直播：“限利时代”到来 西安楼市该何去何从？

　　由于近日陕西省住建厅和省物价局联合下发通知，要求各地分区域测算住房项目成本、公布区域住房销售价格区间、控制房地产利润在10%左右。超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。该政策一经发出，立即引发了业内的讨论纷纷，不乏包括众多的反对声音。对于这个政策，其目的为何？是否真正可以为目前的楼市带来帮助？而开发商面对他又该怎么应对？对此，搜狐焦点网特举办了焦点关注小型论坛，邀请一些媒体人士、业内专家以及开发商进行研讨，希望可以为大家带去一些能够帮助到的观点、意见。

　　时间：2012年10月30日 下午14点30分

　　地点：搜狐焦点西安站会议室

　　到场嘉宾：

　　陕西日报房产周刊主编周锐

　　独立地产评论人李连源 

　　龙化东方战略咨询机构总经理王建红 

　　房讯网主编王涛

焦点关注61期嘉宾合影

 
活动现场

　　主题："限利时代"到来 西安楼市该何去何从？

　　主持人：我先自我介绍，我是搜狐焦点网的记者李佳，很感谢大家在百忙中抽出时间参加今天的焦点关注。

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搜狐焦点网主编 税强

搜狐焦点网记者 李佳

　　我们就开始今天的焦点关注。近日，陕西省住建厅和省物价局联合下发通知，要求各地分区域测算住房项目成本、公布区域住房销售价格区间、控制房地产利润在10%左右。超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。该政策一经发出，立即引发了业内的讨论纷纷，不乏包括众多的反对声音。对于这个政策，其目的为何？是否真正可以为目前的楼市带来帮助？而开发商面对他又该怎么应对？对此，搜狐焦点网特举办了焦点关注小型论坛，邀请一些媒体人士、业内专家以及开发商进行研讨，希望可以为大家带去一些能够帮助到的观点、意见。

　　限利政策的下发，意味着西安进入了一个新的时代，这对于西安楼市的影响，肯定是有的，而且最近大家在微博上讨论的也比较多，今天想邀请大家过来，各位老师给我们解释一下以后西安楼市会何去何从。

　　陕西房产新政出现后，一位业内人士指出该政策在成本原本就是笔糊涂账的基础上不具有可操作性。的确成本在现在的楼市中是个比较隐晦的东西，其测算的内容包含土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用等项目，这些都是因项目而异的，同时随着开发的进行其成本也都处于一个变动的过程，很难预测。而面对这样很难确定的成本预测，这个成本怎么样才能较为精准的去衡量？同时在衡量中，开发商有没有可能会去虚报成本、虚报利润？对于有可能出现的这种问题，又该怎样来核实？怎么样来把握？

 
龙化东方战略咨询机构总经理王建红

　　王建红：其实关于开发商成本公开不公开的问题，能不能公开的问题，网上、社会上都说了很多年，我感觉这个是伪命题，其实成本一直公开，只是没有向社会公开，开发商要见财务科目，税务局知道，每年要报报表，不可能成本不知道，到年底你得交所得税、营业税等，怎么可能成本不清楚呢？这一定是非常清楚的，就包括现在政府出台的限利令，开发商也得去执行，能不能进成本，都得按财务制度定，大家都知道大概是三大块，地、利润、税费，还有建安成本，做开发的人都知道，建科目的时候是非常细致的，有哪些科目可以进成本，税务是非常清楚的，因为月月报税。X

　　一部分人把这个说的很神秘，我认为税务机关早都应该知道了，不可能一个项目里面都没有财务报表。

　　主持人：是不是不能对一些购房者公开成本呢？

　　王建红：任何一个行业，都不会对消费者进行直接公开的，比如说汽车行业、服装，我们买了一个服装，服装成本构成一般消费者也不太关注，因为它价值不太高，买了一件就是3000、5000的，如果买的多就要计算成本了，我们现在的购房者不会批量买，可能都是刚需，或者是改善性客户，都是买一套、两套，行业很少有给消费者透露成本信息的，网络一直在说这个公开成本，能不能公开，其实早就公开了，如果不公开，就不知道财务账是怎么做的。

