谢逸枫：房企正抄底抢地 暗示土地市场见底

　　9月5日，万科斥资13.65亿元竞得广州开发区一宗占地115671平方米的地块，折合楼面地价约为4720元/平方米。资料显示，广州开发区SDK-D-3地块位于广州开发区开源大道以南，占地115671平方米，总建筑面积289177.5平方米。该地块要求90平方米（含）以下套型住房面积须占住房开发建设总面积的40%以上。该地块挂牌价12.6082亿元。万科经过数轮竞价，最终以13.65亿元力压中海地产夺得该地块，折合楼面地价约为4720元/平方米。万科在今年下半年开始积极拿地，7至8月已斥资逾60亿元拿下14个新地块。其中，8月份新增加项目8个，共需支付土地款36.14亿元，包括杭州余杭区勾庄项目13亿元、上海松江生态商务区14号地块项目7.9亿元、西安枣园二期项目7.4亿元等，创下年内单月拿地金额的新高。

　　如何看上市大房企疯狂抄底抢地现象？背后具有什么关系？美国格理集团房地产分析师、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫直言：“市场低迷买土地，市场红火卖房子是上市大房企生存秘诀。进入7月份开始，全国地方政府密集掀起推地高潮，上市大房企抄底抢地如市场买大白菜之举动，暗示土地市场见底和楼市回暖趋势及房价上涨预期已经到来，说明中央房地产调控年内退出预期增强。一方面是上市大房企大量抢夺土地，地王再现，助推土地市场回暖。另外一方面是上市大房企炒底，房企抱团联合拿地再现，意味着房地产行业部分房企洗牌加快，强者生存，弱者淘汰的格局呈现。三是房企资金紧张程度相对宽松，不存在资金链破裂威胁，缺乏房价下降动力。”

　　上市大房企楼市调控关键期内疯狂抄底抢地主要原因什么？美国格理集团房地产分析师、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“上市大房企楼市调控关键期内疯狂抄底抢地主要原因有七个方面，一是调控逐渐平稳。除了房产税试点扩容等个别政策外，整体房地产调控基本维持平稳。二是房企后市态度乐观。经过连续二年多房地产调控，房地产市场企稳，未现大的起伏，开发商后市态度有所改变。三是房企资金充裕。随着市场成交回暖，部分上市大房企销售回款快速，现金流出现明显好转，拿地意愿有所回升。四是房企新增土地储备补仓。上半年房企新增土地储备严重不足，随着下半年土地供应增加，提前出手，大量补仓，房企补充土地储备积极。五是拿地时机来临。房企资金普遍紧张意味着土地低溢价率和零溢价率出现，对资金雄厚房企而言，是抄底土地市场绝好机会，为日后的项目开发留下较为充足的利润空间。六是地价下降。调控逆境下土地价格低于往年同期水平，政府推出好地段地块正对房企“胃口”。七是目前房地产市场的下行风险不大，房价连续上涨3个月，近期房地产市场逐步回暖。”

　　上市大房企抢夺土地，是否会引起房企分化现象加快？美国格理集团房地产分析师、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“在此轮楼市调控下，土地市场在今年三季度出现见底迹象。是否有能力、有眼光在此轮调整期适时获得高性价比优质地块，将决定房企未来的长远发展。今年上半年的资金困局已淘汰了一部分小型房企，而接下来的抢地大战将进一步拉大房企间的分化差距。房企之间的分化差距正在加大。目前积极出手拿地的，基本都是现金流相对宽裕的高周转房企和央企，获得的高性价比土地储备为企业发展奠定基础，更多房企还不具备出手土地市场的条件。错过此轮时点的中小型房企将面临行业洗牌的命运，在此轮市场调整见底时期踏准时点的能力和表现将决定房企未来。”

　　判断房企是否拿地的标准是什么？美国格理集团房地产分析师、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“应该三个方面考察，从是否有能力、是否有必要、是否有需要。所谓能力，是房企高层最看重的财务指标，手里有现金、财务有余量的房企才有能力拿地；所谓必要，指的是那些快速开发、周转率较高的房企，适时补仓、保持充足的土地储备就成为企业生存和发展的必要举措。而所谓需要，则是从企业自身的发展战略考虑，例如我们公司目前全国化战略还没有实现，所以择机在一些业务少有区域拿地就是出于实现企业战略的需要。正是出于这些判断因素的考量，以万科、龙湖为代表的高周转房企，在此轮市场调控下，已敏感地嗅得“抄底”土地市场的时机，提前出手，大量补仓。”

