CRRC：解读西安曲江区域楼市发展趋势

　　解读西安曲江区域楼市发展趋势

　　研究单位：中国不动产研究中心
 
　　研究员：吴楠

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　　目录：

　　一、前言

　　二、西安曲江区域规划概况

　　三、曲江房地产市场变化趋势

　　四、未来曲江板块楼市预测

　　五、购房者置业曲江区域调查

　　前言：

　　如今，提及“曲江新区”西安的消费者无人不知晓，一直以来备受西安购房者关注。随着曲江新区的规划建设，如今已成为西安楼市的领地 (论坛 新闻)，追求高品质生活的消费者所追逐的目标。曲江新区占据了人文自然环境的优势。

　　近期西安市委、市政府研究通过的《曲江新区扩区发展规划》决定将曲江新区的面积从现在的20.57平方公里，扩大到40.97平方公里，面积增加一倍。东边由雁翔路扩至长鸣路，南至雁塔区、长安区交界；北侧界址以西安交大、西安理工大学预留地南侧规划路至长鸣路为界。新扩区域预计总投资120亿元，将在一期曲江文化景区的基础上，规划建设出版传媒产业区等九大文化产业园区，到2015年全面建成曲江文化产业示范区。

　　据悉，国开金融有限责任公司与西安曲江新区管委会签订了《西安开元城市发展基金合作投资意向书》，双方共同成立西安开元城市发展基金，重点支持当地规划的城市建设和区域发展重点项目。

　　2009年以来曲江范围内房地产开发面积不断扩大，区域人口不断增加，生活配套大程度的改善使区域内人居气息渐浓，宜居指数将不断攀升。曲江新区扩区后面积增加一倍，住宅用地新增6千亩再度吸引全城消费者目光，给千年古都带来冲击波，使曲江区域环境再次得到提升，吸引了更多购房者的关注。

　　二、西安曲江区域规划概况： 

　　（1）、地理区位：

　　区位：曲江新区位于西安城区东南部，以闻名中外的大雁塔和曲江池遗址公园为中心；面积：曲江新区的面积从现在的20.57平方公里，扩大到40.97平方公里，面积增加一倍；距离：曲江新区距离火车站9公里，距离机场28公里，距离钟楼9公里，距离二环2公里；

　　（2）、功能定义：曲江新区是文化产业示范基地；

　　旅游资源：曲江新区拥有丰富的旅游资源。区内有秦二世陵、汉宣帝杜陵、唐城墙遗址、大慈恩寺、大雁塔、曲江寒窑等文物古迹；建成开放大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江海洋馆等旅游项目；水景资源：拥有大唐芙蓉园内的北湖和曲江池遗址公园内的南湖共1200亩水面的稀缺水景资源；城市资源：拥有科教文化、商贸会展等众多城市资源；

　　（3）、区域规划：曲江规划有“一个发展核心、两个绿化带、三条轴线、四个功能版块”；

　　“一心”：以大雁塔为整个曲江的发展核心；“两带”：贯穿整个新区，宽100米的唐城遗址保护绿带；分布在绕城高速两侧共100米宽的绿化景观带；“三轴”：雁塔南路旅游商业发展轴线、芙蓉东路生态休闲发展轴线和曲江达到景观轴线；“四个功能板块”：唐风商业板块、旅游休闲板块、科教文化板块和会展商务板块； 

　　（4）、历史文脉：曲江是我国历史上久负盛名的园林 (论坛 新闻 视频)，是“盛唐气象”的典型代表；

　　园林：曲江，曾经是我国历史上久负盛名的园林，她兴起于秦汉，繁盛于隋唐，历时一千三百年之久，被誉为中国古典园林的先河；历史传承：秦时曲江称“陔州”，意为临水的长洲。汉时建有皇帝行宫“宜春苑”，“因其水曲折，形似广陵之江”，故有了“曲江”的美称。唐时，被辟园林，引终南山的水源，修茸扩充出千亩水面，建有芙蓉园、杏园、紫云楼、汉武泉、青龙寺、大慈恩寺和大雁塔等诸多景观，楼台亭阁绵延不绝；盛唐气象：曲江，是唐代长安魅力、风雅之所在，是建筑、园林、绘画、诗歌、宗教等汇聚的“盛唐气象”典型代表；

　　（5）、配套资源：曲江的商业配套较齐全，教育、医疗配套较少；

　　三、曲江房地产市场变化趋势

数据来源： GVA衡信柏迪西安研究机构

　　11月，西安住宅成交144.43万平方米，成交量比9月份环比上涨8%，成交均价5,194元/平方米。成交量创09年以来单月成交量新高，出现了“量价齐升”的局面。

　　从数据中我们可以看出，今年11月份除城内区域成交均价遥遥外，城南区域仍然在房价上处于攀升趋势，城南区域（包含曲江板块）始终以高品质、高水准的住宅西安房地产市场。近两年来，中海、龙湖、金地、紫薇、融侨、深鸿基、富力等一大批在全国有很高影响力的地产商，纷纷在区域内扎根造楼。据有关数据统计显示，11月城南区商品房销量虽然位居城区第二名，但35万平方米以上的好成绩足以证明城南区的魅力所在。住宅成交量和住宅均价仍以曲江新区内花园洋房及品质较高的住宅社区为主力销售房源，这些项目的成交拉动了城南区成交均价和在售均价。