陕西日报房产周刊主编周锐

　　周锐：成本问题，前些年苏州政府提出了公布房价成本，从购房者从业界有人提出过这个观点，苏州市前几年从政府层面提出成本公开，最后不了了之，执行不下去，这次陕西省政府限利令，这个政策也是引起了社会各界、房地产业界普遍的关注，开发商的成本就像一个人的隐私一样，别人知道我的成本就知道了我的暴利，不知道成本，就是为了保持暴力，限利10%，就把暴利部分消除了，不允许暴利，这是最近大家讨论之外忽略的一点。

　　实际上成本的核实不难，其实政府很多部门就是监控成本的，房地产成本核算，在经济适用房体系里面，它的报批体系里水分基本上不是太大，有人提出限利令会导致开发商虚报成本，这一点不可能完全控制它。

　　第二点经济适用房原来规定的利润是3%，现在是10%的区间，好多人认为成本操作有难度，实际上经济适用房已经实施了这么多年，操作上是没有问题的，物价局、经济适用房中心对这一块操作非常有经验，只要参照过来就可以了。

　　利益集团因为不想让别人知道它的暴利，这就像一块遮羞布一样，不能把它揭掉，揭掉的话就不能玩的，这是一个深层次的社会问题，会引起很多问题，最关键的是有一个灰色成本，这也是开发商忌讳的东西，除了暴利之外，灰色成本就凸显出来，这是政府和开发商都不愿意提到的话题，有一个趋势，这个事件是房地产暴利时代结束的一个标志性的事件。

独立地产评论人李连源

　　李连源：两位的观点我都赞同，陕西新政实际上是世人宣告一个暴利时代的终结，这并不是说企业没有出路，企业要在合理的利润中争取自己的空间，以前习惯暴利，偶尔的限制不适应，社会也好、消费者等需要知道房价的构成成本，房价构成成本也是开发成本，主要包括土地成本，第二个开发成本，第三个就是管理费用，第四个销售费用，第五个财税费用，第六个是销售税金，实际上这个之前是公开的，但是公开是有限度的，但是度不够大，现在要较大程度的把这个成本公开，至少要让我们的相关部门得以核算，我们完全可以预算出来成本。X

　　目前西安经济适用房的价值是4200块钱左右，如果按照3%的利润，它的成本就是4000块钱，经济适用房的成本推商品房，因为经济适用房拿地是划拨的等等，土地成本低一些，土地成本占开发成本的25%左右，4000块钱加25%，大概就是5000块钱左右，如果我们明了了以后，我们就知道70、80的均价，远远高出实际价格1500块钱，所以说目前的楼市中，暴利依然存在，我们需要循序渐进的挤出房价中的水分。

　　主持人：周老师说的时候提到了开发商虚报成本这个东西，执行下去的话，开发商虚报成本是很有可能发生的，这个怎么应对呢？

　　李连源：从税务部门的角度来说，你的利润越大报税会越大，下一步就应该限定，如果正常态势下，房地产开发商每开发一百亩地，广告支出是总投入的0.8%到1%，如果你的广告投入超过了1%，我们以后可以裁定把超出部分不计入成本。还有人说陕西新政与法不和，无论陕西省商品房销售的法律和价格法，都有相应支持陕西新政的条款。

　　主持人：之前我在一个微博上，看到一个老师说到，成本的预算在现房的情况下，可以计算的非常准确，网上流传取消预售制度，这个是不是为现房销售的制度做一个铺垫呢？

　　王建红：这个并不一定有直接的关联，网上的一些人不想让国家限制他的利润，说成本很难测算，实际上并不难测算，你只要按月报税就可以测算出成本，你每个月做账，每个项目做科目，建的科目在税务上是死的，那个是一目了然的。

　　像李总说的，作为一个企业来说，不光是开发商，任何一个企业都想合理避税，这个在各行各业都存在，但是要有一定的规范性和合理性。

　　我倒觉得陕西新政的出台，对规范房地产未来的健康发展会起到积极的作用，任何一个行业在发展前期的时候，都会存在暴利，可能调动了社会各方的资源进入这个行业，这个行业通过快速发展以后，一定会往理性回归，回归到一个平利的行业，就是正常的利益的发展，就需要大家沉淀下来，加强企业的管理，加强产品本身的东西，以前是向外要利润，以前的开发商是向市场要利润，都不需要加强内部管理，随着慢慢慢慢的均衡以后，市场的饱有量也在增加，消费者通过这么多年的发展也慢慢理性了，政府也在调控，就逼着企业向内要利润，在产品研发等方面要下工夫，这样才有利于这个行业持续长久健康发展，再往后发展可能还会步入到微利时代，房地产真正的利润，我曾经说过，就是0%的利润也有人做，房地产这个行业跟其他行业有很大的不同，它有资金杠杆的作用，资金投资回报率是非常高的，很好企业是看好这一点。

