直播：“拐点说”弥漫下的西安楼市之“变”

　　随着主要城市房地产市场成交量持续低迷、降价潮逐渐蔓延、承载悲观情绪的楼市“拐点论”再度袭来。有声音认为，中国房地产市场面临严重供应过剩和市场分化，加之房地产企业负债率高企，降价动力较大，房地产市场由上行变为下行的“拐点”已至。加之近期南宁、无锡等城市又相继松绑限购，“全国救市地图”似乎开启，中国楼市是不是已经到了“拐点”？政府、购房者、开发商三者又将开启怎样的博弈？在政策调整年下，房地产市场的黄金期还有多少年，何时才是入市较佳时间？作为二线城市的西安，楼市现阶段的状态如何？又将会迎来怎样政策上以及市场体系上的变化？本期搜狐《焦点关注》将带着这些问题，邀请业内专家、开发企业代表为广大网友一一揭秘。

　　时间：2014年5月27日 下午14点30分

　　地点：旺座现代城古斯帝咖啡馆

　　到场嘉宾：

　　独立地产评论人 李连源

　　龙华东方战略机构总经理 王建红

　　陕西经典地产商业运营管理公司 总经理  朱林

　　美城机构 首席市场分析师 董生

　　《焦点关注》66期：“拐点说”弥漫下的西安楼市之“变”

　　主持人白桦：大家面前都有今天的提纲，今天的主题就是拐点说弥漫下的西安楼市之变，四位老师首先先想一下，每个人就咱们今天的主题，来做一个简短的概括，说明一下自己的观点。

搜狐焦点网主持人 白桦

　　王建红：实际上对于大家说的楼市拐点也罢，还是楼市调整期也罢，不好说它是拐点还是调整期，可以肯定的一点，我记得李老师写过一个微博，楼市是需要调整的，我们首先肯定，这个楼市的发展经过10年的高速运行，确实该歇一歇了就跟一台车一样，在高速路车不停的奔跑，如果不停可能就会爆胎了，价格的拐点，就是价格开始向下，我想跟大家探讨一下，提醒开发商和购房者，这次价格下降跟以往不同，以前是因为政策的原因，是因为限购或者出台了其他政策，造成了短暂的价格下跌，这次是在延续以往调控政策没有变化的情况下，猛然发现，而且是比较大范围，具有一定传染性的，一个城市传到另外一个城市，普遍的下跌趋势原因是什么？我们可以理解，新一届政府构建长效机制，李克强最早讲过，我们要弱化行政手段，建立长效机制，实际上这就是长效机制才刚开始打算建立，已经对市场产生影响了，排名前列显然对这次降价有影响的，一个就是对银行、金融的监管，第二就是不动产的登记加快，现在至少已经进入议事日程，大概的时间表是有了。

　　国家在通过长效机制，包括前一段时间，抑制投资和投机，我认为中国的房价一直是投资客、投机客托着，这些人是价格上涨的忠实拥护者，也是受益者，也是推动者，因为不上涨他不受益，所以他的预期是较高，由于这些人的大量介入，也无形中主观上、客观上推高房价向上走。

　　白桦：您主要说的是，咱们楼市的拐点，楼市调整期应该要来到的，主要是国家的长效机制的影响。接下来朱老师说一下您的观点。

陕西经典地产商业运营管理公司 总经理  朱林

　　朱林：现在感觉全国都在争，我没观点了，以前我和李老师、王老师、周锐老师，我们几个人基本上和任志强保持的观点不一致，突然到今天我感觉我没有观点了，谁要讨论是不是拐点，我觉得意义不大，已经存在了。

　　排名前列点，现在是量价双双上涨幅度收窄，第二个房地产区域和品质分化，第三个供需平衡转入供大于求，第四观望的情绪在蔓延，这个已经没有什么可谈。

　　本来是上涨的很快，现在停滞了，过去价格合适我就下单了，现在不下单了，过去一个县、一个县品质差别不大，现在差别大了，尤其是三、四线城市供大于求，拐点已经是现象，很客观的现象，这个就没有什么可说了。

　　这两天国家出了一些东西，昨天咱们买房子的合同，现在把期房和现房合同也区别开了，国家说房地产要进行双向调控，这次不仅是双向，非常的细致，这些东西告诉我们，拐点就不用谈了，就谈怎么变，到了这个阶段了。

 独立地产评论人 李连源

　　李连源：长期以来我们有一些锐观点，很容易让业界的同仁产生异议，后来我也在想一种折中的办法，让双方都找到平衡点，我不叫拐点，我叫调整，调整是我提出来的，调整有两个方向，主涨的主跌的我们都可以支持你，调整的过程中，有可能向上走，也有可能向下走，调整严格意义可以走到学术的范畴，这个面更为宽泛，实际上从去年以来，楼市产品的分化已经提出了一个课题，我们应该谨慎了，1700万的存量，就说明西安市场的供大于求，楼市需要调整，关于房价我是想这样说，我们都知道房价，不可能一朝飞升在天，飞机也不能只飞不降落，飞机降落有两种情况，一个是目的地降了，二是没有油了，就像前一阵出现的情况，我们不希望设计以外的情况出现，就及早的下来加油，这样对市场的回归有帮助，面对涨跌我们面对业界的研究者，我从看涨论的心里头，我看到了利益，我从看跌派的背后，我看到了谨慎，我从断崖式帖子里面看到未雨绸缪，我们要客观的看市场上的一切观点。

龙华东方战略机构总经理 王建红

　　王建红：这次用什么比较合适，不叫拐点，我觉得应该用折点，就是返回，我认为这是较高点，现在已经疯狂的不能再疯了，折是往回，是往更理性的方向走。

　　供需矛盾变化，我刚才一直思考他说的话，供需是一夜之间供大于求了？我一直在思考这个东西，要么就是开发商一直在骗我们，要么就是一直供大于求，我后来发现是什么问题，以前需大于供的时候，是有大量的投资客，投资客参与到需求的一方，现在投资客准备离场，投资客转身成了供应商，加入到供应一方，他又从需求一方逃离了，所以需求一下减少了，供应给加大了，这是瞬间逆转，为什么这次降价比较突然呢？我觉得投资客在未来3、5年内都有离场的愿望，他是有效供给，特别是五证齐全，大部分是现房，他的价格会低于开发商，这是所有开发商应该警惕的，供需关系的逆转我们应该看到这一方面，我们看到大量投资客在离场。

