房企发布再融资预案 资金困局难解

　　在融资受压的情况下，房企投资热情依然不减。

　　尽管政策的直接意图在于加大房企资金压力，促使房企加快销售、去化回笼资金，从而打击土地闲置和捂盘惜售，但现实情况是，房地产市场及价格体系并没有明显改善，房价上涨幅度依然明显。

　　停摆数年的房地产再融资在2013年中有了新的变化，部分上市房企抛出的再融资预案也令市场遐想不已。

　　不过，至2013年底，再融资开闸并没有在任何一家房企中实现，开闸显得“雷声大雨点小”。

　　房地产再融资的困局似乎还是一个未了局，其中的一大原因或是近年来频频出台的调控政策，引发了中小房企资金紧张、各大房企持续寻求海外融资、信托融资、影子银行大行其道等诸多问题。笔者试图梳理2013年以来的房企再融资方案，以探索房企融资困局的前因后果。

　　房企发布再融资预案

　　2013年5月16日晚，万方发展公告称，公司拟向万方源等股东发行股份，购买其持有的万方盛宏95%股权、秦皇岛鼎骏90%股权、张家口宏础100%股权、义林义乌97.12%股权、延边龙润100%股权。此次重组涉及金额约30亿元。由于万方发展涉房的身份，该定增预案被认为打开了房地产再融资的想象空间。

　　紧随其后发布定增融资预案的新湖中宝则是一家纯正的房地产开发企业，2013年8月，新湖中宝公告称，拟定向增发不超过17.91亿股，募资不超过55亿元，计划投向上海普陀区和闸北区两处旧城改造项目。

　　自此，此前的房企停牌潮与再融资开闸传闻终于在新湖中宝定增发布后变得逐渐清晰，二级市场对此的反应也格外强烈，地产股出现了阶段性大涨，新湖中宝在复牌日随即涨停。

　　目前，已有40余家房企发布再融资预案，涉及总金额约为1040亿元。这些房企再融资预案的内容，所涉及投资项目从保障房，到“旧城改造”、商品住宅以及商业地产，甚至包括旅游地产。

　　有投资者注意到，从定增募投项目看，前期率先发布定增的房企都将保障房项目或旧城改造项目纳入其中，如新湖中宝拟配建的旧城改造、新华联定增中涉及的棚户区改造；也有的项目主要涉及政策管制较少的土地一级开发，比如华夏幸福计划进行的产业园区开发、天保基建涉及空港商业区开发的住宅项目。

　　此前，有市场观点认为，再融资开闸可能不会全面放开，但涉及政策倾向性的募投项目有可能会适度放开。

　　不过，从目前的再融资项目进展程度看，还没有一家房企真正意义上获得管理层的首肯，仅有数家房企的再融资项目收到证监会的受理通知，分别是迪马股份、招商地产和万方发展。其中，迪马股份及招商地产均为大股东资产注入，属于解决同业竞争的资产重组类型，而万方发展本身主业已经变更为批发业，房地产属于非主营业务。

　　对此，德佑地产高级研究经理陆骑麟认为，证监会受理仅仅只是审核流程的前端环节，再融资方案最终获得证监会的通过批准尚存在很大的不确定性。从目前数十家房企申请的进度看，所谓的政策导向性募投项目并没有给项目审核带来明显的加分。

　　影子银行闯入地产融资

　　据同花顺数据统计，2009年，133家房企的长期资本负债率平均值为31.3%，这一指标在2013年第三季度突破了40%，此外，2009年行业的流动比率和速动比率的平均值分别为2.6和0.85，这两项指标在2013年三季度降至2.1和0.7，房企资金周转能力出现明显下滑。

　　“在资金持续趋紧的情况下，房企并没有放缓投资，而是采取如推迟开工、延缓拿地的做法，特别是2012年开始的楼市快速复苏令地产公司财务明显好转，资金压力逐步放缓；另一方面，房企开始不断增加一些高成本的融资渠道，如信托等。”深圳某大型房地产公司投资人士程利伟告诉笔者。

　　笔者注意到，伴随着地方融资平台与房地产的结合，信托行业和银行理财产品迎来了黄金发展期，影子银行随之出现。此前已经有不少房地产行业研究人士表示出担忧，即房价、土地价格与地方融资平台的捆绑联盟存在很大风险。

　　用益信托网数据显示，自2010年排名前列季度开始，房地产信托余额不断创出历史新高，从2010年初的2351亿元攀升至2013年排名前列季度的7702亿元。目前，房地产信托产品的平均预期年收益率在10%左右，而地产企业作为发行方的融资成本普遍在12% 15%之间，远高于同期银行贷款利率。

　　程利伟告诉笔者：“影子银行的凶猛也逼得很多企业开始向海外方面融资，特别是海外发债近年来持续火爆。不过，海外融资虽然融资利率相对较低，但整体的发行成本也不便宜，同时由于是跨境发行，政策方面的风险也同时存在。”

　　据统计，2012年共有20家内地企业发行了25笔海外债券，融资总额达600亿元，同比增长超过10%，2013年这一数据继续扩大，截至2013年11月，房企海外融资累计突破3000亿元，是2012年的近5倍。

　　程利伟补充道：“从目前来看，海外融资主要还是集中在资质优良的大型房企，大部分中小型房企因为资产实力不强、信用评级较低，导致其海外发债难度较大。”

　　■蒙湘林/文