天津地产20年回顾 1995年华苑踏歌而来都市转身

　　1995年，天津市市内大型居住社区规划开始确立，华苑居住区、丽苑居住区、梅江居住区、瑞景居住区成为四个核心居住区。其中，华苑居住区作为动工兴建的大型居住区，其发展历程和开发模式为天津市未来大型居住社区的建设带来更多的经验与启发。

　　华苑居住区东靠西南半环快速路简阳路，南临迎水道，西接外环线绿化带，北至宾水西道。据合富辉煌研究中心统计，华苑居住区总建筑规模205万平方米，规划人口5.6万人，分为11个小区板块，包含安华里、居华里、天华里、长华里、地华里、莹华里、碧华里、日华里 (论坛 新闻)、绮华里、久华里、华苑新城 (论坛 新闻)。华苑居住区先期全部由政府牵头，后期由房地产开发商开发；多家房地产开发商共同开发建设，以大型安居工程定位，后升级为大型康居工程并向城市宜居社区发展。

　　华苑居住区开创了天津大型居住区的先河，华苑安华里、居华里荣获了国家建设试点奖和五个单项一等奖及国家质量奖——鲁班奖。“最早开工的是居华里和安华里，随后是碧华里。这三个小区的规划、设计、科技、施工，又把天津房地产业放到了引人注目的位置，而且物业管理也自此起步。这三个小区作为全国示范小区，均获得了建设部金奖。”时任华苑小区开发建设总工程师的张菲菲说，“华苑居住区作为天津实施安居工程的重点起步区，与川府新村有所不同，居华里、安华里项目着眼于改善天津市人民的居住环境，是安居型地产项目，同时也是天津市排名前列个由政府操作的大盘，政府统一项目规划、统一项目配套、统一设计。”从项目规划到任项目专家组组长，张菲菲一直参与其中。

　　通过不断完善居住的各项生活配套，如今华苑片区已成为天津市有名的大型成熟社区，即将通车的地铁3号线又为其宜居增加了重要的砝码，成熟的社区配套及人文环境使得华苑片区成为了改善型居住人群的佳地。X

　　阵痛中实现康居理想

　　买还是不买

　　家里人经历一场PK

　　对于购买华苑天华里教师村住房，刘女士一家曾相当纠结，而地理位置是他们争论的核心。“我们以前住在河西区，上下班都方便。华苑在我的印象中是很远的地方。”刘女士回忆说，“当时很多人工作和生活的半径都在家周围的3公里内，一下子要去外环线边上居住，心里还是很打鼓的。

　　刘女士告诉记者，当时关于是否要搬迁到华苑，家里还经历了一场PK。刘女士的孩子在读小学，搬迁到华苑最直接的就是上下学的接送问题。刘女士的婆婆也不想与相处了一辈子的老邻居们分开。亲戚们也劝他们别买，说以后也许还会分房，“也有亲戚认为我们有房子住，还买什么房子呢，何况地点那么远，简直都到农村了！”

　　“我们当时也挺犹豫的，后来学校给大家开会，告诉我们城市住房外扩是趋势，政府盖华苑教师村是为改善教师的生活品质，商量了几个晚上，最后决定，买！”刘女士说。

　　创造条件也要买

　　当初的选择换来回报

　　天华里教师村一共29幢楼，设计可居住1800户。“房子是1997年入住的，我们搬过来时已经是1999年了。”刘女士说，“我们那时候买房不时兴贷款，4万元钱在当时不是小数，我们还找亲戚借了5000元。”

　　当时亲戚朋友对于他们借钱买房并不理解，而如今华苑天华里的房价已经从最初的600元/平方米涨至8000元/平方米，房价在10年间涨了10倍多。“朋友们现在都说我们有先见之明。”刘女士说。

　　有了封闭社区

　　排名前列次体会完善物业

　　刘女士回忆说，当年拿到房产证的时候，全家高兴得一宿没合上眼，“这是排名前列套真正属于自己的房子，以后再也不用交房租了。”刚搬进小区，幽雅的小区环境令刘女士一家倍感舒适。“天华里社区内有小花园、社区活动中心，一家人吃完饭后可以去花园里散散步，或者去活动中心打打球。垃圾放在门口一早就有人收走了，小区里天天有人打扫卫生，小区门口有人站岗，进了小区心里就特别踏实。”X