　　开发商也罢，购房者也罢，要思考投资客为什么会离场。

美城机构 首席市场分析师 董生

　　董生：其实我觉得什么是拐点呢？我个人的观点就是拐点是指的，即使开发商进行价格的调整，依然带不回需求，但是我们现在发现，其实市场还是有一些热销楼盘，是冷热不均，是分化了，如果开发商进行一些价格调整的话，立即也可以带来成交，我觉得用拐点这个词形容不确切，我赞同用调整词，历次房地产出现量价齐跌的情况，房地产行业是周期性很长的行业，有波峰有低谷期，我们去年做了一个研究，我们发现中国房地产量的天花板，我们预计2015年会到来，成交面积是13亿平方米，成交金额是8万亿，这是2013年的成交值，在2015年14亿可能是峰值，现在国家反腐、不动产登记，把这个时间提前了，我认为中国房地产天花板已经到来，未来将随着人口红利，以及家庭结构，以及城镇化目前的缓慢，未来是呈下跌的，这是中国大的条件，至于现在的调整期能持续多长时间，现在我们做了一个研究，市场有一个潜在的规律，就是量在价先，量的谷底一定在价的谷底前面，2008年、2011年同比跌幅达到15%到20%，已经是量的谷底，我认为量的谷底应该在未来3个月内，至于价格的话，价格比量要滞后几个月，4到6个月之后，形成价格的低谷，然后市场才会反弹，现在是基于市场做的基本判断。

搜狐焦点网主编 张彦飞

　　张彦飞：今天也整理了一些思路，我认为西安的房价整体是涨不了，但是热点区域会攀升，我的判断时间应该在6月之后，好房子会涨价。

　　白桦：大家整体说了一下自己的观点，基本上属于一致的，基本上不算拐点，算是楼市的调整期。

　　接下来的话题，今年楼市出现了比较明显的分化，一、二线城市市场持续会，商品房和土地成交均量价齐升，三、四线城市楼市，则基本平稳，面对这样的分化，大家怎么看呢？

　　朱林：我注意主编谈到再过几个月之后略有反弹，我觉得在今天谈反弹，有一点像中国梦，可能2014年什么论据都把你拉到沟，2014年不要谈反弹，从2008年现在酝酿到这个低潮，怎么刚一来就会反弹呢？现在这个局势，刚才说是不是拐点，大家有不同的形容，我今天之前形容是新阶段，只要画成曲线一定是拐点，现在分化已经成事实了。

　　一线城市北京上海、广州、深圳，二线城市、三、四线城市，这个分化有一个指标非常分明，城市人口流入量大的价格是平稳的，西安还是流入城市，但是流入速度不够，县域和地级城市，地级城市是流出流入基本平衡，但是流入不足，所以县城的房子现在就出问题了，我觉得拿分化这句话来说，按照区域按照房地产的品质分化已经成事实了。

　　分化把董生说的就支持了，局部楼盘可能会往上走，刚需改善生活还想住个好品质楼盘，在目前中国土地政策影响下，中国不会有好楼盘，因为我们的住宅只有70年，哪一个开发商敢叫设计公司给设计5年，找的设计院，今天一谈，两个月之后就拿方案出来，一个好设计需要十年的工夫，一个宫殿、一个帝王陵盖几十年，现在就不可能，咱们分化是必然的，我们没有好楼盘，今后会不会有？肯定会有，我们前一段时间搞了一个活动，到大品牌楼盘看看，我们都不敢说品质，只敢说地段好，分化这个判断是客观事实，有些楼盘甚至有可能，在这一轮形势之下，不仅仅是降价的问题，有可能永远就卖不动了。

　　白桦：分化城市首先是人口流出流入为主导，下来就是中国楼盘，没有一个有品质的楼盘，所以说分化还是一个趋势。

　　王建红：我倒觉得分化应该是两个层面的问题，一个是市场的分化，就像朱老师刚才讲的，二、二线城市和三四线城市必然有分化，还有同一城市内区域不同也有分化，其实我想讲什么呢？房地产本身是一个差异化非常强的行业，只不过我们现在把它做烂了，都是复制，全国各地走到那一看，就是中海做的，是保利做的，恰恰我们现在瞬间十年在摧毁城市，大量的复制，这是不利于差异化的，建筑是差异化非常明显的行业，未来分化在哪里？一个是价格的分化，一个是开发模式的分化，还有一个是产品的分化，实际上我觉得，真正的房地产行业什么叫健康呢？现在人们认为房价高的原因，我们提供的可选性太小，比如说我现在只提供捷达，卖的宝马的价，大家觉得价格高，未来房地产市场，有宾利、有宝马，也有捷达，按需选车，现在过于笼统，大家都是这个价格，现在没有差异化，没有形成鲜明的个性，建筑是个性化非常强的。

　　未来开发商想获利，可以去做个性化定制的豪宅，那个不但不会降，还会上涨，可能会分的很细化，有很多种，包括开发模式都不同，我最近也在呼吁，后调控时代我们要强调产品，产品才是老大，到底该做什么样的产品，产品才是排名前列位，不是三个独立空间就是三房。

　　李连源：年初1月份，我写了一篇文章，叫双向调控下楼市分化是必然，你们可以查一下这个文章，这个文章把去年的分化分析的很清楚了。今天写另外一篇文章用了东部沿海和内陆城市，实际上省内一线到四线城市之间，也存在严重的分化，这种分化将导致本轮调整的深度不一，刚才首先是话题设置有问题，四线城市表现基本平稳是错的，我去年以来一直关注四线城市，我们曾经对不同的区域进行过一个调整，四线城市土地市场在去年今年表现的比较平稳，因为去年和今年以前大量的拿地，几万块钱一亩，现在这些地都死在那里，开发商在四线城市没有饿死的，全是撑死的，地把它撑死了，西安这个城市每年用地指标在增长，这是在地方政府在控制上把握的度，把握的非常好，我们经常看到一块地拆迁两、三年都没有动，这是土地储备，要根据市场不同的需要，推出它是商业，是综合体，还是住宅，根据这种需求判断，然后往外推，我们肯定西安在土地储备上做的非常好，因为有足够的土地储备，导致市场上房价不高，竞争比较多。

　　四线城市不是这样，拿地的企业都受了当地政府的蛊惑、招商引资，昨天看到一个项目，浐灞港务区的一个项目，据我所知4年前交了2000万的保证金，这次在西洽会又签一次还是招商引资项目，西安是差异化时代，我们分化了以后好楼盘继续能卖，不好的楼盘一步可以降到位，或者降到购房者需求的价位，依然有购买的能力，西安不同于其他城市的一点，就在于国际化大都市的迈进，在这个上面政府每年60万农民工的进城，是硬指标，这些人不管是买租、廉租房，他们都有房子的需求，有刚性东西支撑着，它的量会一直有一个小或者不小的增量，但是价格的需求，因为供地导致价格不能过高，因为盘子太多，选择余地太大了，一线城市涨有涨的理由，二线城市停有停的理由，让它停，不能一线城市带动二线城市，二线城市带动三线城市，应该根据自己的需求设计。

