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曲江二期 行业变局下西安较具性价比的置业板块

2014-06-28 09:26:29 来源: 搜狐焦点网

  回溯对比西安各城区板块房地产市场发展,无论房市发展如何风云变幻,也不管城区规划建设带来房地产如何变迁,虽新兴区域叠起,原有成熟区域改头换面,而曲江板块则以其傲领西北的景观环境、文化旅游及城市高端商业资源等配套支撑,成为西安城市发展的名片,也成就了曲江多年来领跑西安房地产市场价值高地的地位。

  随着商品房市场多年来的开发建设,市场居住需求正逐步得以满足,西安商品房买方市场的逐步形成,加之多年来房地产市场调控尤其自2011年以来“三限政策”的实施,对于西安房地产市场而言无疑带来供需结构方面的深层次变革,房地产由投资属性向居住属性的回归,自住刚需成为当下房地产特别需求主体,潜移默化中带来住宅市场供应档次、产品结构方面相应的调整。居于西安房地产价值峰值的曲江房地产市场下,也在这种变革下由早期的“旧时王榭堂前燕”,如今正“飞入寻常百姓家”。

  西安最宜居板块--品牌房企必争、别墅、洋房豪宅云集

  曲江作为西安文化、旅游的核心区域,自2003年规划建设推动下的蹒跚起步,至2006年进入加速扩张式发展模式,成为外地房企进入西安的必争之地,至今已形成以大雁塔、南湖、大唐芙蓉园为三大核心的景观旅游产业带。西安房地产信息网数据研究中心调研数据显示:2003-2010年西安别墅、洋房等高档产品开发约90%以上均集中于曲江南湖、大雁塔板块,尤其南湖作为曲江价值最核心区域,更是筑就了全西安市的置业价值高地,自2005年入市、目前区域仍在售的西北首席豪宅--金地湖城大境别墅单价曾超过60000,普通小高层、高层住宅突破30000元/平米,让大众置业者咋舌兴叹,也由此使得曲江一度在西安购房者心目中形成了“敬而远之”的高端富人区形象。

2014年6月曲江在售楼盘一览表

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  行业变局下曲江板块价值被抑制 低估下拉开“亲民化”转型

  2005年至2008年是曲江品牌房企集中进驻期,区域产品开发供应方面迎来别墅、洋房等高端产品开发潮,如曲江溪园、中海国际社区铂宫、金地曲江尚林苑、金地芙蓉世家、曲江公馆、航天御苑、鸿基紫韵等纷纷入市,与此同时,中高端普通住宅产品也借势进入,如中海国际社区、曲江华府、曲江钻石半岛、曲江兰亭、曲江城市花园、曲江南苑等,而此类住宅项目由于“镀金”曲江,尽管区域配套等极不完善,但产品价格方面普遍高出西安住宅均价30%以上。

  早期曲江整体高价位、高品质的住宅产品开发定位也使得早期置业曲江的多为多套改善、高端客群为主体。但在城市房地产发展变迁过程中,如本文开篇所述,随着房地产市场由投资属性向居住属性的回归,房地产增值空间持续收窄,限购下刚需置业客群成为特别主体,同时实施三年的“限价”政策也使得超过政府价格控制线的楼盘无法网签备案,成为曲江开发商持续的“痛”,在销售大幅回落、原有高端购房者逐步远离的背景下,开发商也不得不开启了由“高端产品”向“刚需”产品的转型之路。西安房地产信息网数据研究中心认为:曲江二期无疑正成为当下西安商品房发展转型过程中价值被极大低估的高性价比置业板块。

  曲江住宅供应由高端向刚需中档过渡 目前区域别墅类高档住宅由原有20%降至8%

  论及曲江房地产开发企业的转型,必然要提及金地集团,作为中国房地产企业10强的金地集团以豪宅产品开发见长,进驻西安后项目开发全部集中于曲江,至目前在曲江的项目总开发量占到曲江整体商品房供应的60%左右,西安金地尚林苑、金地芙蓉世家、金地湖城大境等在曲江极具市场认知度。而在市场转型背景下,高端置业大幅收缩,金地于2012年开始调整产品开发定位,目前在曲江新推金地艺华年、金地翔悦天下等项目,产品户型面积区间75-135平,房型以二室、三室为主体,产品售价在6500-7500元/平左右,无不紧扣刚需。

  与此同时,西安房地产信息网数据研究中心整理曲江一期、二期在售住宅产品,别墅项目以曲江公馆和园、鸿基紫韵、曲江紫汀苑、金地湖城大境、中海御湖等均为早期入市项目,且多数已至尾盘阶段,2012年后入市开发的项目普遍以普通住宅小高层、高层等刚需住宅产品为主体。2007年曲江别墅开发最热烈时,别墅物业供应占到区域整体比例的20%以上,而到2014年整体比例已不足8%,同时随着曲江一期房地产开发饱合,目前住宅供应主体集中于曲江二期。