　　主持人：这跟现房销售就没有什么直接的联系了？

　　王建红：这个政策的执行跟是不是现房销售没有关系，这个政策对行业发展有好处，如果是现房的话，对广大的购房者来说是一个非常利好的消息，至少减少了售后的争端，现阶段如果一下推行现房销售，可能对开发商的资金需求就比较大，房地产行业的资金杠杆作用就丧失了，可能会挤出去一部分开发商。

房讯网主编王涛

　　王涛：关于成本公开，一直都公开着，但是就是度不够，像土地成本、建安成本等都是可以算出来，包括营销费用都是可以算出来，可能还存在隐形的一些成本，比如说园林设计、建筑设计等成本，还有一些灰色成本，基本上商品房的成本现在在5000左右，我看上一期的房周刊的人算下来，商品房的成本大概是5000，按照10%的利润，算下来就是5500，他们认为西安合理的房价就是5500左右，别人都卖6500了，你卖5500多，可能别人就认为你这个房子有问题。

　　即使现在是现房销售了，执行限利令最基本的就是公布成本，公布成本最重要的就是隐形成本这一块。X

　　李连源：无论现房还是期房，它的成本构成是基本是相同的，所不同的一点，就是时间成本导致了价格略有差异，但是从前10年的实际看，10年拿地的，这个地一直沉淀到今天的话，这个地的价格是成倍增长的，如果按照10年前的地价成本，肯定房价还应该更低，我们也不要一刀切，之前开发商付出了土地成本。如果之前房价的构成不尽合理，以后要房价的构成逐步走向合理。

　　周锐：成本里面较大的一块就是土地成本，就有人提出政府控制房地产开发利润在10%，土地成本这一块政府怎么控制呢？如果限制利润，地方政府如何控制土地成本，是通过挂牌挂推高地价，还是为了调整房地产的结构，这个应该引起大家的关注。

　　土地成本能够符合市场的需求，或者说在结构调整以后，房地产是政府的支柱产业，把土地财政转成一个合理的比例，这样房地产的开发会趋于理性的趋势。

　　第二个，虚报成本，如果说在限利10%的情况下，开发商没有理由虚报成本，为了增加利润，只能和政府串通搞这种虚报，因为之前经济适用房，大家会发现一些苗头，实际上3%的利润，严格上利润特别不止3%，如果是10%的利润规定之后，在执行中如何控制虚报成本，比如说从政府管理的角度来说，物价部门很关键，原来是商品房预售证房管局是有权的一个部门，价格这一关不过，就不能拿到预售证，物价部门实际上也是参与房地产管理的，成本的问题，原来灰色收入部分，就是和政府部门之间的一种交易，这也是未来操作中要面对的一个问题。

　　李连源：政府能够出台这个政策，只要政府加大了反腐倡廉的力度，就可以加强执行这个政策。

　　税强：成本核算是没有问题，成本公示也没有问题，最重要就是监管部门能不能执行到位的问题，能不能把政策落实下去，之前也出过价值公示、限购、限贷的政策，就是这些政策能不能执行到位，这是一个关键的问题。

　　王建红：限利令这一块监管比较简单，一个项目完了以后得报税，超越10%就是违约了，税务法里面规定，能做进去就做，做不进去谁也没有办法，灰色收入做不进去，做不进去就不做这个项目了，它较大的意义，就是让企业提早的适应正常、平和利润下的环境，因为之前我们都是在暴利情况下生长的，平和利润环境下，大家要不要精细化，这都是我们需要考虑的。