　　还有一个，关于城市化进程中，三、四线城市明显早走了一步，现在的新型城镇化需要他们等待，因为配套的政策远远没有下来，这一波要等到详细的政策下来，才可以逐步的解套，这是基于个人调研之后的一个研判。

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　　白桦：说到调研，我们请美城机构的董老师说一下。

　　董生：谈到分化，其实数据方面更多的来讲，是企业的分化，因为通过数据可以看到各个企业的发展情况，其实我认为分化其实是三个层面的内容，这三个层面的分化导致了王老师说的，开发模式、产品的分化的原因。

　　排名前列个是政策层面的分化，国家在年初已经规定了，未来房地产调控的基调是双向调控，未来调控不会统一的实施一刀切的模式，更多交给地方政府调解，把行政性管制未来将会推向市场，像不动产登记、房产税等长效机制将取代限购、限价政策。

　　第二个是城市的分化，刚才各位老师说过了，一线城市可能你经过调整以后，依然销量比较好，但是三、四线城市，处于供大于求、消化周期长的趋势，这个趋势长期来看不可逆转。

　　第三个分化就是关于行业层面企业的分化，从去年开始我们发现，中国房企的前10名集中度越来越强，2012年监测中国房企前10名占到中国房地产市场的14%，去年占到16%，市场未来寡头化会更强，中小开发商会逐步在这个市场中出局，我之前有一个预测，未来5年，中国很有可能有30%的房地产开发商退出房地产市场，就是适者生存。

　　白桦：根据市场的需求，适者生存。接下来，咱们今天的主题刚才说到是拐点说，近期有一些像南宁、无锡、宁波、杭州等限购令出了一些松绑调控的控制措施，大家觉得咱们西安，是否有放松限购的政策出来呢？未来西安楼市会出现一个什么样的趋势呢？

　　李连源：实际上从去年的10月份，央视曝光西安楼市乱象以来，西安楼市看似得到一些净化，但是近期在变本加厉，从这个角度讲，所谓西安的限购政策，已经被各个项目击破了，名存实亡，从这个角度上讲，西安出不出台限购政策，对楼市的影响都是非常小的。

　　2014年不是2008年，也不是2011年，2014年的特质在于什么？在于一切政策的政策都作用于市场不管用了，2008年内忧外患，我们受了美国次贷危机引发的金融危机，还有汶川大地震的影响，这是对建筑质量的考问，西安政府率先在全国政府实现了退税的政策，引起了轩然大波，后来在政府作用下，把这个事情压住了，这是2008年的背景。

　　2011年，被人们誉为史上最严厉的调控年，我们看到2011年量价齐升，说明限购政策不能从根本上限制住房价的上涨，限购政策实际上从2011年出现失控的端倪，2014年已经我们需求被多次透支，一些固有的需求被市场消化掉了，新的需求有，相对扩充城市来讲，我们依然有大的差距，如果想刺激这个市场，这个政策应该是要大于2008年的刺激政策，这样的话才能起到真正的作用，比如说不仅仅是免税，还给予一些家庭实物的补助，比如说90平米以下补5万，90平米以上的补7.5万，这是一个畅想，政府也好、商人也好，从来不会做赔本的买卖，这个仅限于个人的想象。

　　王建红：李老师说的比较全面，我补充一点，这次大家说救市也罢，我个人感觉绑的本身就不紧，也谈不上什么松的，我觉得实际上这次，即使现在救市，我个人认为也救不了，因为资源枯竭，什么资源呢？需求资源，房地产价格首先比较高，耐用、周期长，又加了一条就是理性的消费品，它的需求成长，大概需要5年一个周期，现在这次我们的需求资源在萎缩、在枯竭。

　　供应量持续增长，需求量在不断萎缩，再加上长效机制的作用，炒房客原来是需求，现在倒到供应里面了，我们要看到真实需求的萎缩，造成了房价的下滑，这也可能引发导致中国房地产业进入一个精细化作业的过程，引发这个行业的一个思考，思考过后可能是一个春天，我说的春天跟他们说的春天不一样，不是价格暴利的今天，而是行业规范发展的春天，我个人认为行业的健康和暴利没有关系，现在电子业都是谈不到暴利，这个可能才是去引发这个行业做深、做精、深耕的一个过程。

　　朱林：是否会放松，这个话题听起来挺辛酸的，我感觉房价一涨政府就要调控，房价一跌就要救市，政府要干什么呢？叶公好龙，政府的调控没有说为了房价往下降，是要稳，我们温总理说的开发商血管里流着道德的血液，我有一点想法，目前局面是这样的，房地产在国民经济中一花独秀，它会影响整个大局，就谈不上救市不救市，松绑不松绑。

　　我想起两件事情，杭州限降令，政府是恬不知耻直接就限降，从6月1日到8月1日，西安市对房地产市场要进行整顿，我不知道整顿和松绑、救市又有什么关系？其实李老师把房地产市场分析的非常透，去年央视把咱们披露以后，西安整顿了一个阶段，其实该干什么都干着，现在这个时候又去整顿三个月，这三个月在全国救市的情况下说的，我觉得不知道搞什么，搞不清，中国的政策往往是有起始期，没有停止期，我们限购限了10年越限越高，现在出现变化了，查查政策哪一年执行到哪一年，后面画一个句号就可以了，这个市场在今天的情况下，虽然在分化，在整个局面出现新的调整，到下半年新局面的时候，想买房子的人也会冷静的，品质再好，也不会动的。

　　这就归到什么地方了，西安市场一定会松动的，因为政府从来不说自己内心的话，这是其一，其二政府要税收，政府要钱，这是第三，第四就是王建红老师说的话，我们政府想干什么，中国市场是这样，越不让干，越涨的厉害，我建议政府这一次，你可把政策梳理一下，哪个到头就结束了，千万别救，如果一救我认为可能跌的更厉害，就顺应市场，但是中国房地产很难顺应市场，因为房地产市场，加了一个地，地只有一个主家就是政府。

　　我一个朋友讨论卖房子，说二十四城，说我们这地段再过两、三年地段就增值了，我说你增值跟业主有什么关系，现在房地产市场，可能根据政府的需求，松绑是一定的，救市个别政府会明目张胆，大部分会以松绑为由，但是这已经大势明确了，我建议政府较好梳理政策，到头就别执行了，限购就别限购了，限价也就别限价了，把政策放开，逐步把房产回归市场，地产政府控制可以，一步一步使房地产市场，回归到稳定和正常化，其实供应量越大，利润越薄，这个市场越稳定，利润越大，这个市场不稳定，风险也越大，总的趋势是好的，但愿我们政府把握住这次千载难逢的好机会，使房地产回归于稳定。