　　第三季度开始，土地市场是否再现抢地高潮？未来土地市场如何走势？美国格理集团房地产分析师、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“今年上半年房企谨慎拿地，而“以价换量”成为房企共识。由于房企拿地意愿比较低，土地市场供需也相对冷淡。一方面，土地收入锐减带来的财政危机倒逼地方大规模推地；另一方面，随着销售资金的回笼，越来越多的房企具备了拿地的资金实力，土地市场回暖预期越来越明显。特别是进入7月份开始，地方政府推地意愿较强，而随着楼市成交热度不断升温，不排除土地市场再现火爆，下半年全国土地市场升温。但是，目前楼市库存仍处高位，中小房企拿地不宜“大规模”抢高价土地，且土地市场回暖也不明显。”

　　未来土地价格是否会议继续走低，而底价成交？美国格理集团房地产分析师、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“开发商对房地产市场走势明显开始乐观，楼市成交量复苏以及整体资金面缓解的情况下，开发商拿地的积极性也开始上涨。随着未来土地市场的回暖，底价拿地的可能性将越来越小。但目前所处的调控关键时点，决定了地方政府在推出地块前必定会与企业进行沟通，保证一个合适的溢价率，既不会出现高溢价，底价成交的可能性也会减小。”

谢逸枫：房企正抄底抢地 暗示土地市场见底X

　　2012年9月4日,根据链家地产统计数据显示，8月万科、龙湖、中海、金地四家大型房企拿地金额合计121.44亿，环比7月上涨了4.85%。其中龙湖和万科成为8月房企购地的焦点。8月份正是上海、杭州等重点城市大幅推出优质地块吸引了房企的大幅拿地。另外有统计数据显示，7月至今，万科、龙湖、中海以及保利这4大房企共拿地19次，总计拿地支出金额达200多亿元，占去年这四家标杆房企总拿地金额463.3亿元的4成多。中海、保利、绿城、龙湖分别在天津、济南、上海、大连等城市新增土地储备。统计数据显示，近两个月，万科、保利、恒大、龙湖、融创、绿地等房企拿地47块，总土地出让金125亿元。万科仅6月即花费21亿元新增权益土地储备71.7万平方米。此外，一些民营房企在土地市场上的表现也令业内瞠目,楼市调控令开发商出现分化，资金实力强的企业拿地积极性相对更高，但大部分开发商受去年楼市量价齐跌的拖累，因资金不足而拿地力不从心。

　　8月，上海、杭州等重点城市大幅推出优质地块引来房企大举拿地。根据链家地产统计数据显示，8月万科、龙湖、中海、金地四家大型房企拿地金额合计121.44亿，环比7月上涨了4.85%。其中龙湖和万科成为8月房企购地的焦点。9月3日发布的报告也显示，楼市成交持续回暖，万科、龙湖等龙头房企近期明显加快了拿地步伐。在8月27日到9月2日仅一周的时间内，万科就分别在上海、杭州、沈阳和东莞的土地市场均有所斩获。根据公开数据整理发现，8月万科拿地金额超过40亿，拿地城市分布在上海、杭州、东莞、沈阳等主要城市。与此同时，1-8月万科合计拿地总额约为160亿。良好的销售业绩支撑了万科增加土地储备的信心，在下半年也明显增加了拿地速度。

　　9月4日公布的研报数据显示，包括北京、上海、深圳、杭州和广州在内的一线城市以及所有“限购城市”前八个月的土地供应、成交和出让金同比都出现了大幅下滑，但是从8月开始土地市场显示出了“微反弹”态势。一线城市1-8月累计推出土地5818万平米,同比下滑42.1%，不过单就8月而言，全国一线城市推出土地1051万平米，环比增加22.9%。

　　链家地产的统计显示，2012年8月，包括北京、上海、广州、深圳等全国10个主要城市的土地市场成交规划建筑面积为2858万平方米，环比上涨30%。万科、龙湖、中海、金地四家大型房企拿地金额合计121.44亿，环比上涨了4.85%。央行数据显示，上半年全国房地产贷款增加 5653 亿元，同比少增2271 亿元；房地产贷款增量占同期各项贷款增量的比例为12.3%，相比2011 年的17.5%有明显下降。这意味着，房地产行业融资环境依然不容乐观。由于行业融资紧缩的局面并未得到根本性的改善，尽管二季度销售回款有所好转，但仅带来企业偿债能力的增强，开工、投资能力不足的问题并未解决。