　　生活配套设施

　　从不完善到应有尽有

　　作为“排名前列个吃螃蟹的人”，刘女士刚刚搬到华苑的时候，也经历了很长时间才能适应。交通问题首当其冲。刘女士告诉记者：“刚搬来时，公交、超市、菜市场几乎全都没有。每天我都要从单位买菜回来。而且那时候，华苑里没什么公交车，上下班都要骑自行车，我工作的地方在河西，路程要一个多小时，冬天的时候，骑到单位，脚都木了。”

　　孩子上下学也是大问题。由于华苑周边没有什么小学，刘女士的儿子依旧在河西某小学上学，“每天放学后，孩子都要在学校等将近30分钟，我才能接他，到家之后吃完饭，有时候要9点多钟才能开始写作业。当时觉得儿子小小年纪，确实挺辛苦的。”

　　不久，华苑的相关配套开始兴起，建起了大型的公交站，盖起了菜市场，也建设了小超市，随着搬入华苑的人越来越多，刘女士一家也真正享受到了大型居住社区的种种便利。

　　作为排名前列批经济适用房 (论坛 新闻)的住户，刘女士见证了天津排名前列个经济适用房小区给人们生活和观念带来的一系列改变。

　　定居华苑体验不一样的生活

　　1995年，华苑天华里教师村开工建设。作为天津市经济适用房项目，天华里是当年市教委为改善教师居住条件而斥资补贴的安居工程。1997年完工后，1800户教师家庭悉数搬入。由于此时正值福利分房和商品房过渡期，华苑天华里的入住，在当时引起了不小的波澜。刘女士一家就是1/1800，她的丈夫当时是中学教师。X

　　“买环境”从华苑开始  提出天津市“上风口”概念

　　1997年，华苑居住区刚刚起步，1999年华苑二期项目让刘先生动了心。“我打算买房的时候，碧华里已经卖得差不多了，虽然从心理上还是觉得这里比较远，但是这时候这边已经通了几趟公交，而且小型的菜市场和金华勤超市已经开业了，生活还算方便。那会儿我就特喜欢这片新兴居住区的整体环境，正好地华里在销售期，那时候‘双水’的房子很少，而地华里却有。我当时做生意，手里有点钱，60万元买了两套。一套1层115平方米，另一套2层95平方米，我把我父母和妻子的父母都接过来一起住了。”刘先生提起自己的排名前列次华苑置业经历，得意地告诉记者，1999年的房价并不高，他的两套房子是付全款买的。

　　小区通了看房车

　　随着刘先生孩子的降生，与父母居住在两室内变得有些拥挤。刘先生思索着要在附近再购买一套房子自住。就在这个时候，华苑新城吸引了他的目光。

　　“和我刚买华苑房子不同，到华苑新城销售的时候，售楼处已经建了起来，我记得有个开发商率先买了三辆中巴，在市中心设了三条看房专线，定时定点载客到现场看房，应该算是天津最早的‘看房车’了。当时每天都有很多人坐看房车来看房，后来看房车陆续多了起来。”刘先生说，“我当时买的是华苑新城的云华里，6层砖楼。我清楚地记得，当时的房价是2980元/平方米，我买的是3层的96平方米的两室，2003年入住的。”

　　刘先生说，买华苑新城云华里的房子，不仅因为它是当时华苑的房子，还因为它优美的小区环境和超高的绿化。小区内欧式的会所，便民健身区和小公园都令刘先生眼前一亮。“我以前买房子更多的是看中户型，觉得房子够大、够亮就行了。看到华苑新城才知道，好房子不仅要屋子好，还要有好的环境，好的物业。就拿我楼下来说吧，房子前面种植了一些绿洲和向日葵，既温馨又有生活情趣。”永泰集团张志刚在接受采访时曾说：“华苑的销售就像分水岭，以前房型就是一切，而此后，房型只是最基础的要素，环境则成为提高产品附加值的关键因素。”

　　买房买的是环境

　　刘先生是外地人，毕业之后，他和同样是外地人的妻子租住了位于万新村21区的一处20平方米的小独单作婚房。“那时候，我们大学刚毕业没多久，也没什么经济能力，能在万新村有套房子结婚已经很幸运了。但是作为男人，我还是希望能够通过自己的实力来证明自己，能为父母做点什么。1999年的时候，我的机会来了。”X

　　诠释“后华苑时代”