　　董生：其实我们对于政策的研判，最近我们公司内部有这么一个基本的观点，大家有一个疑惑，为什么去年市场那么好，西安市住宅创下新高，全国住宅创下新高，到2014年突然间就低迷了，我们现在总结有两个基本点，非常六加一，这是我们对市场的两个基本点，排名前列个基本点，未来政府将不会以政府去影响真正的市场，更多交给市场调节，第二个基本点，现在从大的周期来讲，它处于弱的周期内，这是两个基本点。

　　非常六加一，六，排名前列点随着中国国民经济的下滑，一季度只有7.4%，增速减缓影响了个人的收入，这个对购买力有一定的影响，第二个从3月份开始，包括杭州的一些降价风波，实实在在影响了购房者买房预期，第三点，现在有一些不动产登记、房地产税，现在一直提，提了没有落地，我感觉在地产中有一个观点，就是出来之后没有啥，一直没有出来对购房者心理预期有影响，第四个层面就是国家反腐，反腐使敢买的人不敢买了，部分官员会抛售自己的房子，第五个层面今年年初，在信贷层面没有像往年那么宽松，现在贷款周期比较长，银行还不给贷款，第六个层面，现在西安市场处于供大于求的市场，这种情况短期内不可逆转，这是六个方面、六个因素。

　　一就是现在其实很多媒体朋友，一直在给楼市唱负能量，潘石屹说房地产要撞冰川了，牛刀说到要下降30%，业内人士的唱衰对市场有影响，迫使市场处于纠结的态势，买卖双方处于纠结的态势，这是影响中国房地产市场最根本的原因，西安市会不会像其他市场，对房地产有一些松绑呢？我赞同各位老师的意见，这次调整不是政策调整，而是由市场供需机制决定的。

　　李连源：刚才你说到牛刀和潘石屹的下降的渲染，包括媒体的渲染，会导致购房者对房价的判断，会推迟或者犹豫不决，任志强长期的唱涨，是不是他蛊惑的影响力更大，我认为是这样的，在楼市的情况下，对刚需而言，我们应该根据自己的实际需求判断买与不买，而不是受别人的舆论左右，这就需要在日后的过程中，媒体唱媒体的，业内唱业内的，购房者任疯风乱吹，我自然不动，要有这样的心态。

　　张彦飞：西安市扩容，西安有港务区、西咸，这些开发区都要做产业，做产业就需要人去，我的观点是限购和不限购，有可能会在这些新区会有一些新的说法，因为它需要人去，这些产业需要人去支撑，购房需求将会转移，人会吸引到别的地方去，也就是说城市在创造这个需求，是这种分化，老城区从政策来说，不会有新的政策，新区一定会有新的说法。

　　朱林：调控政策是五限政策，早就不存在了，限利，开发商10%的利存在就没有存在过，现在有所制约的就是限购和限贷，就限购和限贷，这两个政策性很强，限购在新区不存在，就是限贷，限贷这个政策会松，这一轮对中国经济的影响，由于内外的问题，国内和国外的问题，中国和美元持有的问题，我们限贷会很快解决。

　　房地产怎么会走到这一步呢？现在有唱衰的，就像牛刀他们一样，还有任志强这样的，任志强把两方面都说了说，这些人真的很好，我赞同中国楼市长期有两波人存在，任志强让我们看到了它的利益所在，牛刀他们让我们看到它的风险所在，放开的市场经济允许都去说，任志强所有的观点，对中央政府影响非常大，很多调控的原因就是因为他说的，其实感谢他，也感谢牛刀他们，房地产如果比较日本发展，真的前途非常可怕，刚好我们提前了，什么叫提前？提前释放出来，就不可能崩了，我们再理智理智，政府再理智理智，我们中国的房地产市场前途无量。

　　白桦：总的来说，调控市场化已经成为未来楼市的一个政策主要导向了，刚才朱老师说到下一个话题，未来有哪些楼市政策值得我们关注，又会对房地产市场产生怎样的变化和影响？如果实施的话对西安市场有哪些更多的影响？未来楼市的政策有哪些值得关注呢？

　   李连源：去年年中，中央政府提出要加大共有住房建设的力度，我当时写了文章赞同这个做法，我关注到陕西，我发现陕西境内迎合这个政策的地方不多，甚至没有很多的举措，严格意义讲，经济适用房在一年前，已经在更多年成为了诟病了，产生了许多灰色的群体，不该享受到政策性住房的人享受到了，陕西省保障性住房，连续三年在全国有一次排行排名前列，有一次排行第二，连续两到三年排行前三，说明陕西省保障性住房建设力度是比较大的，但是有一个问题，我们尝试新的产权形式的时候，我们迈的步伐不够，宝鸡市住房管理局，曾经把廉租房用部分产权的形式卖了，政府刚一出台共有住房的时候，我就想到这了，国家在保障性住房方面，政策给的很优惠，只给政策不给钱，而地方政府实施起来非常艰难，就把一些政策潜移默化的改变了，我当时跟他们提出卖可以卖，但是一定要保证主要的产权在国家，因为我们知道那个属于国有资产，有国有资产流失的问题，大的部分影响在政府，小的部分应该让部分产权人买，让他们自愿，而且要有能力，实际调研中我发现一个情况，中国老百姓都很朴实，我给他一个房本是租赁的房本，里面没有产权，感觉房子永远是属于别人的，给他10%的产权，他觉得我有产权，用起来也仔细了。

　　现在买的经济适用房是85%的产权，5年交易要付15%，严格意义是大的产权，共有住房的形式是什么呢？可以要30%，也可以要50%，也可以要80%，产权自主性比较强，手上有多少钱，就可以买多少，你的收益和你和国家同时收益，这个对普通老百姓实现住房梦是一个捷径，但是在我们西安，这个步伐显得有些缓慢，我们讨论这个话题中，我想给政府相关部门提出一个建议，让这一条来的更实际一些，让我们大家所购并的经济适用房消失在视野中，让共有产权住房加大力度，让更多人的享受到政策的阳光。

　　王建红：我觉得政府加大保障房建设和市场供给两部，市场会分化，一个是保障房，一个是商品房，政府要把城改、棚户区改造做好，市场这一块政策性的东西会越来越不少，行政性的东西会越来越少，房地产税、物业税等规范性的东西会陆续出台，它是市场，市场就要有一定的规矩，房地产税也罢，物业税也罢，我们未来开发模式是不是要更为规范，应该怎么样监管，未来在这方面应该多做文章，从大的方面理解，国家做保障开发商做市场，未来临时性、短暂性政策性的干预会越来越少，我个人认为短期内不会有更多的政策出来。