  2014年曲江住宅单套成交面积降至106平米 住宅房型由宽适型向刚需紧凑型转变

  随着房地产市场调控力度的加大,及房地产从富人置业向大众置业的转型,曲江别墅、花园洋房等高档住宅产品逐步滞销,刚需的二室及三室户型成为市场销售主力。西安房地产信息网数据研究中心数据显示:2009年,曲江新区单套成交面积为127平米,截止2014年5月曲江单套成交面积为106平米,而2014年至今全市单套成交面积为101平米,单套成交面积与全市同期平均面积越来越趋近。

  亲民价助力刚需“高攀”“高大上”的曲江成为现实

  西安房地产信息网数据研究中心监测数据显示:2009年至2014年,西安住宅物业成交均价一路平稳高走,至2013年末西安市住宅均价6867元/平方米。

  而对比曲江住宅物价均价,自2009年以来,曲江在售的住宅产品从高档别墅到中档普通住宅均有开发供应,而价格从2009年的10783元/平米降至2014年1-5月的6785元/平米,成交价格近乎下跌四成。导致成交价格大幅下跌的原因并非是由于原有区域在售产品的大幅降价,而主体是市场变局下,市场购房需求由早期中高端住宅产品向大众楼盘的转移,产品开发、销售的结构性调整使然,拉动了整体区域住宅的销售价格水平逆西安整体房价走势的持续下行走势。

  西安房地产信息网数据研究中心对比当前西安及曲江住宅在售价格水平,曲江在售住宅成价均价与西安整体成交均价已基本持平,昔日王榭庭堂燕,如今正飞入寻常百姓家。

  区域居住价值分析--比曲江一期更诱人的发展前景

  曲江二期建设从2009年开始,目前区域外部交通、商业配套等仍显不足,然而西安房地产信息网数据研究中心认为,放眼未来,其发展空间毫不逊色于曲江一期。

  曲江二期作为曲江一期空间及业态的延伸,单从曲江新区的投资额就能看到曲江二期的未来,曲江新区一期政府斥1000亿打造,曲江二期政府竟斥巨资2000亿来开发。自2009年曲江新区提出以来,规划建设出版传媒产业园区、会展产业园区、国际文化创意园区、动漫游戏产业园区、文化娱乐产业园区、国际文化体育休闲区、影视娱乐产业园区、艺术家村落等九大文化产业园区,着手打造CCBD(西安中央文化商务区)、QCIC(高级文化产业聚集区),到2015年,曲江新区及其辐射区入区文化企业争取达到2000家,从业人数达到10万人,文化产业年产值达到300亿元,成为中国文化产业发展排名前列级。另外,今年下半年即将投入使用的西北妇幼保健院,为区域内业主提供健康保障;加之地铁4号线及5号线横穿曲江二期,其中地铁4号线将于2017年建成,5号线也必在2020年以前建成,将成为拉动区域价值的有力杠杆。

  品牌房企集中进驻 助力曲江二期配套将强势完善并升级

  曲江自2003年起历时12年的规模型开发,至目前曲江二期占据整体市场供应的75%左右。在城市化发展过程当中,西安新兴区域不断涌现,众多房企正是看到其良好的发展前景纷纷拿地开发,从早期长安大学城板块的万科城效应可以看出,品牌房企对区域价值的拉动作用是立竿见影的。西安房地产信息网数据研究中心认为:如今,曲江二期板块,由金地、保利、中海、中铁、金辉、招商、大华、天地源等品牌房企扎堆开发的中等规模性社区,提升区域关注度,同时在集中商业、综合体等大规模社区交房之后,其完善的内部配套将成为拉升区域价值及居住氛围的重要保证。同时,西安房地产信息网数据研究中心监测数据显示:曲江板块一大批新盘(如和众城阅、南洋1896、三迪曲江香颂枫丹、曲江御园等)即将入市,预期下半年市场销售将不下于2013年同期。

  曲江一期自规划建设至成熟发展近乎十年,而基于目前政府的大手笔投资建设,以及品牌房企扎堆进驻,曲江二期的价值实现预计五年即可成形。自03年至今已将近12年--一个轮回,曲江房地产业的发展可谓陪伴西安房地产市场渡过由起步至高速蓬勃发展再至步入大众置业时代的转型变革历程,品牌房企的进驻早期塑造并成就了曲江映射西北的高端居住典范,而面对当下刚需大众置业时代的来临,在房地产市场调整、转型的背景下,也成就了面向大众时代曲江二期置业安家的高性价比特质,置业西安,曲江二期无疑是当下刚需购房者之优选。

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