　　天津硅谷

　　配套产业助推华苑经济

　　作为滨海高新区的重要核心区之一，华苑科技园总规划面积12平方公里，包括环内和环外两部分。先进的制造产业和现代服务业，如包括赛象科技、西门子和刚刚落成的马球会所均集中于华苑科技园。

　　随着滨海高新区的发展，华苑板块的整体功能提升迅猛。大批配套地产项目开始建设，一系列综合体项目逐渐映入人们眼帘，如智慧山 (论坛 新闻)、高银CBD、海益国际纽约公寓 (论坛 新闻)、中央领秀 (论坛 新闻)、力神广场 (论坛 新闻)、海泰国际公寓 (论坛 新闻)、顶佳金领地 (论坛 新闻)等项目均计划在明后年上市。

　　这些项目均符合华苑产业园区的定位，以文化创意为核心，以地产配套项目为辅佐。如总建筑面积近20万平方米的智慧山科技文化创意产业基地，结合了思想园、文化园、创意园、信息园四种业态，未来将建成集纳了写字楼、Loft公寓、Soho公寓、商业配套等多种模式，兼具办公、商业、教育、休闲娱乐等复合功能，其餐饮、咖啡、便利店、金融、电影院、实验剧场、书店书吧、画廊书院、艺术中心等设施的规划令人们眼前一亮。位于复康路与榕苑路交口的海益国际纽约公寓，包括一栋100米高的塔楼和三栋60米高的塔楼，总建筑面积约12万平方米，是集合了精装公寓、Soho公寓、商务办公、配套商业等业态的高档商务综合体。同样位于华苑产业园区环外区的高银CBD项目，包括商务中心区、高端住宅区、全亚洲规模的国际马球会、酒店及购物商场等，总建筑面积超过200万平方米，高银金融117大厦，总高度为597米，将会成为华苑产业园区内的地标建筑，首期预计在明年5月份上市销售。

　　随着华苑板块的逐步发展，区域化效应日益突显出来。而以新技术为代表的高科技产业园区的落户，将华苑板块的发展推向了新阶段。

　　经过近10年的发展，华苑产业园区内的加工制作业已被越来越多的中小型高科技企业所取代，商铺、写字楼、酒店、高档公寓、购物中心等配套地产项目拔地而起。据统计，目前华苑产业园区内配套项目总建筑面积达到270万平方米，是市内六区面积的，华苑的城市功能正发生着深刻变革。

　　稳中有升投资价值凸现

　　据相关统计数据显示，在目前华苑产业园区现有企业中，科技型的民营企业占85%。而他们看中了华苑产业园区未来的发展前景，纷纷布局落子。

　　北京某文化传媒公司的王小姐准备在华苑产业园内开创一种新的模式。她告诉记者，华苑产业园区的各项配套设施很完善，而且租、购办公用房还有一定的优惠，她准备和北京798的一些伙伴一起搬过来开创创意产业。“创意产业在北京已经相当成熟了，有一套非常完善的产业链。我想在天津也做一些创意产业类的项目，北京有一些朋友，只要这边价格合适，他们都愿意一起过来试试。天津的购买力很好，华苑产业园区的氛围也很不错，在这里开分店是不错的选择。”

　　也有不少企业将目光锁定在华苑产业园区内的写字楼和酒店式公寓。刘先生就是其中之一。他表示，自己家住在华苑，单位在城建学院，华苑产业园区正好坐落在中轴线上，未来的升值潜力肯定很大，“趁现在有钱买一套房子，未来保准不赔本”，尤其是今年国家连续出台针对住宅市场的政策，商业地产市场并未受到很大冲击。而且华苑产业园区内中小企业众多，未来写字楼和酒店式公寓的需求会随着企业的进驻而逐渐增加。“我调查了一下，现在华苑产业园区内写字楼的租金在1.5元/平方米·天至2.5元/平方米·天之间，售价在8800元/平方米至1.2万元/平方米之间。一套200平方米的办公用房每月租金在9000元至15000元之间，年投资回报率在6%至8%之间。这一数字要远大于住宅的投资回报率。而且，区内现有写字楼基本上都是满租的，新企业想要租房是需要排队的。”

　　业内人士表示，目前在华苑内投资的客户主要分为三部分：一部分是周边拥有一定经济实力的高校教师、医生、私营业主；一部分是周边郊县地区富裕起来的农民；一部分是内蒙、河北、山西等周边省市的投资客。而随着华苑上市项目的增多，这些投资还会逐渐加大。