　　朱林：房地产通过这一轮的振荡，完全到了一个全新的阶段，刚才大家谈到房地产区域性很强，现在看没有区域性，你看全国恒大的房子，戴着绿帽子的就是恒大，恒大在促使我们房地产在结束一个旧的时代，今后房地产一定是一个全新的，过去那种浮躁、冒进的时代也结束了，把一部分交给市场，一部分交给政府，这是非常对的，政府职责要永远担着，但是对市场这一块发生变化了，我在其他场合，说到中国人生活完全进入了互联网时代，排名前列是移动互联网的时代，每个人拿个手机，现在拿着手机就可以上网，这些互联网会影响到我们的生活，我们的生活总有对房子的需求，不管政府出台政策不出台政策，今后的房地产，以2014年为新的起点，前10年发展过快，很多城市饼摊得太大。

　　我记得李老师提到一个话题，城市要有边界，我说不能把咸阳分开，一部分给西安，西安开车三小时没有出西安，城市要有边界，但是这一轮房地产陷入一个新的局面，这个局面人们对房地产的需求会发生根本的变化，因为人们对一个城市居住的概念，人们对房子追求的概念都会发生变化，现在年轻人买房子，除了受着上一代人带给他的思想理念以外，已经不热潮了，现在不管在什么城市，在县城里面公寓居然能卖出去了，地级城市写字楼开始了。

　　我最近去了临汾和运城，运城和临汾能卖写字楼了，所以发生变化了，不要再用过去老眼光看房地产，我们意识到这一场浪潮在我们跟前发生彻底的变化了。

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　　董生：我表示一个观点，限购这种行政性管制，在这一波调整中会退出市场，至于退出时间在什么时候，这个需要政府有一个准确的衡量，当对市场影响较低的时候，我觉得限购这个政策完全可以退出市场，完完全全把市场交给市场自身调节，不要给一些强加性的政策干预。

　　朱林：稍微冷静一下，觉得这个不可能，因为土地毕竟只有一家，就是政府。

　　张彦飞：我觉得今年6月30日，银行会有一些动态，2013年6月30年，银行没有钱，去年的压力造成，我有同事买房子半年了没有还款，可能是在去年压力下造成的，今年6月份以后这个压力可以缓解的话，放款会加快，央行在4月份出台了比较支持购房者的购房贷，6月份，银行会落实现有的政策，第二还会有一些新的变化，促进购房者购房。

　　李连源：你得兼顾到一点，银行现在也是企业，除了国有四大银行比较听话，商业银行现在给人感觉是不听话孩子，去年银行间互相拆借的利率超过了房贷，这个时候谁愿意再做房贷呢？中央政府针对银行钱荒没有做任何举动，就是政府希望银行加大自身的造血功能。

　　白桦：说了这么多，还是以市场为导向，接下来咱们说一下西安的楼市，自从去年下半年橄榄湾事件，政府推出了一些相关政策，对西安的房地产进行了一些整顿，经过近半年的调整，各位老师大家觉得，目前西安房地产市场有什么改变吗？是否是进入到一个比较理想的状态呢？

　　李连源：我已经迫不及待了，我想说改变是非常大，改变的是商家更加变本加厉了，以前我每天收到一、两条电话和信息，现在我可以收到5条以上，他们说哪有商铺，我说你买了没有，他们说没有买，我说你为什么不买，我严肃的告诉他们，今天打我接受了，下次我再看到这个号码以后，我的律师将会找你谈话，从而以后这个电话号码在我的电话中消失了。进入楼市调整期，楼市销售出现了困难，这个困难开发商不是主动的出主意想办法，用合理的东西、用合法的途径推销自己的产品，而一味的填鸭式的销售，这种销售已经是时过境迁了，我更希望在目前态势下，开发商应该好好做一个总结，为什么我们的产品抗风险能力不足，是产品本身的问题，还是人的问题，要把这个分清楚，是哪的问题，针对哪的情况，在这个上面找出解决的途径。

　　有一个项目现在卖不动的户型，大都在170平米到200平米以上，这个就很能说明问题，我们知道西安市已自住需求为主导的市场，这个市场需要严格执行国家的70、90政策，有70%平米的90平米以下，比如说万科有一个项目89平米的三房，我就比较赞，这样的能满足我们普通家庭三代人的居住需求，为什么不能在这个下一点工夫，而是挖空心思，在你走过的地方设置一个吸号器，现在营销的途径已经走偏了，完全没有按照产品设计购买的群体，而是按照自己主观的意愿去，根本不可能，从这个角度讲，我认为开发商应该反思的地方太多太多了。

　　朱林：据说今年有一个楼盘，电话打到了我们房管局的局长的电话上，他也可能是客户，他也会买房子，其实今年变化真的很大，今年房地产联合代理成为常态了，从另一个层面就说明滞销了，而且滞销以后价格出现了虚高，因为这是行业的秘密，只要有二代在，佣金就较高，不像过去传个一个点、两个点，现在据我知道有超过十个点的，还有十几个点的，我们房地产真的有问题了，目前这个局面到来是真的到这样了，我们现在政策扭曲了，开发商没有钱了，现在联合代理成了常态了，房地产市场确实需要变化，这个局面过于混乱，很多看着没有人，售楼部都没有人，再往办公室看，40、50个电话，发短信、打电话，甚至一个售楼部里面有200、300人，橄榄湾事件以后，西安发生了这么大变化。

　　还有一个变化即将到来，6月1日到8月30日进行专项整顿，所以房地产到了这个新的局面，确实该动一动，理性整理整理。

　　李连源：你得感谢双生分局设置这样一个时间点。

　　朱林：真的要感谢双生分局，我觉得在这3月房地产市场会发生大的变化，西安房地产市场过度一下，从现在开始算，6月1日到8月30日，西安不想冒尖，可能别人弄完以后，咱们再补充一下。

　　董生：之前其实我们对西安市场有这么几个总结，在限购、限价、限贷一年之后，西安市房地产市场呈现三个特征，排名前列个就是西安住宅库存量比较大，在我们这边西安市整体库存量是1730万平米，大概就是14万套，按照这个库存量，按照去年消化量，1200到1400的消化量，大概需要12到14个月，还有一个，西安市在一年之后，大量兴建保障房，西安市将会建设33万套保障房，这也是一大影响，第三大层面的内容，就是西安供大于求的大环境，大环境内短期内不可逆，尽管从正规的批售量来看，去年是1400万，成交量是1200万，感觉供需比基本合理，实际上西安市场有本身的特征，比如说西安供给层面有四大块，排名前列就是每年取得正规批售的面积，每年大概是1200万平米，第二就是城改，城改房，每年并没有纳入正常的备案量，每年大概在600万平米，从保障房这一块，对市场的新增供应大概是500万平米，西安市场上每年新增的供应面积在3200到3500万平米，西安市场上每年的需求只有1000多万平米，短期内供大于求的情况不可逆转，不管是开发商、媒体都面临巨大的竞争。