　　国外现在有百年建筑、经典建筑，我们现在见不到百年建筑、经典建筑，为什么呢？因为大家都在做产品，都在盖房子，假如是平和的利润，可能这一块就会发展了。

　　陕西新政这一块指的是普通商品房，利润控制在10%，主要是为了保民生。

　　周锐：以前任志强说到房地产暴利的时候，他一直在维护，他提出一个著名的观点，我们要为富人造房，那穷人的房子怎么办呢？认为房地产政策应该是双流制，有钱人的住房要用市场解决，中低收入的人的住房要用政府保障房解决，这两年国家在加大保障房的建设做出了很大的成绩，而且决心和力度、实际的操作都非常有力度，步伐也加大了，这个政策能出在陕西，可能跟一些背景也是有关系的，我自己判断，如果将来的商品房都要限利10%，这也不符合市场经济，会不会有两点考虑，一个是这只是一个过渡性的政策，因为在这个特殊时期出的限利令，可能是为下面新的房地产政策做铺垫和过渡，回头毕竟得做调整。第二个为什么房地产圈，对限利令反应非常强烈呢？是国家调控、地方调控反应最强烈的，因为这实施起来，开发商是没有办法接受的，省建设厅提出可能会分区域试点进行，能够出台这个政策，我之前判断是不是因为下一步，目前10年来的暴利，让房地产发展畸形，造成社会各行各业都往房地产行业集中，这一块也给中国经济造成了很大的危机和隐患，如果国家不进行调整的话，很快就会有问题，从经济层面各方面都会出现严重的问题，所以政府才要下决心。

　　限利令有一个目的，就是把这几年进入房地产的很多资金，像一些搞服装的、开火锅店的、医药行业都进入房地产行业，这是不正常的，已经把实体经济掏空了，中国经济可能将来会出现问题。

　　特别是作为地方政府，土地财政还是一个支柱，地方政府不会轻易的从自己的层面，出台这样的政策，有可能是从国家层面，陕西作为一个试点、突破口，这是特殊背景下出台的一个政策，第二个它可能是一个过渡性的政策，它有一点积极意义，就是房地产暴利时代结束，未来要按照规范合理的利润做房地产行业。

　　主持人：你刚才提到任志强之前说的一些话，任志强说到明年的房价会大涨，这个政策的实行，会不会把明年大涨的可能压制为零了，明年是不是不会出现房价大涨的情况呢？

　　周锐：大涨，这是房地产开发商对市场的一个舆论导向，这个舆论导向是所有开发商都希望看到的，开发商不希望看到房价下跌，开发商一直在唱春天派、唱多，利益集团、房地产开发商、专家都唱多，除了任志强说了明年房价会大涨，这个说法从目前的趋势来看，任志强这两天说今年的房价不会大涨大跌，市场进入四季度以来，不会大涨和大跌是媒体的口径，任志强说出来，说明他对形势认识很清楚，他如果支持明年大涨的话，就不会发表不会大涨和大跌的观点。

　　四季度西安销售非常冷，比想象中更冷，销售都非常麻烦，从价格方面，促销力度非常大，想让销售量往上走，行业内有两个信心，一个就是希望十八大后，对房地产有利好的政策，这一块大家都很清楚，国家做整个经济结构的调整，以前好的政策可能就不会有了。第二点，这两年的调控主要打击的就是投资和投机行为，这也导致今年市场的销，都是以刚需为主，因为没有投资、没有投机的市场，肯定不是暴涨的市场，如果限利这样的政策，至少对买房者的心理预期比较大，从市场上没有投资、没有投机，包括今年最近一段时间，温州房地产全面腰斩，因为那是投资泡沫非常大的地方，未来不可能回到房地产投资黄金时期，市场的支撑仅仅靠刚需的话，暴涨的市场基础没有。

　　如果可能的话，就从经济来说，董潘说几年以后会涨到几十万一平米，比如说通货膨胀的因素、货币超发的因素、货币贬值，这个是不排除的，如果全球经济都出现危机，中国也出现严重的通货膨胀，这个现象也不排除。

