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北京豪宅成为市场新热点

2012-06-08 14:59:46 来源: 经济参考报 作者:洛涛

  被压抑了一年半之久的北京豪宅近期有望开闸集中上市。据记者了解,北京6月计划入市的33个项目中,包括别墅、公寓、花园洋房等类型的中高端项目有16个,其中有华润置地润西山、华润西堤红山、公园1872、融创西山壹号院等。“在豪宅集中上市背后,是整个高端市场正在进行结构性调整。而高端项目在一个月集中上市,且占比近半,是最近几年罕见的现象。”一位有过多个知名高端项目操盘经历的资深人士向记者表示。

  “豪宅”市场开始被激活

  近日,京沪楼市的关注焦点都集中在了豪宅项目上。5月27日,上海地王项目中海紫御豪庭,以38000元/平方米至45000元/平方米开盘热销。价格大幅低于前期市场预期。而在北京,在传统豪宅项目聚集区域的朝阳公园板块,保利东郡项目目前正推出起价约38000元/平方米的法式新品组团,这一价格创下同区域精装修高档住宅项目的价格新低。

  “保利东郡、中海紫御豪庭这两个楼市焦点项目,都是户型不超过400平方米,总价左右的项目。这两个项目所拥有的另外一个共同点,或更深层次反映了豪宅市场的新走势。中海紫御豪庭户型为245平方米至340平方米,每套价格在千万左右。而保利东郡的户型从165平方米至315平方米,每套总价区间比中海紫御豪庭更宽,约在700万元1600万元之间。

  “在京沪这样的一线城市,以前都是颐和原著、汤臣一品这样的亿元级项目在高端市场唱主角。”前述资深豪宅操盘人士分析。而另一种观点则认为,当整个市场的注意力正被纯刚性需求所吸引时,改善型需求正在积极回归。近段时间随着楼市出现回暖迹象,改善型市场开始激活,一些左右的项目都有较高比例的成交。无论是与豪宅对比,还是从改善型需求出发,一个明显的事实是:豪宅正在成为刚需之外的另一个市场关注热点。

  豪宅打出亲民价是市场的必然

  虽然对保利东郡等项目以价换量的现象各有解读,但各方基本达成共识的是:调控对高端住宅的影响要大过一般商品房,豪宅打出亲民价也是市场的必然。针对保利东郡以价换量,联达地产机构董事长杨少锋表示,豪宅的销售在市场很好的时候对价格不敏感,但是,投资豪宅的人选择余地远远比普通商品房大。所以,当市场不好的时候,你不降价别的项目降价,加上豪宅的价格空间大,所以豪宅受市场影响要比普通商品房大。

  但这种影响或许正在见底。有投资分析人士指出,在后调控时代,豪宅价格进一步回归,可考虑适时抄底高端物业。“可以买房了。”经济学家、北师大房地产研究中心主任董藩近日在微博上也表明了自己的观点。董藩在微博中表示,政策底部早已出现,多个城市微调救市政策未被叫停就是明证,其他保增长政策会间接惠及房地产行业。

  保利东郡项目负责人接受记者采访时表示,楼市调控以来,投机和纯投资需求基本清场。现在豪宅之所以受到市场的关注,置业升级和改善型需求是主力购房人群“虽然在调控背景下,房价很难再次暴涨。但像保利东郡现在的价格,同样很难再有下降空间了。”

  价值属性成购房者抉择首要指标

  面对6月份可能多达16个高端项目入市,多位受访对象指出,在当前的市场环境下,纯粹的概念炒作已经难以打动消费者,产品自身的价值属性已成为购房者抉择的首要指标。相关专业机构的一份市场调研报告指出,当前决定豪宅性价比要具备两个方面的要素:一个是总价有一定的控制上限。每套1000万左右,不超过2000万,是比较合适的。另一个是全面的功能性需求,居住品质、生活便捷度和未来发展空间缺一不可。

  “不能仅仅从低价的角度去衡量产品价值。”刚刚以“地板价”入市的保利东郡项目负责人向记者表示。他举例说,CBD的核心地段、大气适用的户型、的精装品牌、借鉴园林“前庭后院”规制,又突破传统造园手法的园林……这些构成了保利东郡的核心价值。亚豪机构副总经理高姗也指出,高端楼市的需求一直存在,只是在新的形势下,适销对路和价格适合的产品不多,特别对于目前市场最为关注的产品购买者而言,产品体现出来的综合价值往往是选择的关键。 记者 

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