　　在竞争中如何抢得客户，如何站得先机，就需要一些操盘方法上，营销理念上，对于产品的深耕上要下一些工夫。

　　王建红：我刚才听到董生说的数字，我个人感觉供应会更大，需求会减少，未来竞争会更激烈，就像李老师说的电话频频打、短信频频发，未来简单粗暴的方法解决不了问题，假如供需长期分化一定会倒逼开发商、市场做出比较理性的选择。

　　比如说我们以前都是瞄着别人的口袋去，现在反回头，我想发一篇文章，后调控时代，开发商要赚自己的钱，以前粗枝大叶，现在要精细化，包括开发模式管理模式，包括要不要开源节流，这都是未来开发企业所要思考的，包括营销模式，最近比较热的一个，互联网模式，互联网模式是什么模式？很多人问我，是不是电商，电商只是其中一部分，既然是一种模式，可能是一个系统的问题，互联网模式能参与多少呢？这可能都是未来需要思考的，可能未来还不排除有金融模式，有创新，金融和互联网跟地产三者嫁接的一种开发模式，因为要解决开发贷紧缺的问题，我觉得未来的发展是研发，开发模式的研发、产品的研发，营销模式的研发，现在我们全都是打乱的。

　　张彦飞：最近西洽会创卫，创卫打击路边摊，造成我早餐非常地方吃了，一个是不吃，一个是是去吃贵的，对于房地产行业也是一样，整顿以后就是要么没有房，要么就买贵的。

　　白桦：近年来西安城市改造速度比较快，楼市格局发生了非常大的变化，新型区域像国际港务区、西咸新区这些区域发展潜力升级，从区域性分析，未来西安楼市格局会有哪些变化？哪些区域将会成为未来的置业热点呢？

　　李连源：西安人的置业方向，一直是朝南看，朝南走，因为南边一个是毗邻秦岭，人文环境比较好，城南又是西安人文教育的制高点，所以选择城南，尤其是曲江二期，依然是西安人乐此不疲的话题，当然曲江二期打造的点也是CCBD，里面也融入了文化的内涵，所以说这一块是我看好的一个高地，加之它的地理环境，它的地势在西安也是一个制高点，在邵陵园上看西安，可以把西安全境看的一清二楚，地势高以后，气侯相应能好一些，对人的宜居相应好一些，加之曲江二期深圳华侨城的欢乐谷将会落户，未来地铁四号线在航天南路终点站，形成一到两公里的距离，在城南不仅可以享受好的教育环境、居住的环境，还有娱乐设施的提升，这是我比较看好的之一。

　　其次就要说浐灞生态区，之前定位少了商务，现在融入了浐灞生态商务区，把生态和商务结合在一起，第三产业也会蓬勃发展，加之之前灞河的改造和现在正在进行的浐河改造，两河交织在西安市比较少见的，西安人缺水，对古代的八水绕长安，产生了一个极大的居住联想。

　　其次就是西咸新区，西咸新区的核心区域应该在沣东新城，沣东是西安和咸阳的毗邻点，而且引进了大量的房企、商业百货企业，有宜家等，这些大盘子形象好，吸附能力强，这个地方是毗邻三环，交通非常便利，我认为以后的主战场应该在三环以外。

　　西安未来的发展区域，受制于我们现有的行政区域，往哪发展，往渭北发展受到一定人的阻碍，怎么办呢？东北方向是往浐灞方向发展，西南是三星城，将把国际居住社区居住品质带动起来，西南和东北形成一条斜线，横跨西安整个的骨架，这四个区域我相对是比较看好的。

　　董生：我刚才很认同李老师的观点，我之前在一个论坛中，有一个观点，西安市将来发展潜力较大的地方，就是东北和西南，这个观点我和李老师是一致的。

　　西安市未来将会有哪些区域，在商品房买卖中占据一定的位置，之前通过我们的数据发现，城南还有城北，一直是西安人的一个特别成交主力，城南在历年西安市成交总量的20%，城北占到西安市成交的15%左右，是排名前列大主力和第二大主力。

　　从去年开始我们发现城东浐灞区域，城西区域，完完全全有一种赶超城南和城北的趋势，城西去年成交量占到西安市成交量的10%，未来随着西咸新区融入，我们认为像西咸新区这个区域，未来有可能它是西安市的主战场。

　　西安现在面临一个问题，三环内没有太多可供开发的土地，即使有，也是一些旧城改造和厂房为主，随着城市骨架的拉大，三环外围将特别是西安的主战场，像西咸新区这个片区有800平米公里的位置，建成区有228平方公里，这个区域将可能是西安房地产的一个承载区。

　　王建红：如果简单的说，有人的地方就是热点，没有人什么点都不是，关键我们要研究热点也是在变化的，它有产业支撑，有人一定是热点，没有产业没有人肯定没有人去的，其实一个城市的变迁我们看肯定是这样，不要认为哪个地方一定是热点，我个人认为目前西安市比较会成为热点的，我个人比较看好城东，因为它是一个洼地，现在有产业基础，就人的地方才是热点。

　　现在大家都在孤立的看房地产，房子就是遮风档雨的功能，关键要看其他产业的发展，我为什么比较看中城东呢？一个是有大量的军工产业，第二个商贸流通业现在在城东也慢慢发展起来了，再加上浐灞生态区也慢慢发展起来了。

　　李连源：一个是浐灞，还有一个纺织城，还有一个国际港务区。

　　朱林：如果在一个新城肯定要和产业挂钩，如果在城市区域，不要和产业挂钩，在曲江二期就不要和产业挂钩，现在沣东新城这一块，那一块档次不会很高，会很热闹，它和曲江二期也不是一个类型的，有产业支撑的，一个是浐灞，一个就是三星那一块，凡是有产业支撑的，从品质来讲，它是满足人们实实在在的需求，和曲江不一样，这实际上也是一个分化，区域性的品质分化。

　　张彦飞：我看好城东、浐灞，包括港务区、泾渭新区，目前西安房价较低的是泾渭新区，是3000块钱，是目前大多数人的梦想购房价格，在5月23日，开了两条公交车到了国际港务区，明年年底3号线也在港务区作为终点站，这些会给港务区带来很大的人流量，泾渭新区是过了渭河的板块，就是三、四站路可以过去，这样一个低价位，再加上产业配合，泾渭新区也应该会是一个热点区域。

