西安楼市调控政策高调企稳 谨防市场反应过度

　　6月5日，住建部、央行、银监会共同发布二套房贷认定标准，对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的严厉政策。面对中央力度超前的调控，各地方版细则却出现了步调不一的情况，北京、上海等地出台的细则严厉程度甚至超过了此前中央的政策；而一些地方的细则基本“随大流”，紧跟中央步调；当然，不乏部分城市出台政策细则较为温和，力度也有所减缓。各地方版细则的步调不一，进一步加剧了市场的迷茫情绪，使楼市的短期走势受到了明显影响。

　　自6月1日起，以稳定楼市为主要目的西安楼市“16条”正式开始实施。面对全国楼市蔚为严厉的高调调控，西安出台的“16条”则被认为“太过温和”、“不痛不痒”。近日，搜狐焦点网一份网络调查问卷显示，西安近八成市民对本论调控的效果表示不满意，其中，对于西安出台的楼市政策，77%的网友认为其调控效果低于预期。甚至有业内人士评价，西安出台楼市“16条”完全属于“和稀泥”式的政策，将中央重拳调控的力度进行缓冲式减压。

　　政策企稳    避免西安楼市大幅度调整

　　西安市政府出台的《进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，主要从加快保障性住房建设、增加普通商品住房供给、加强房地产市场监管、扩大二手房交易等四个方面提出了16条具体措施。其中，对于保障住房建设的要求是《意见》中最为突出的内容，而对于增加供给与扩大二手房交易，也以规范市场、引导需求为主。仅仅在加强市场监管方面，要求“土地闲置两年坚决无偿收回”和“实行新建商品房预售资金监管制度”这两条中可以看出西安政府在规范房地产秩序中的决心，这两条也被认为是本次西安政策中较为严厉的措施。

　　“从地方政府的角度看，并不愿意看到楼市在国家打压政策下出现大幅的波动，因此稳定成为西安市政府出台‘16条’、防范楼市对新政反应过度的表现。”西安某研究机构分析师周保权认为，西安政府对楼市的调控，实际是在为市场注入信心。陕西省房地产研究会会长王圣学在面对记者采访时也表示，“西安政府没有打压房地产的意思，而是从规范和引导市场方面对楼市进行调控，通过加大市场供应量促使房价回归到合理的区间”。

　　而一些业内人士则认为，西安楼市政策企稳的实质其实是地方利益和中央政策的博弈。陕西前线百态广告有限公司副总经理见雅君表示，西安出台的“16条”基本像一个减震器，实际上是缓冲了中央的政策力度。

　　刚需庞大  西安房价呈现长期上涨趋势

　　尽管西安市用意“明显”的“16条”重在平稳市场，毫无打压之意。但日前西安市房屋管理部门公布的一组数据显示，西安房价在高调冲破六千元大关之后，终于在5月份出现回落，商品住房成交均价5861元，与4月均价6040元相比下降179元，成交量也出现萎缩。

　　“房价的回落主要受制于调控下市场浓重的观望。”记者采访一些业内人士表示，尽管西安市场素来以稳健的刚性需求为主力，但经历了去年一年的快速上涨，投资需求比例加大，而本轮以抑制投资、投机为主要目的的政策调控对西安市场的冲击还是很大，刚性需求同时陷入观望。

　　西安某研究机构分析师周保权认为，“影响西安房价的因素包括高速城市化的推动、市区人口不断膨胀带来的刚性需求、城市扩张与改造释放的刚性需求以及改善型需求、通胀压力下普通人投资意识增强等。当然最根本的因素就是城市化进程中形成的庞大需求，这将推动西安房价长期处于上涨的趋势。”

　　诸多业内人士表示，对于西安房价真正产生作用的，依然是庞大的市场需求。“西安目前正处于大规模城市建设期，房价仍有上扬空间，区域的发展潜力是影响房价的主要力量，在这样的背景下，市场表现将是稳中略降、蓄势后扬。”陕西金鼎不动产投资管理有限公司市场总监习瑞表示。

　　阶段性观望将持续   规范市场考验政府执行力

　　尽管房价已经出现回落，但相对现阶段西安市民的收入水平与承受能力，均价近六千的房价依然超过了不少人的预期。“按照西安市民的收入水平，房价在4500—5000元以内应该是比较合理的。尤其是对于一些正处在创业期的年轻人，按照西安的工资水平，这样的房价很多年轻人根本承受不起。”一位房地产策划人士认为，由于过高的房价已经超出了刚需的承受水平，在国家政策调控的大环境下，西安市场的观望将持续至少半年以上。在这期间，受到冲击的将是一些借机炒作、定价超过产品本身价值的中低档项目。

　　陕西前线百态广告有限公司副总经理也表示，在市场进行调整的过程中，有两类产品不受受到太大影响，一类是这对高端需求的高品质项目，另一类是性价比较高的低价项目，满足大多数人的刚性需求，随着明年保障性住房的大幅出现，价格和产品的实质性差异化将随后实现。

　　尽管西安“16条”中明确对开发企业提出要求，通过对预售资金进行监管，以规范房地产开发和企业经营行为，迫使开发商加快推盘速度，降低购房者风险。然而，记者采访一些业内人士表示，对于西安房地产市场的正确引导和规范，关键在于政府对政策的执行力。如果对于打击投资、投机需求的执行没有落实，受制于种种利益关系难以实现对企业进行有效监管，以及相关部门的配合协调等难以统一，那么政策的实际效果将大大折扣，这对于西安政府执行力将是一次不小的考验。