房地产调控升级 业内：9月份楼市可能会反弹

　　3月1日下午，国务院出台“国五条”细则，房地产调控政策进一步收紧。市场反应如何？业内如何看待这次调控政策？

　　昨日，记者采访了多个楼盘、中介机构，咨询对后市政策如何变动的人明显多了起来，已经有二手房卖房者想急于卖房。但业内人士认为10年来房地产调控越调房价越涨，亟须出台更全面的房地产调控政策顶层设计，同时建立健全房地产市场发展体系。

　　二手房中介

　　咨询的人多了，有卖方急于出手

　　“上周五晚上国家的政策一出台，我就接到了一个客户的电话，咨询二手房买卖个人所得税如何缴纳的问题。”昨日上午，位于文化路红旗路附近的一家房地产中介机构，门店店长张先生如是说。据介绍，周末两天里，电话咨询、到门店咨询、直接给经纪人打电话咨询等，想买房、卖房的客户都有，都是关心个人所得税如何征收的问题，有的买方咨询个人所得税如何分摊的问题。

　　位于陇海路伏牛路附近的一家中介机构这两天也是电话不断。前台服务人员告诉记者，除了她不停地接到电话外，还有不少客户直接给具体的经纪人打电话，数量没法统计。这些客户有的是已经成交过的，有的是打算卖房的，都是咨询国家的政策会不会执行的问题。

　　21世纪不动产郑州区域相关负责人也表示，周末这两天接到很多咨询电话，都是关心政策如何执行的问题。除了买卖双方对政策的咨询外，也有不少打算卖房者想赶在政策落地前急于把房子出手。该负责人表示，实际上每个人的看法是不同的，有的人对二手房交易情况仍然很乐观，并不担心二手房所得税征收的问题。

　　售楼部

　　二套房贷款政策暂时没变

　　这次“国五条”细则，要求进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　昨日，位于桐柏路棉纺路附近的一处楼盘，置业顾问段小姐称这两天咨询二套房贷政策的人也比较多。“截至今天(3月3日)，二套房贷的首付比例、贷款利率还没有变化，明天(3月4日)会不会变化就不知道了，如果打算买房的话还是要尽快动手。”段小姐如是说。

　　位于航海路未来路附近的一处楼盘，置业顾问郭小姐同样表示，咨询二套房贷款政策的人明显增多，但目前还没有变化。

　　郑东新区对二手房转让所得征20%所得税

　　采访中，业内人士均指出，对二手房转让，能核实房屋原值的，应依法严格按照转让所得的20%征收所得税，这一规定对二手房市场冲击较大。

　　而实际上，郑东新区农业东路众意西路的一家房产中介工作人员介绍，这条规定以前就有，只是各地执行严格程度不一。目前在郑东新区已经执行了这一条规定。

　　业内人士分析，目前，郑州市对二手房转让征税按照房屋购买时间、房屋面积、卖方是否二套房等实行不同的二手房转让个人所得税税率。

　　具体来说，有以下几种情形：一是如果所卖的房子购买时间超过5年，面积小于144平方米的，则不征收个人所得税；二是如果面积超过144平方米，即使超过5年，仍需要按照交易评估价的1%或者评估价与原始购买价差额的20%征收个人所得税；三是如果所卖的房子购买时间在5年以内，不论面积大小，一律要按评估价的1%征收个人所得税；四是如果卖方卖此套房子之后仍有房子的，则不论房子面积大小、购买时间长短，一律要按照评估价的1%或者评估价与原始购买价差额的20%征收个人所得税等。

　　据介绍，郑东新区对面积超过144平方米的房子转让的，一律按照评估价减去原始购买价以及合理费用后的20%征收个人所得税。合理费用指的是上次契税、当次营业税、城建税、附加、贷款利息、维修基金等。比如，原来一套房子是50万元买的，现在100万元卖掉，如果不考虑合理费用的话，要对卖方所得的增值50万元征收20%的所得税即征收个税10万元。X

　　后市

　　二手房市场或许会死掉

　　中介机构相关人士介绍，目前除了郑东新区，郑州市区对二手房转让个人所得税都是按照房子评估指导价的1%进行征收。以市区来说，假如一套房子原始购买价是30万元，现在评估价是60万元，按照评估价的1%征收，只需缴纳个税6000元；如果按照增值所得的20%征税的话，则需要缴纳个税6万元，这对买卖双方来说，都是一笔较大的纳税支出。

　　为此，文化路红旗路附近的某家中介机构对后市二手房市场比较悲观：“如果国家的政策真要严格执行的话，二手房市场或许会死掉。”

　　不过，21世纪不动产郑州区域分部副总经理王川认为，国家这次出台的调控政策对二手房市场会有影响，但不会是想象的那么大，实际上有很多卖房子的人并不是都有多套房子。

　　对一手房市场或许是利好

　　永威置业常务副总经理马水旺分析，从郑州房地产市场来看，买房再卖出去的人并不是主流，但是政策却打压了一部分改善性需求者。比如早些年参加过房改房的人，当时他们的房子可能又小又破，现在想换套新房，但是遇到了二手房转让需缴纳高额的个人所得税这一问题。

　　过去有些人喜欢买二手房的原因之一是二手房房源多、好选房，如果将来因为该政策的实施二手房房源减少了，加上需要承担较高的个人所得税，可能一部分购房者转而去购买新房，反倒能促进一手房市场的发展。