　　朱林：那个区域永远不会成为热点，因为有太多的企业做支撑，是产业工人的聚集区，不会成为一个热点，在那里想生活真的很容易，真的是没有品质，整个那个区域是没有品质的，泾渭新区可能永远被冷落。

　　白桦：主编认为泾渭新区离国际港务区非常近，加之地铁三号线要开通，终点站在国际港务区。

　　李连源：新筑是西安的下水角，风水各方面就不谈了，正是因为设置了一个内陆港，就因为它就足以让那个地方火起来。

　　白桦：无论是做配套也好，做公交车也好，都是拉动人气，周围区域整体就升级了。

　　白桦：刚才说到市场，还有整个区域，刚才我们也带动说到互联网时代的到来，房地产市场有一些新的营销模式，也是应运而生，今年的像零首付等事件，都是开发商想了营销的方式，尤其是房地产电商受到大家比较多的关注，大家可以谈一下新的营销模式，会否成为未来的一个趋势？目前还有哪些要改进的地方？开发商如何将新老模式结合，达到最优的营销的结果呢？

　　李连源：说到这我就想给大家说一个，我参与了一个新营销模式，就是环球保的活动，分了几个步骤，我是参加设计的，也是里面的一个推动者，我参与了整个这个活动，前期在微博上设置了一个话题，在微博、微信上做活动，在电商整个做营销活动层次不穷的时候，我们想如何创新，正好国内一个文化企业想租赁高新区的一个，刚开始没有涉及区域，只要是城南，想租一个1000平米的办公楼，我们结合这个事情，在微博、微信上进行助推，最后结合到项目。

　　先说需求是，它是文化企业，文化企业较好在哪些区域，它的需求要有文化政策扶持，现在扶持文化企业的政策一个是曲江，一个是高新，当时发出一个帖子，有30个项目来举荐自己，我们把两个文化企业的需求结合在一家，另外一个文化企业较好有新的概念，较好有CCBD的概念，我们就设计了环球保的一个钱袋子，里面装了20块钱的金币，既然想买这样的写字楼，必须有需求的企业，你的企业目前办公在写字楼，我们就给每个写字楼的企业主送达环球保，这个送达了大概1000份，没有想到在网络上炒的火热的这个程度，盖过了之前的项目，这个代价总共花了7、8万块钱。

　　我写了一篇文章，大概是3000字，网络营销来看实际的市场需求，那个帖子发出以后，我发现有很多很多需求，都说李老师，我们也有这样的需求，我又搞了一次写字楼的看房活动，在这个过程中有两家已经落地了，买的现在一直在悬着，说明市场上购买力是有的，在后限购时代下，买写字楼的需求兴起了，然后用我的博文，我的博文根据市场需求罗列出来的总结，有实际、有理论的形式推出，我这篇文章点击率是26万多，整合了里面参与几个人的微博、微信，整个的点击量超过了200万，像这样一个营销的成功案例，今后在不同时期会分析，商家只出资几万块钱，达到了100万都达不到的效果。

　　下个项目实际营销的活动中，我会把没有送达的，我们一定会在下一期送达，我们想通过新媒体的应用，创造出一种新的营销模式，营销在于创新，而且还要在于新媒体的运用，当我们用到新媒体的时候，我们也不能武断的扔掉传统的媒体，新老媒体的结合是未来的发展之路。

　　另外一个，某陕西网站成立了一个丝路频道，助推丝绸之路，开会前一天成立了微博达人的报道团，这个报道在全国引起了一个反响，传统媒体只是高大尚，没有见过低端的，没有见到低端、奢华、有内涵的，这个活动推出在全国引起了强烈的反响，把自媒体和网络结合起来，报道完全没有缝隙了。

　　我提出的建议主办方应该在一公里之外想办法，我们的容量是有限的，当我们的停车场满了，我应该跟一公里以外的停车场沟通好，不能到跟前没有办法疏导，那个微博的点击率也是几万几万的。

　　营销也好，还是我们的宣传也好，贵在创新。

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　　白桦：创新是一点，还有结合受众的需求、需要，与时俱进。

　　王建红：我觉得随着互联网的到来，或者随着这么多年的发展，我觉得未来的营销模式会产生变化，我个人强调经营性地产，未来一定是以电商作为主导模式，我始终看好，为什么我强调经营性地产适合做电商，因为它投资属性很强，投资性地产的营销模式一定是以电商为主导的。

　　普通住宅，我认为是差异化营销，一定要根据你的项目找准你的买家是谁，目标客群是谁，不能再像现在了，一个说都说，其实跟大家没说一样，一定要进行差异化营销。

　　未来可能还会有一个营销，针对豪宅的营销，我觉得适合坐销，可能是定制性的产品，房地产大概会往这三个方向发展，未来最势不可当的就是电商，我始终看好这一块。

　　朱林：今年咱们房产会我没去，他们回来给我讲，结合这三年的房产会，它的规模越来越小，在里面的成交越来越少，我想到一个问题，目前这个电商只是一种传播手段，严格来讲就是一种推广手段，这种推广手段是开发商花同样的钱做了更大的事情，或者花更少的钱做了同样的事情，这个变化非常明显了，因为移动互联网的存在，使电商成为可能，我觉得房地产有一个显著的特征就是不动产，结合房产会，我觉得房产会一年两季的形式，这种模式越来越淡化，会出现一种新的形式，就像房地产超市一样，在西安有几个区域，是每天都开门，是若干个楼盘都方法进来，这种情况我觉得会存在，不管是一手房、二手房都会在这里交易，就是一个大卖场，因为现在你会发现，在大唐不夜城、银泰城有卖房子的，赛高里面有卖房子的，可以建一个集中的房地产商场，2000、3000平米，西安市有几个点，可能会走这样的路子，我觉得很快会出来，结合我们的电商，我觉得它会成为一个可能。

　　白桦：大一点的房产会后期会越来越淡化。

　　王建红：我为什么看好电商呢？如果有第三方支付解决了很好的问题，就是维权的问题，像阿里巴巴一样，有滞纳金，一旦有第三方支付，对投资性地产，就类似于往余额宝之类的发展，上市他们野心非常大，特别是往这个方向发展，尤其是投资性、经营性的地产，电商的发展势不可当。

　　朱林：按照上一轮的情况看，房地产市场会更加的市场化，可能期房不是开发商卖给业主，可能被某个机构就吃掉了，吃差价的做二手房的大有人在，如果完全市场化，今后一手房售楼模式会改变，就进入永不落幕的房地产超市。