　　如果一碗油泼面的价格都要一千块钱，房价上涨就不是问题了，一碗油泼面价格乘以1000倍，就是房价的合理价格。

　　王涛：任志强说到明年3月份房价会暴涨，这个观点媒体也有责任，就是断章取义，任志强的原话是今年土地供应明显下降的城市，明年房价自然会暴涨。

　　王建红：好多业界大腕都说，政府就不要调了，让供需调，中国的房价是谁决定的？是投机需求决定的价格，大量的需求都是投机的，我昨天看晚报上登了一篇文章，就是莫言得诺贝尔奖750万，他平时写过几十万字，不说他多么富有，起码算小康，他居然买不起房，我们就可以转推一下房价高不高，房价被谁弄高了？文章写标哥要送给他两套别墅，写到标哥不在北京，你在北京怎么有那么多套房，就是投机拉动价格，这些人想获利。他就不管实际价值，像李总今天发了一个微博，温州房价跌了40%，当把房屋的价格按照投机的价格，它就有下跌的时候，如果真正让价格回归到价值的本位，未来的房价不会大涨，也不可能大涨。

　　加上周锐讲的通胀问题，我个人认为房价会稳步略有下降，为什么呢？把投机的需求挤出去了，价格上涨的动力没有了，动力是大家投机想获利，作为刚需没有支撑价格上涨的东西，包括任志强说土地供应下降，我们有没有人做过一个统计，现在每个城市的开发量，包括已售的，在住的加起来有多少，人均可以达到多少，晚报的文章中提到北京的空置房可以解决1000多万的人居住，可以把西安市的人装进去了，我们有没有算过，哪怕现在土地不供应了，开发量够不够维持几年的？李总写过一个微博，可以维持6个月到8个月。

　　现在开发商和购房者之间信息不对称，购房者显然是弱势，大家一听要涨了就赶快买，房价不可能大涨的。因为一个行业的发展成熟标志是什么？就是价格回归到本位、理性，原来小彩电都好几千，包括手机，手机是最明显的，原来一个大哥大一、两万，现在一个智能手机才一、两千，国家所有的调控政策就是去投机行为，去这个产品不应该具有的过多的投机性，可能具有一定的投资属性，但是特别不能让它有很多的投机性，国外做不动产投资，大部分做的是商业地产。国家现在调控的目的就是要把投机挤出去，从整体上看，一定会回归合理，一个行业要长期发展，必然要回归合理，靠投机拉动的价格，某一天总会崩盘的。根据行业的发展，一定会回归理性，真正的房价上涨也就是2009、2010年，很多人都忽略了一点，开发商都土地成本上涨了多少，大家有没有发现，现在土地成本高了，但是现在容积率上升了，容积率是跟土地的单位成本价格是有关的。

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　　主持人：土地价格一直也在往上涨。

　　王建红：土地越来越稀缺肯定价格会上涨，现在政府拿一片地，招拍挂没有人买，自然就卖不出去。

　　李连源：以前买蒸馍是一毛钱一个，现在一块钱是4个，有的地方是一块钱2个，这个是因为面粉的价格上涨了，参与市场流通环节的所有东西价格都在上涨。

　　现在地价高了，房价卖的也高了，因为从通胀角度讲，还有增发货币的货币贬值的问题，严格意义上讲，在这一块不要过多的纠缠，因为这也是纠缠不清的。

　　第三个话题，把房价反弹换成暴涨，反弹没有严格的界定意义，实际上楼市，限利令也好，限购政策，都是为了打预期，刚才王总说那么多由投机决定，就是打预期，今年10月份以来，不要说全国各地，就是陕西，8号西安市常委要开征房屋租赁税，10号国务院把预售审批权下方到县一级政府，12、13、15温总理在召开行业的协会负责人的会议上，有一些讲话。20号出台了限利令，严格说陕西省限利令是不确切的，实际上我们把它比喻成限利令，缩小了它的作用，它整个是一房一价，含着公开报价，就是价格公示、一房一价，它涵盖的面是非常广的，并不是咱们认识意义上的，只是这么一点作用。主要是为了提高透明度，打压预期，为什么房价能涨呢？就是明年预期会涨到1.2万，我今年就买了，我把你的预期打掉了，你就得稳步走。

　　西安有不同于其他地区的情况，房价反弹我们是没有什么可支持的，西安万人购房团调查，60%的刚需需要的价格是5000到6000，而9月份的房屋均价是7080，实际里面有1500块钱的差额，我们稍加留意，我们会发现，我们粗略核定的成本就是刚需需要的成本，就是带10%以上的利润，限利令是引导消费者购房，不是限制开发商卖房，就利润控制在10%左右，不是限定在10%之内，我们把这一点要有深刻的认识。

