或取消。部分地方政府开始对楼市下“猛药”，发布了“救市”政策。

　　“事实证明，尽管有上述限购等调控政策的定向宽松措施，但限购等政策松动对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。并且，这样的‘救市’措施很可能会助长开发商博弈市场的决心，对于房企来讲，仍然不肯有大范围大幅降价的动作，难以有大幅下跌的动力。”同策咨询研究部总监张宏伟对中国经济时报记者表示。

　　事实上，房企亦认为这场由二三线城市掀起的取消限购潮效果有限，难以在一线城市落地。

　　“我们认为北京市场限购不会取消。因为北京的城市功能定位决定了它必须要限制人口，限购是限制人口的一项措施，从这个角度来讲，房地产形势的变化对北京取消限购没有直接影响。”远洋地产相关负责人对中国经济时报记者表示，远洋地产在北京拥有多达15个左右开发项目，北京市场的销售目标约占集团整体销售目标的30%，从目前情况来看，完成销售目标是没有问题的。

　　“从杭州的情况来看，尽管早些时候放开限购政策，住房销售有所增长，但多是在价格调整的情况下来实现的。如果住房价格不下行调整，那么地方政府放松限购对住房销售所起到的作用是有限的。而房价向下行调整，即使是不放松限购政策，也总是会有人买房。因为，住房市场的购买者是一个多元化的市场，每一个人对价格的基础期望也不一样，只要房价下跌总是会有人进入市场。”中国社会科学院金融研究所研究员易宪容对中国经济时报记者表示。

　　房企调整产品结构

　　虽然楼市正处于调整期，但房企对拿地的热情不减，只不过，相比以前更显得保守，但却更有针对性。

　　万科董事会秘书谭华杰在半年报公布后表示，“根据经验，一般下半年土地供应将进一步增加，预计土地市场的调整还将延续，未来可能会有更好的拿地机会，公司对此也会保持关注。”

　　远洋地产相关负责人亦对中国经济时报记者表示，截至2014年6月30日，远洋拥有的土地储备面积约2200万平方米，平均土地成本约每平方米人民币3100元，可满足未来3—5年的业务需要，未来远洋地产将进一步巩固、完善一二线城市土地储备，并逐步增加经营性物业优质的土地储备，为中长期业务结构平衡做好准备。“我们会加大反周期土地获取力度，不过，远洋在拿地策略方面依然坚持四项原则：一是坚持财务标准；二是坚持区域深耕；三是坚持规模适度的原则，拿中等规模的项目；四是坚持团队匹配，为能力强的团队多配土地资源。”

　　与房企拿地策略变化相对应的是，产品结构的调整。

　　万科总裁郁亮表示，万科将以谨慎、乐观的态度对待增长减速，并以自住型购房者为目标消费群体。据悉，今年上半年万科144平方米以下住宅占比已提升至92%。

　　远洋地产总裁李明也表示，从今年年初至今，远洋地产已经在北京、上海、天津、武汉、中山等城市新增10个项目，补充土储约290万平方米，一二线城市占其整个集团新获取项目的60%左右。“获取地块以中小型、快周转、面向刚需和首改需求为主。”

　　“由于银行信贷持续紧缩还会影响市场成交放量，限购等救市政策出台也难以对低迷期市场起到比较大的刺激作用，在年终前最关键的9—10月份，房企势必会调整自己的推盘策略，坚持‘跑量’的基本原则，千方百计消化库存，坚持以现金为王，以尽可能缩小当前销售业绩与年度指标的差距。”张宏伟说。

　　易宪容也认为，从更长远的角度来看，国内房地产市场的周期性调整并不会因地方政府的限购政策放松而中断。“决定未来国内房地产市场走势的主要因素有两个方面：一是银行对当前住房市场之判断，如果银行认为这个市场风险高，供求完全失衡，那么银行信贷要进入房地产市场就会谨慎；二是住房投资者对未来国内房地产市场预期。而就这两个方面来看，目前的形势并非那样乐观，还得进一步观察。”