　　董生：关于营销模式，我们之前也总结过，我们根据美国的营销模式，概括了大概营销模式有四个阶段，排名前列个阶段，在2010年，开发商的坐销模式，那是处于一个卖方市场，第二个阶段是坐销加行销的模式，我们叫混合营销模式，坐销和行销相结合，到2013年截止，2014年叫做电商的元年，从2014年开始，中国的营销模式步入第三个阶段，是开发商如何与互联网有一个结合，第二点就是如何把你的受众扩大到全民，就是全民营销，如何与互联网进行一个结合，包括李老师讲的手媒体的应用，包括电商，如何用电商实现O2B的模式，第三个阶段就是营销客群化，未来所有的买方最关注的就是小伙伴，现在所有人买东西肯定要问一个业内资深人士，他不相信线上面的各种推广，所以如何整合购房者的碎片时间，做到手机移动端的连接，第四个就是独立经纪人模式，中国还没有进入这个阶段，现在已经到第三个阶段，谁可以做出一些特色，积极主动的创造出新的模式，可能会在这个市场中突围。

　　白桦：刚才董老师说2014年是电商的元年，也是回顾房地产十年调控一直都有，专家都不断说房地产的黄金十年，大家在最后的结尾，每个人可以根据自己的观点，来结合本地，说一下中国房地产黄金期还有多长时间？同时给购房者一个导向。

　　李连源：黄金十年已翻篇，成色不足在今天，回炉锻造重塑造，“开春”仍是丰收年。

　　王建红：我一直理解这个黄金十年是什么，我认为消费者的黄金十年和开发商的黄金十年是截然不同的，我们认为这个十年是不是暴利的十年，是蓬勃发展的十年，还是怎么样的十年？

　　白桦：对于消费者来说吧。

　　王建红：对于消费者一直就没有黄金期，假如对于消费者来说，这个黄金我认为再等两、三年就到来，现在卖的是黄金的价，卖的是铁，要想买到真金，再等两、三年，对于购买者来说黄金十年还没有到。现在我们一直有一个误区，认为暴利不断的上涨就是黄金，这是错的，对于一个产业、行业的发展，我觉得持续和健康才衡量它好不好的，不说微利，我们说合理的利润，它可以持续发展这才是黄金，如果从这个概念理解，我们放弃了鲁莽，正在迈进黄金，你说什么时候是黄金，我认为是今天的明天，永远这样等，中国房地产是刚起步，不规范的，是一个浮躁的，是一个不理性的行业，我们现在需要更多的理性。

　　董生：我觉得其实对于普通的购房者而言，关注的就是房价未来到底能不能涨，针对于西安市场而言，西安市场整体是一个刚性十足的市场，整体包括房价的组成的三大块，其实房价的泡沫并不大，而且现在中国城镇化率，去年官方的数据是52.37%，发达国家70%的城镇化，城市房地产刚刚进入比较稳定的增长期，按照这个节奏来讲，房地产市场应该还有10到15年的一个发展高峰期，这一段时间内，房地产都不会出现大的问题，至于购房者什么时候入市，西安房价泡沫比较低，如果对于你自住性商品房，我之前对西安市房价有一个判断，缓步上涨是一个大的趋势，这种趋势是不可逆的，我认为你的手里有足够的资金，现在这个机会是购房的一个好时机，因为的的确确有一些开发商进行价格的调整，购房者的的确确在市场中可以买到放心的房子，现在是较好的购房时机。

　　王建红：开发商的思维很奇怪，中国的未来发展的城镇化是小城市化，或者叫城镇化，我想反问我们为什么要发展城市，为什么老拿发达国家比呢？李克强提出新型城镇化，是开发商扭曲，为什么我们老拿发达国家比，我们现在的农村是老和小，没有人种地，城镇化一定是建立在农业现代化为基础的情况下建立的，为什么在这方面我们老套发达国家，德国就有限价，我们为什么不套。

　　现在提出的是新型城镇化，现在把四线城市的产业发展了，没有人到一、二线城市去，谁去一、二线城市，它反而有平抑房价的作用。

　　李连源：国家有就近入区的概念，今年下半年会有一个变化，这是没问题的，到6月份。

　　朱林：专家不断的说房地产黄金十年，现在冷静的想真的是黄金十年，谁和房地产打交道都是受益的，政府受益了，开发商受益了，买房人也受益了，但是这个黄金十年也需要打问号，现在谁怀疑这个呢？没关系，谁买谁受益，今后的房价不管怎么样，不会降，都是涨，只是涨幅收窄，因为我们城镇化率还不高，过去的十年是黄金的十年没有问题，但是这十年伴随着不断的调控，这个调控又催生了房地产的发展，从现在往后看，我赞同王老师的观点，在这里要狠批董生，因为西安市政府不允许很快就起来，因为从6月1日要整顿到8月31日，今后房地产仍然是一个非常好的产业，这个产业没有问题，因为我们城镇化率很低，由于西安是正在建设当中的国际化大都市，人口正在流入，房地产上升的空间和持续时间都会很长，根据改革开放，尤其是近十年的调控，从今天画一个线，向后再稳定发展至少还有十年。

　　现在是不是买房的时候，是不是入市的时候呢？我自己认为，在今天这个情绪下没人买房，说的再好都得等等看，因为中央的政策摆在这，都在议论救市，你越救是不是越跌，你救市是不是告诉大家真降了，如果真救市就真降了，中国人就有一个想法就是什么时候是谷底，中国人都有一个股票情节，越涨越买，跌就不一定了，因为不知道什么时候是谷，跌的时候情绪想扭转过来得一段时间，我们降的时候有可能越救越跌，所以目前我们客观的说，真的不是买房子的时候，如果真想买房，我们也要等到8月30日以后。

　　张彦飞：现在实实在在的就是每天都有成交的，现在随时都有人在买。

　　朱林：政策不断出现救市，婚期已经定了，就不能再等了，就得买。

　　张彦飞：不买也悔，买也后悔。

　　王建红：买不买对有真实居住需求的人，真的无所谓，较大的影响就是投资客，他对市场的影响是较大的，他假如认为房价会往下，他就不会买。

　　中国人有股票心理，买涨不买跌，假如说人都买涨不买跌，它就不可能跌，因为永远都在涨，人都追究怎么会跌呢？

　　董生：前提是对自住型商品房，该买则买。

　　朱林：买房子特别有一个时机问题。

　　王建红：我觉得人买房什么时候合适，35岁到40岁之间合适，排名前列70年产权，你20岁刚大学毕业就买，到孙子就没地方住了，就又得买房。

　　白桦：咱们都是希望西安未来的楼市有一个更加稳定和健康的发展，购房者也越来越有信心，今天线下沙龙就接近尾声了，非常感谢各位老师莅临现场，非常感谢，希望下次再继续探讨，谢谢！