　　比如说同样都是普通住宅，应该卖价在5500，因为一个楼盘比另外一个楼盘的地理位置上，它在利润上加了5%，这我是可以理解的，这是允许的，因为10%左右也是一个虚的。另外再强调一点，好多人说，这一下曲江的高端楼盘会受严重的挤压，错误，优质优价，拿地的成本大，你的成本自然大，你产生的利润自然就会多。

　　王建红：很多开发商过于敏感了，限利令不是限价令，如果你的成本一平米是10万，你的价格可以卖到11万。

　　李连源：今年3季度以来，差异化体现的很明显，新开盘的，比如说10月20万科金色悦城，1200套房子，当天过千套，为什么在其他楼盘销售都不怎么样的情况下，它销售的这么好呢？原来对业界的预期是6900块，现在是5900元起，一个务实的开发商就为了博一个彩头，为了给认不清失误的开发商做一个样本。

　　改善型是今年楼市的主要特征，不能忽视首改的一个觉悟，介入市场逐渐的比例在增多，随着一、二季度，尤其是二季度首改呈现一个上涨的趋势，3季度稍微有回落，之前我们只让住宅完成了原始的使命，就是完成衣食住行的使命，现在收入提高了，想改善，这种改善是要到位的。比如说紫薇东进，111平米的三室两厅两位，120平米市场上达到三室两厅两卫的非常少，能够达到小而全，它还有提升，早晨孩子要入厕，老人要入厕，两个卫生间完全把这个问题满足了，而且可以承载三代人的生活，这就是首改。即便是这样，他们对房价依然有要求，也就是说，我刚才说的这两个盘子的实际的均价，都低于目前9月份报价8%左右，就是7000到6500左右，甚至个别的超过10%，咱们这个市场是以务实的市场，不会拿过多的钱买太离谱的房子。

　　王建红：这就印证了政府说的利润控制在10%左右这个说法是合理的。

　　周锐：王石以前说过万科15%以下的利润不做。

　　李连源：我记得他说的是25%以上的利润不做。

　　周锐：这次陕西省建设厅，建设厅一个权威的信息，他们做这个政策不是随便出的，10%的利润有基础，据说调查了20多个典型项目，有西安市的项目，有地级市的，还有县城的典型项目，得出的结论，就是县级市的开发利润在10%以下，大城市的利润在10%以上，所以才做出10%这个决定，这是符合现在整个市场的利润平均水平的。

　　这里会有一个什么问题呢？如果说咱们猜测就像李总说的，房地产按照合理的成本之上加上10%的利润，现在是5000多，为什么卖到6000多呢？现在调查的结果还是10%，这个调查是通过什么渠道调查的呢？如果这个调查数据是真实的，有可能是开发商报的成本和它的利润，开发商报的时候，可能会一口同声的制造房地产没有暴利的情况，这也是业内人士说这几年没有暴利的情况，这等于是开发商自己给自己上了一个紧箍咒。

　　李连源：专靠税务部门监管楼市的构成，显然现在不合时宜了，核算成本一个我认为是多个部门介入。

　　比如说农民工来城里建楼，这个发票怎么走，全都是白条，我们明知道白条不能作账，最后都被化解为劳务费，农民工的角度来说，他们都是个人，从这个角度来讲，他们完全可以把利润做到10%，就是隐瞒了很多利润，这是很普遍的，所以，我认为监管不应该光从税务部门监管，应该对每个项目进行认真的审计，合理的构成，什么是合理的构成？一个平米人家盖出来是1200，你一平米是2400，我们就要核实这个问题了。

　　主持人：李老师，之前在微博上看到您说，新政执行会加速一些小房企的淘汰，您能给我们具体讲下您的看法？

　　李连源：排名前列是利润控制在10%，第二个我们要看参与的过程中，我们要对资金进行监管，这个政策我们不能从一个点上解读，应该从一个面上看，而且要承上启下的看。监管资金是根据施工进度，分阶段、分时间打钱的，监管资金对资金实力稍微薄弱的开发商的要求比较大，比如说3层、5层，每5层放一次款，而且施工单位又没有垫资的能力，做起来就非常难。

　　今年商业地产、综合体土地供给多，住宅少，更不适合小开发商开发了，综合体也好，纯商业地产也好，产业地产也好，要求投入的资金会更大，所以新政对小开发商，也是一个淘汰的步骤，以后优胜劣汰，在开发企业中也会逐步的显现。

