土地市场回暖地价回升 三季度住宅用地价涨23%

　　楼市的“金九银十”不再，土地市场的“黄金时期”却仍在继续。北京的房山近期集中推介了51宗地块，总面积超过10平方公里。上海、长沙、福州等地10月份以来也相继诞生地王。地方政府推地高峰和开发商拿地高峰的背后，是楼面地价和溢价率的上升。

　　三季度百城住宅用地楼面均价为1800元/平方米，环比上涨23%，同时百城住宅用地平均溢价率为11.8%，连续第二季度回升。在业内人士看来，土地市场的回暖，一是对上半年土地市场“极寒”的弥补，同时也是房企特别是大房企销售回暖的结果，而随着地方政府推地力度加大，未来几个月土地成交量或将进一步攀升。

　　地价水平继续回升

　　土地市场的热度还在继续，而与之相对应的则是土地价格的回升。中国研究院数据显示，三季度百城住宅用地楼面均价为1800元/平方米，同比微降0.02%，环比上涨23%。其中41个城市住宅地价同比上涨，平均涨幅达到54.7%。限购与否也对这些城市的土地价格走势产生重要影响，出台限购政策的城市平均土地成交价格同比下降6.3%，而非限购城市上涨7.6%。

　　“三季度整体情况继续好转，供求同比降幅比上半年缩小一半以上，环比明显增加，土地价格和溢价率出现明显上涨。”研究员对新金融记者表示。三季度，百城住宅用地平均溢价率为11.8%，连续第二季度回升，恢复至去年二季度水平。与今年二季度相比，38个城市溢价率升高，28个城市降低，11个城市仍保持上季度溢价率为0%的水平。

　　据了解，溢价率较高的城市以长三角、珠三角地区为主，如金华、台州、珠海等。溢价率同比上涨幅度较大的城市也主要位于长三角、珠三角地区，金华、珠海涨幅。

　　而这些，也与近期土地出让的热点区域基本吻合。10月10日下午，经过445轮激烈竞价，上海保利建锦房地产有限公司以45亿元竞得徐汇区滨江两地块，楼板价27055元/平方米，溢价率42.86%。10月18日，阳光城集团股份有限公司发布公告称，公司全资子公司福建阳光房地产开发有限公司15.9亿元竞得福州仓山区一宗商住地块。

　　10月17日，杭州主城区推出五宗地块，总出让面积约232亩，吸引了中海、世茂、绿城、滨江、万科、保利、方兴、城建、越秀、浙江中大等众多开发商竞拍。由于杭州市国土资源局最近出台土地出让规则，规定地块溢价率已达到49%时，即调整竞价方式，锁定低价，从零开始竞投配建安置房或保障房面积。五宗地块中最热门的一块地，在竞拍环节进行到第二十三轮时地块溢价率已达到49%，有效报价锁定19.3亿元。最终经过四十九轮保障房面积竞投，中海集团以27600平方米保障房配建拿下该宅地。保障房面积占总建面的27.5%，刨除配建后楼面价高达26463元/平方米。

　　推地高峰持续

　　近期各地的推地潮也未停止。10月杭州主城区将有超过20宗土地密集出让，总面积超过1000亩，创下年内杭州单月出让土地面积之最。房山区举行土地储备供地项目推介会，51宗地块总建筑规模约942万平方米，其中住宅约766万平方米，商业约176万平方米，这些地块的规模已经接近北京全年供地任务的一半。据中原地产监测，13个重点城市10月出让地块土地面积达900公顷，而9月份土地成交面积为580公顷，较9月增加近40%。

　　“从最近全国主要城市供地及成交土地的节奏看，土地市场回暖的迹象出现，高单价、高总价的地块次第出现，按照多地块的楼面价和目前区域内整体市场的销售情况，部分开发商对房地产市场的乐观程度有明显提高，楼市成交量复苏以及整体资金面缓解的情况下，开发商拿地的积极性也开始上涨。”中原地产市场研究部总监张大伟表示。

　　根据监测，今年前三季度全国30个重点城市共成交经营性土地2312宗，同比微跌3%，经营性用地成交建面共计27575万平方米，同比仅下降6%，与去年同期基本持平。从前三季度来看，即使上半年土地市场陷入比楼市还冷的“极寒”，但三季度的回暖，还是让数据好看了不少。链家地产市场研究部统计则显示，2012年第三季度包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉的全国10个主要城市的土地市场成交规划建筑面积为7560.4万平方米，环比第二季度上涨70.1%，总土地出让金为1352亿元，环比上涨123.8%。

　　链家地产市场部张絮认为，三季度全国土地市场迎来了调控后供需两旺的局面。地方政府迫于财政压力推地力度加强，同时以往三四季度政府都会加大土地的供应力度。而由于销售的回暖及持有现金增加，企业去库存的压力逐渐减小，对于未来市场的预期也逐渐由悲观转为积极，特别是大型房企，调控后拿地量减少，市场转向后拿地补库存的意愿也较为强烈。

　　不过也有业内人士对当前的土地热提出担忧。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，这或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”为主的时期转为再度收紧。