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36城市一月楼市成交下滑 房价上涨压力仍存在

2014-02-10 08:21:02 来源: 每日经济新闻

  据报告显示,1月份监测的43个城市中,有36个城市的楼市成交量环比下降。与楼市成交清淡形成对比的是,近期土地市场持续亢奋,而“房冷地热”背后暗流涌动:楼市成交遇冷主要原因是房企库存较低,供应放缓,但房价上涨压力犹存;地价走高则警示着房企开发成本的进一步抬升;此外,上市房企的股价即使在各大龙头纷纷发布靓丽销售数据的情况下依然持续低迷,或许是资本市场对这一风险的提前反应。

  1月的楼市成交像天气一样遇冷。

  近日数据显示,1月监测的43个城市中,有36个城市楼市成交量环比下降,占比八成。其中蚌埠跌幅,为56.78%;1月监测的10个重点城市成交量均出现环比下降,其中深圳降幅达到44.4%。

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  2月9日,链家地产的市场研究部分析师张旭向 《每日经济新闻》记者表示,1月楼市成交量大幅下降,一是受今年春节提前的影响,二是银行房贷趋紧导致部分交易成交周期变长。

  此外,高企的房价也使部分刚需购房者首付压力陡增,观望情绪较浓。

  供应偏少拉低了成交量

  2014年1月监测的43个城市中,有36个城市的楼市成交量环比下降,其中蚌埠降幅,为56.78%;其次是大连,环比下降53.11%。而在成交量环比上涨的城市中,厦门涨幅,为1919.78%;其次是南昌,上涨473.82%。

  而值得一提的是,1月北、上、广、深4个一线城市的楼市成交集体遇冷,其中上海商品住宅成交环比下降30.65%;深圳一手住宅成交环比下降45.5%,同比下降70.4%。

  而除春节因素外,供应偏少也拉低楼市成交量。张旭告诉《每日经济新闻》记者,与往年同期相比,因今年供应规模有限,北京1月份纯商品住宅成交量较2013年1月大幅下滑超五成,在近5年同期中,仅高于2012年市场下调期。

  据统计,自2013年的12月以来,楼市新增供应一反往年常态,明显减少,且从去年12月底到今年1月上、中旬,北京还出现了连续20余天的供应“空窗期”。

  虽1月19日北京一天有两个高端项目入市,但张旭表示,整体来看,自“京七条”落地以来,北京对于新建商品住宅入市价格的控制会继续收紧。

  此外,1月份深圳获得预售许可的项目仅2个,获批的房源为176套和4147套。开发商入市意愿较淡,推售项目锐减。

  链家地产的报告称,大量定位于刚需和改善需求的项目入市也会受到政策管制,未来新建商品住宅供应难有大幅上涨。

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  房价仍面临上涨的压力

  尽管许多城市成交量遇冷,但是房价上涨压力仍然较大。

  数据显示,十大城市综合指数连续20个月上涨,1月平均上涨0.72%,涨幅较上月扩大0.03个百分点,且10个城市环比均上涨。

  其中,北京涨幅较上月扩大1.75个百分点至2.05%,涨幅;上海上涨1.11%;广州、重庆、武汉和杭州的涨幅介于0.5%和1.0%之间。

  而就涨幅的北京而言,张旭向《每日经济新闻》记者分析称,预计节后新建商品住宅需求会继续释放,成交量上涨,而供应相对滞后,库存会继续维持低位。从1月份数据来看,库存频频探底,至1月底已跌破5.6万套,短期内没有大幅反弹的可能,价格上涨压力依然较大。

  据数据显示,1月份很多城市去库存化明显加快,深圳商品住宅可售面积直降68.38万平方米;北京紧随其后,下降62.26万平方米;广州、南京、宁波去库存都超过10万平方米;仅青岛、上海库存增加,分别提高25.5万平方米和21.8万平方米。

  2013年底,北、上、广、深及一些房价涨幅较快的二三线城市纷纷出台“加强版”调控政策,比如“京七条”加大自住房供应,收紧贷款;“沪七条”提高二套房首付至70%等。张旭认为,在新一轮政策收紧的周期内,预计市场较2012年的回暖期有所降温,但短期内不会再出现上一轮调控导致的深度下调。

  据伟业我爱我家报告称,2014年初,北京、上海、深圳等重点城市土地交易市场热度不减,1月份北京土地出让金额高达406亿元,上海超过200亿元,二线城市的杭州土地出让金也将近340亿元。土地供应的增加将促进未来房源供应量增多,从而有效缓解供需矛盾。

  而张旭还表示,经过一轮市场下调和恢复周期后,开发商意识到,相比“多囤地、慢开发”的经营模式所加深的负债成本和节奏缓慢,“高周转”销售策略更适应当下的房地产市场。因此,从供应层面上看,未来开发商主观推盘意愿较强。

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  据中原地产研究中心监测的数据,54个重点城市新房成交回落。截至1月26日,54个重点城市共成交住宅19万套,相比去年12月初下调11%,与2013年1月同期相比,则是下降了15.6%。

  而处在风口浪尖上的北京,今年1月份住宅成交更是“寒流”阵阵。截至1月26日,北京新建住宅、二手住宅成交均处于低位,二手房成交8168套,新建住宅成交6719套,总成交量14887套,与去年12月同期相比下滑两成左右,同比2013年1月,跌幅达到43%。伴随着成交量的走低,二手房价格也出现了松动,目前北京二手房成交均价为3.18万元/平方米,相比去年12月份北京二手房成交均价3.26万元/平方米再次出现轻微下调,报价也在去年12月的3.32万元/平方米基础上下调到了3.24万元/平方米。

  张大伟认为,二手房与新建住宅市场成交量下调的原因不同,二手房市场成交下调更多是因为信贷紧张,相比往年,2014年1月的信贷未见开闸,依然维持比较紧张的力度。资金趋紧张,银行房贷难度加大,贷款的优惠折扣减少,导致购房者入市难度增加,部分购房者被迫观望。而新建住宅则由于供应减少影响了成交量。

  “整体看,各地出台的调控升级政策的确影响了2013年四季度以来市场的判断。因为在供应方面没有有力的措施,未来市场的走势依然很难出现改变。2014年长效机制的建立非常迫切,楼市不改变屡调屡涨的预期,未来软着陆的可能越来越小。”张大伟表示。

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