　　主持人：李老师，如果一些中小型房企为了不这么快被淘汰，会不会为节约成本而粗制滥造，导致“楼倒倒”等事件呢？

　　李连源：肯定会出现，在利润暴利的情况下，西安楼市也出现了这样的情况，最恶劣的就是房跑跑，把钱一收就跑掉了，我认为这还是相关部门监管不利导致的，以前出台了那么多政策，没有一个政策是可以一竿子插到底的，我们总是寄希望于最后出台的一个政策，它在对市场进行约束的同时，对监管的体系也要加强，加强起来了完全可以约束，一是开发商自己的监理负质量的责任，第二是政府的相关部门进行不定期的巡查，因为毕竟你要给相关部门交一定数额的保证金。

　　说到这又跟现房制、预销售的政策有关系了，从现在的角度上，从监管的角度上，我今年说我不希望取消预销售的政策，最起码可以压一部分开发商的资金，如果把这个取消了，对消费者是不利的，我们在发展的过程中，我们的观点也要与时俱进，什么样的举措对老百姓有好处，我们需要支持，哪些举措需要揉，我们需要上行下达，我们需要真实客观的反映楼市的情况，而且必须是真实客观的。

　　周锐：为了控制利润，房地产建筑质量出现一些问题，这个现象可能会有。国家这个政策是希望楼市向更健康的方向发展，实际上房地产通过这十年的发展，已经非常成熟了，开发的技术层面、开发的思路方面，对房地产的品质是非常重视，消费者对房地产已经从不懂到懂，以前是开发商提供什么产品，消费者就被动的接受什么产品，现在购房者有选择权，就迫使开发商在品质上要提高，现在房价提高了，住宅的舒适型、科技含量方面会越来越高，如果限制10%的利润，在这个利润下也应该把品质做的更好、更高，才有市场，不然的话就卖不出去，为了追求利润，你可能不追求产品品质，可能你就没有道路了。

　　李连源：对于责任房企来说，限制利润以后，会让他注意自己的产品品质，西安住宅市场85%以上，是普通住宅，而普通住宅只要观察，大家差别不大，为了好卖一定要把差异化做出来，包括紫薇、金域曲江已经把差异化做出来了，我们以后希望每个开发商，在政府的感召下，把它都弄成责任房企，这样消费者买房才无所顾忌。

　　王建红：低的利润，并不是不保证质量的借口，这个跟质量没有关系，可能跟品质有关系，原来非常高的品质，只能现在做成中等的品质，但是质量要保障。比如设计终身制、监理终身制，这还是相对比较规范的。

　　王涛：李老师、王老师都说到了，控制这个利润率，跟出现楼倒倒没有关系，这个没有直接的联系。

　　质量方面应该不会出现大的问题，可能就是品质方面会有所降低，以后就是品质的较量，因为从质量上讲，各个项目差不多。

　　王建红：政府出台限利是10%，这个跟赚多赚少没有关系，没有说省下来的钱都是你自己赚的，降低成本了你的利润也降低了。

　　周锐：有一个观点说限利令会推高房价。

　　王建红：说推高的这个都是开发商说的，限利润了怎么会推高呢？开发商都换成金砖盖，把成本都加大了，这个应该不会吧。

　　现在从任志强的谈话中都可以看出来，开发商手中急于出货，都扛不住了。任志强前两天又说了一个大实话，今年不可能大涨大跌，怎么可能大涨大跌呢？接下来要开十八大了，怎么可能大涨大跌？开发商放出任何烟雾弹的时候，就是打预期，就是让购房者看到要涨了，让消费者赶快买。

　　政府说限利，也是让老百姓有一个预期。X

　　主持人：这样的话，限利政策一直执行下去的话，到底会给房地产市场带来什么样的改变？从开发商身上会带来什么改变？会不会给购房者带来实质性的利益呢？

　　王建红：开发商一定要注重财务，学会精细化管理，未来的发展是走专业的精细化的开发道路，还有一个，整体会叫这个行业趋于理性，现在这个行业实际上谈不上理性，现在大的公司还好一点，还有一个设计部、开发研究部，小公司可能一个车就拉走了，现在开发商不太注重内部的科学管理，实际上对购房者的影响是什么呢？慢慢购房者就趋于理性了，我原来写了一个文章，就是刚需是被吓出来的，明年涨到1万，今年8000，你还不买吗？买吧，就买到9000了，你把它买到1.5万了，你不买的话，它就成6000了。