　　土地市场的冷暖，一直被业界作为预判后市走向的一个重要信号。在楼市成交回暖的情况下，土地市场也出现了明显的回暖。有统计数据显示，7月至今，万科、龙湖、中海以及保利这4大房企共拿地19次，总计拿地支出金额达200多亿元，占去年这四家标杆房企总拿地金额463.3亿元的4成多。万科龙湖拿地表现最为急进，其中，万科分别在杭州、重庆、宁波、成都、杭州、青岛以及上海等地拿下多宗地块，支付土地款高达66.3亿元，且几乎均以底价成交。与此同时，龙湖地产(龙湖·时代天街龙湖·香醍溪岸)在土地市场上的动作也相当迅猛，三次拿地支出总和接近85亿元。

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　　与万科和龙湖7月以来的拿地势头相比，中海的表现则略微保守，但同样在7月，中海一举拿下天津师范大学八里台校区地块，刷新了天津单价地王的纪录。表现相当进取的保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)也不例外，7月10日，保利发布公告称，该公司斥资近30亿元在重庆、德阳和沈阳3个城市拿地，总计购地面积约64.6万平方米。此外，还以20.7亿元分别在包头和济南斩获土地。此外，已完成2012全年销售目标的85%、有业绩作为支撑的越秀地产，近期开始有较为进取的表现。8月1日，越秀地产斥资2.54亿元在杭州拿地。越秀此举被业界解读为该公司有意“布局”华东。

　　2012年上半年合肥共计成交经营性土地36宗，总成交面积2799.975亩，总成交金额64.4亿，平均地价230万元/亩，远低于2011年338万元/亩的水平。2012年4月份起，合肥土地开始升温，面对远低于往年水平的地价，房企抄底心态被激活。4月20日祥源房地产联合浙江新光建材10.27亿拿下高新区411.07亩地块，5月份瑞泰、百商、万科相继收获瑶海、高新和滨湖区域大面积地块。2012年8月9日蜀山被退地王回归，每亩陡降910万元起拍价引5家房企争抢，822万的最后叫价未能让地王成功卫冕却在意料之外。截止8月底，合肥今年（不含四县）获得经营性土地出让金95.4亿，相比去年前八月的108.7亿，下滑约12.2%，伴随金九传统旺季到来，合肥市抢收土地财政决心可见一斑，9月份预计推出的3716.4亩地超过2012年合肥市区前八个月推出的3448亩的土地总量。

　　7月27日晚，建业地产发布公告称，其间接全资附属公司建业住宅集团(中国)有限公司通过挂牌出让活动，以2.27亿元人民币成功竞得4块河南省新乡市长垣县土地。实际上，这已经是建业地产6月份以来的第四次拿地。在6月份之前，建业地产1月份先后以9600万和1.48亿元在河南淮阳县和汤阴县拿地。公司此次出手与其对行业的乐观判断不无关系。8月9日，鑫苑置业以2.7亿元成功竞得苏州77亩土地。近期开始在土地市场“热身”的不止上述两家房企，东方鼎盛、永恒、金达等房企亦在加速储备土地。

　　据相关数据显示，在6月份土地市场成交陷入低谷后，7月份土地市场成交迅速增长。7月份郑州市共成交地块13幅，总成交面积为27.2万㎡，环比6月份上涨68%，上涨幅度明显。同时，曾在去年被国土部严密监控的溢价率在多个城市“抬头”。据统计，6月份以来，全国20大重点城市土地平均溢价率达到14.6％。而去年8月份至今年5月，这20大重点城市的土地溢价率均低于5％。而就郑州市场而言，土地拍卖激烈竞价现象再现土地市场，甚至一天之内两次刷新“地王”纪录。7月11日，“新政出[2012]9号”土地挂牌出让，最终，郑州市轨道交通有限公司以总价5.29亿元成功摘牌，成交单价为936万元/亩，楼面地价折合8300元/平方米。仅仅两个小时后，郑州第二个地王诞生，名为郑政新出（2012）10号的地块被东方鼎盛摘牌，价格为3.196亿元，单价折合1310万元/亩，创造了溢价率105%的郑州地块摘牌新高。

　　根据报告显示，从分布区域上看，在今年7月上榜的10宗高总价地块中，有4宗位于环渤海地区，2宗位于东北地区，2宗位于中西部地区，长三角与珠三角也都有地块上榜，且以一二线重点城市为主。在7月份10个重点城市住宅用地溢价率排行中，北京、上海、天津分别以溢价率35%、29%、20%位列前三名。卖地结果显示，近期北京、上海、广州等多个城市均出现了地王。