　　河南财经政法大学工程管理与房产学院教授刘社也认为，如果这次出台的二手房转让个人所得税政策严格执行，可能会促使一部分人去买新房。

　　9月份楼市可能会反弹

　　马水旺认为，预计3月份楼市成交量仍然不会下降，4月份预计会出现观望等待的情形，一旦随后的几个月里楼市成交量下不来，到今年9月份房地产市场还会出现大幅反弹。

　　这样分析的原因在于：10年来的调控政策并不能改变一二线城市的供求关系，也不能抑制房价的上涨，加上今年新开工量减少，而新增住房的需求在大幅度增加，同时郑州市场中炒房并不是主体，二手房政策对三四线城市不会有啥影响。

　　忧虑

　　市场担心限制投机误伤无辜

　　新华社的报道称，在业内人士产生争议的同时，市场普遍担心严厉的调控会殃及无辜。

　　天津某事业单位的李先生表示，现在市区的新盘很少，即使有，价格也很贵。如果限制二手房交易，许多人将被迫去郊区买新房。但是城区的二手房在学区、医疗资源等方面都有明显优势，一些人买二手房就是为了换一个好学区。这些刚性需求即使征税也无法转移。调控有可能造成的后果是，学区好的二手房交易不会减少，但税收被转嫁给买房人，而各方面条件一般的二手房再没有人买，也没有人卖，因为这种交易对于买房者和卖房者都不合算。

　　按照目前的规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。因此对于拥有二套房，想卖一套换一套的人来讲，或许将产生影响。

　　天津某公司职员王先生认为，很多人卖房是为了换个更好的房，属于改善需求，但现在把房子卖了再买房已经不合算了。很多人持有房产的过程中确实享受了更多的升值，但也一直没有参与投机，确实属于自住需求。20%的差额征税可能导致持有房子时间长、增值多的人吃亏，持有房子时间短、增值少的人反而税少。

　　中央财经大学民生经济研究中心主任李永壮认为，对二手房交易征收重税的调控政策，一定会对投资、投资需求产生极大的抑制，但同时也存在误伤普通投资者的可能，政策具体的实践效果仍有待检验。

　　天津房地产协会副会长徐保满认为，调控房价，最终要从调节供需着手。进一步发展保障房，增加土地供应，才能从根本上降低房价。X

　　思考

　　为何越调越涨：需要健全房地产市场发展体系

　　从2003年房地产行业被确立为支柱产业开始，10年来房地产调控政策不断推出，但是房价却越调越高，原因何在呢？

　　河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京认为，出现这种情况在于一直没能找到市场的症结所在。同时，从这些年调控的政策可以看出，支持自持自住、限制投资投机已成为房地产调控的基本国策，将来会长期坚持下去。但是，从限购限贷等政策措施来看，执行效果是递减的；而从已经试点房产税的上海和重庆来看，房产税的征收金额与当地财政收入的比重是微不足道的，也就是说，房产税对市场有一定影响但是作用不大。

　　“解决房地产调控存在的问题，必须从造成这种原因的根部入手。很少有一种产业同时具备政府需求(土地财政等)、投资投机需求(理财、保值增值)和居住需求等多种功能”，赵进京表示，将综合思考这方面的问题，建议政府建立健全房地产市场发展体系，重点解决好“中间层”的住房问题，“抓中间促两头”，使得房地产市场健康发展。

　　调控之困：顶层设计有问题

　　刘社分析，从政策规定看非常严格，但是执行中会出现很多变通的办法。而且，国家所说的问责制并没有落实，10年房地产调控，还没有见到哪个地方政府的领导因为房价上涨而落马或者被追责。

　　同时，每次调控都是指向消费者、开发商，没有指向地方政府，长期来看政策效果打折扣。“这说明当前执行的房地产调控政策有问题，市场发展到现在，需要对房地产市场进行梳理，有一个通盘的考虑，而不是每次出台应急措施。”刘社认为，国家亟须出台房地产调控的一揽子架构。

　　观点

　　二手房交易税应全免

　　3月2日下午，针对此次“国五条”细则出台的出售住房所得20%缴个税、加快推进房产税扩大试点等调控措施，SOHO中国董事长潘石屹在微博 表示，应从第三套房开始征收房产税，而且应在征收房产税前实现房产信息联网；同时他建议免去二手房交易所有税费。

　　微博中，潘石屹认为，在正常的市场中根本不用担心房价上涨的压力。只是有人房多，有人没房子住。 因为中国的房子问题已经不缺，开发商手中也囤了不少土地。根据他的分析，房价问题的根源在于，一些人买了很多房子空置，是资源的巨大浪费，持有这些房子没有成本，又能坐等升值。而一些年轻人没有房子住，怨声较大。

　　对于房产税征收的问题，潘石屹呼吁应从第三套房开始征收房产税，把空置的房子逼到二手房市场，形成市场供应，供应量大了，房价就会降下来。他还表示，征收房产税的前提是住房信息联网。同时，不能只对商品房征收房产税，违法建筑、“小产权房”也要公平征收。

　　他建议，在实施以上政策的同时，免几年二手房交易所有税费，让房子充分地流通起来，让一个被扭曲的房地产市场得到释放，房价自然会降下来。如果房价还降不下来，再提高房产税。尤其是多套房子的税率，如5套以上更高的房产税税率。