　　开发商要重视财务、重视管理，沉下心做产品，以后肯定是系统化的开发，现在做开发都是一个项目一个项目，很多公司不一定有一套非常完整的体系，比如说成本核算的问题、成本控制问题，这些政策的出现，会让开发商慢慢趋于理性、成熟，必须差异化。

　　刚才李总谈到一点相当重要，真正改善性住宅的这些人，这些人的需求不但是旺盛的，而且是理性的，他是住过房子的，他是买过房子的，他知道他需要什么样的房子，这些人恰恰会给开发商提出一些建议，开发商实际上都应该对这些人做一个调研。最早我们做开发的时候，搞一个7层的多层，户型、景观跟现在都存在一些差异，实际上开发商要多更多的精力放在修炼内功上，未来你拿地的时候，可能都不像现在了，开发商拿地的时候，就应该问问这个地应该做什么，必须是先问完再去拿地，在这种理性的情况下，房价就不会有太大的波动，它的房价波动就是随着宏观经济走了。

　　周锐：最后这个问题增加两个悬念，排名前列建设厅回答媒体采访的时候，只是说到分区域试点，分区域试点意味着试点多长时间，是否大面积的推广？第二点，如果陕西实行了，全国其他城市是否可以效仿、全面实行，这也是一个未知数，陕西新政是不是会夭折？现在提出这个悬念，一些人没有信心，不敢往下推，第二点，如果这个政策是国家调控政策的一个延续，或者是国家未来几年对房地产行业的调整，只是在陕西做试点，下一步可能会在全国推行。

　　咱们希望这个政策能够在全国做出一个示范。

　　李连源：作为一个地方性的举措，我们该认可的还应该认可，我是这样看的，陕西新政对于房企而言，它宣告了开发暴利时代的终结，还有，房屋建设浮躁时代的一个终结，浮躁已经过去了，粗枝大叶式的建设，已经不符合目前消费者的选择目标，刚才王总提到了首改的崛起，会带动再改，严格意义上，我个人就属于再改，多年来想找到一个适合自己的房子，一直没有合适，现在即便我选择了紫薇东进项目，依然是完成我原有住宅的不足，有这样的差异我才去购买这样的产品，我也是找了很多，买了不合适卖、买了不合适卖，我这样的人市场上不在少数。

　　现在有的人洁癖到，跟任何人握手后，马上就要找洗手间去洗，住房子不合适是很窝心的，看样板间的时候，老会说我家要有一个这就好了，就逼迫着我们去改造，首改会影响再改，严格意义上往前推15年，当时我们没有一套房的时候，政府号召我们买，政府又给我们说第二套房的居住理念，现在房屋过剩了，我们要打压房价了，政府又让我们不买房，所以这一块完全在政府身上。就陕西新政而言，阶段性它的积极意义很大，因为房价不是去年严控，今年上涨10%也不是问题，我们虽然控制了，但是房价还是在涨。对待购房者来说，通过一系列的楼市调控政策，我们的确可以买到以前想买，而买不到的东西，对待开发商而言，开发商一是放弃暴利的思维，第二要进行转型，进行产品的研发，以后的市场、以后的住宅产品，它应该是精细化、差异化和人性化的发展趋势。

　　同时，合理的利润也将是所有开发商应该面对的，以前我们对这个没有认识，因为暴利导致了你的头脑膨胀，现在要回过头认识到，我们已经进入合理利润时代了，从这个角度讲，陕西新政有划时代的意义。

　　王涛：目前这个政策什么时候执行还没有规定。

　　主持人：刚才周老师说到，这个政策也有可能突然叫停，也有可能执行下去。

　　李连源：你们问的这个问题，用我的那个比喻回答较好不过了，开发商都是烈马，现在马群很多，而且都在快速的奔跑，政府不在乎套到哪到哪匹马，重要的是政府先去套圈，至少马群要有所顾忌，让这些马们慢下来，从这个角度讲，目前目的已经达到了，就是震慑的一个作用。

　　主持人：再次感谢今天到场的各位老师，本次焦点关注到此结束！