谢逸枫：房企正抄底抢地 暗示土地市场见底X

　　2012年8月30日，上海万科房地产有限公司以7.9亿元竞得松江国际生态商务区14号地块，楼板价5473元/平方米，溢价率9.27%。其在不久前刚在虹桥商务区拿下一商住综合地块。万科在上半年财务报告中，早报记者发现，上半年，万科新获取开发项目13个，对应万科权益规划建筑面积约174万平方米，平均楼面地价约2230元/平方米。7月，万科分别在上海、宁波、南昌、青岛、天津、西安新增6个项目，对应万科权益建筑面积约84万平方米，需支付地价款30.2亿元。截至2012年上半年，万科销售金额625.4亿元，销售面积为602.5万平方米，而上半年万科新获取开发项目13个，对应权益规划建筑面积却只有174万平方米，拿地速度相对较慢。万科今年推货将集中在下半年，且仍将以中小户型为主，预计全年销售额将达到1400亿元左右。如果没有及时地拿地补仓，万科将面临土地储备下降，后期发展动力不足的问题。

　　8月30日，上海万科房地产有限公司以7.9亿元竞得松江国际生态商务区14号地块，楼板价5473元/平方米，溢价率9.27%。8月28日，万科经过108轮激烈竞价，以4.07亿元竞得东莞虎门镇博涌村地块，成为虎门新地王。而同在8月，万科又在上海虹桥商务区拿下一幅商住综合地块。在过去的7月，公司分别在上海、宁波、南昌、青岛、天津、西安新增6个项目，对应万科权益的建筑面积约84万平方米。8月27日，龙湖集团一天之内斩获华东两城两幅优质宅地。当天上午，龙湖地产以底价4亿竞得无锡12万方高铁站商务区宅地，下午砸金24亿元斩获杭州滨江奥体单元宅地，龙湖地产在江浙再添43万平方米土地储备。

　　而上半年一幅土地都未获得金地集团近期也开始蠢蠢欲动。8月22日，金地公告称通过股权收购方式获取沈阳浑南新区滨河东商住地块使用权，涉资约2.53亿元。就在上海松江区政府举行的土地推介会上，金地集团也高调现身，并与松江区永丰街道签约，对其推出的11幅地块表现出浓厚兴趣。招商地产8月21日发布公告，公司以股权转让的方式获得13宗地块使用权，规模总建筑面积95.38万平方米，收购总额约36亿元。

　　2012年9月4日，阳光城公告称，以2.3亿元拿下闽侯新区一地块。而漳州发展也公告称，与厦门国贸一起以总价3.658亿元拍得漳州八地块。阳光城2.3亿元拿下的新地块位于闽侯甘蔗世贸御龙湾附近。据了解，该地块面积为54827.85平方米，为普通商品住房用地。以2.3亿元总价计算，该地块每平方米价格在1300多元左右，可谓抄底价。闽侯距离福州市区较近，三环等交通配套设施跟进后，交通十分便利，且闽侯不受限购影响。新拿地块地价便宜，附近楼盘每平方米均价都已卖到7000多元，因而多家地产公司都热衷在闽侯抢地。这已是阳光城一个月内在闽侯拿的第二块地。

　　今年7月24日，阳光城集团全资子公司福州滨江房地产开发有限公司以3.18亿元竞得位于闽侯县城新区面积73415.75平方米的商品住房用地。而除阳光城外，泰禾集团和融信集团也分别于6月、8月在闽侯抢地。漳州发展与厦门国贸也宣布近期成功拿下八地块，花了3.658亿元，但其却被投资者质疑，地价半年溢价33%，以这样的价格拿地太高了。厦门国贸、漳州发展所拍地块位于漳浦县官浔镇溪坂村（位于漳州百里花卉走廊的漳浦马口东南花都整体规划区内），漳浦马口东南花都是历届“海峡两岸现代农博会·花博会”的举办地。

　　当地土地招拍挂信息显示，漳浦县国土局曾在去年年底挂牌出让10幅地块的国有土地使用权，最终于2012年1月13日因无人报名而流拍，其中用途为其他普通商业住房用地的8幅地块正是厦门国贸与漳州发展此次所拍地块。今年年初，上述8幅地块挂牌价合计为2.7455亿元，漳州发展与厦门国贸花了3.658亿元拍下，较半年前的挂牌价上涨33%。这个价格是招拍挂的价格，应该是周边配套设施发生变化所致。“是什么配套能值近1亿元？在地产调控越来越严格的背景下，半年地价涨了33%，而且还是以前流拍的地，实在是匪夷所思。”