　　自从2003年提出曲江新城的概念，到今年曲江二次扩区规划的落地，曲江发生了翻天覆地的变化，曲江房地产也随着区域的发展而分为以下几个阶段：

　　（1）、排名前列阶段：概念曲江（2003-2005年）

　　2003年曲江更名为西安曲江新区，曲江新城规划的提出，将曲江区域价值重新定位，提出五园一塔概念，奠定了曲江旅游生态生活基调。五园一塔包括大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池遗址公园、唐城墙遗址公园、植物园、海洋公园，其中，大雁塔和大唐芙蓉园的建成，增强了公众对区域发展前景的信心。

　　在此阶段，房地产市场价值开始凸显，品牌开发商诸如金地、中海开始进驻，曲江排名前列批豪宅逐渐形成，曲江逐渐成为普遍认同的高档住宅区及生态宜居地。这个阶段，地产价格开始缓慢提升，代表性楼盘为湖滨花园，别墅均价约为3800-5000元/平米。

　　（2）、第二阶段：资源曲江（2006-2008年）

　　随着五园一塔的先后竣工开放，以及曲江国际会展中心等多项文化工程的竣工，并且曲江开展了“曲江国际唐人文化艺术周”、“盛典西安文化活动”、“曲江国际文化论坛”、“曲江国产电影新人新作展”等一系列重大文化活动，建立了自己的非物质文化遗产保护基地，逐步形成了独特的曲江文化品牌。伴随着区域旅游文化的发展，旅游人口的不断涌入，曲江的区域认知度也不断增高。

　　由于生活配套的匮乏，区域房地产价值衡量单一，形成了以核心景观资源为价格高地，向外逐渐递减的变化趋势，曲江形成了以芙蓉园为核心的高端富人区。此阶段，曲江品牌开发商和高档楼盘云集，西安排名前列豪宅区地位不可撼动，景观生态住区价值深入人心，曲江价值得到高度认可。这个阶段，曲江房地产价格飞速提升，代表性楼盘为金地芙蓉世家，2008年别墅均价约为12000-16000元/平米。

　　（3）、第三阶段：多元曲江（2009年）

　　随着曲江市政交通配套的完善、大唐不夜城商业配套的开放、公交系统的逐渐完善，曲江的成熟度和美誉度得到广泛的认知，居住曲江成为越来越多人的居住梦想，曲江扩区也成为必然的发展方向。

　　这个阶段，曲江房地产发展呈现百花齐放的局面，曲江各地依托不同的核心价值点，形成各自特色的板块价值。随着南湖的建成开放，曲江核心区由芙蓉园片区扩大到芙蓉园-南湖片区，核心区价值得到飞速提升。目前曲江核心区项目主要集中在南湖以西，以低密产品为主，代表项目：曲池坊 (论坛 新闻)，高层均价8000-9000元/㎡，观湖产品10000-13000元/㎡。核心区外围依托不同的价值，形成了各自特色的板块。曲江东北片区依托西影路配套和文化产业园价值的成熟放大，逐渐形成全新科教文化板块，代表项目有哈佛公馆 (论坛 新闻)、龙湖紫都城 (论坛 新闻)，平台价格6000-6500元/㎡。

　　核心区南部外围项目，随着曲江城市功能的不断升级，逐步形成依托城市和商务价值的雁塔南路会展板块，代表项目融侨观邸 (论坛 新闻)、紫薇永和坊，平台价格6500-7500元/㎡；绕城高速外项目难以借势曲江，通过强化产品力、自造景观和高性价比形成价值，代表项目富力城 (论坛 新闻 视频)和大华公园世家，平台价格5500-6000元/㎡。

　　回顾曲江几年来的发展，曲江的景观资源和城市尺度的价值越来越凸出。类比国内外城市，具有强势的城市资源和稀缺景观的区域，比如北京的朝阳公园片区、深圳香蜜湖片区、美国曼哈顿中央公园区、英国海德公园区，都发展成为整个城市高端休闲居住区。曲江一个拥有资源的区域、一个紧邻西高新CBD的区域、一个逐渐成熟的高端居住区，种种质素表明，未来的曲江将成为西安居住“休闲核”，进入精彩纷呈的第四阶段。

　　（4）、第四阶段：魅力曲江（2010年之后）

　　随着大唐不夜城商业的成熟、周边高端项目逐步的入住、地铁的开通、曲江新区扩区规划的落地，曲江作为西安的明珠，将逐渐绽放出独特的魅力，曲江区域的楼市将进入快速发展阶段。

　　四、未来曲江板块楼市预测

　　说起西安的住宅，曲江无疑是西安代表性的区域。曲江不仅在房价上领跑全市，更以高品质、高水准的住宅西安房地产市场。中海、龙湖、金地、紫薇、融侨、深鸿基、富力等一大批在全国有很高影响力的地产商，纷纷在曲江扎根造楼。除了别墅、洋房外，曲江的“别墅级”品质住宅也成为片区内的亮点，此外还有很多平价项目，能让更多人实现定居曲江的梦想。根据目前曲江市场的一些迹象，判断未来曲江房地产市场可能的三大趋势：

　　（1）、趋势一：南湖东板块将发展为曲江新城市核心。

　　根据有关数据统计显示，通过对南湖东板块土地放量的统计，发现其出让地块的容积率为2.0-3.5之间，未来产品形式必然以小高层和高层产品为主，届时，南湖东板块将形成与南湖西板块不同的城市界面，成为曲江新城市核心。

　　（2）、趋势二：曲江核心区周边的价格将大幅度上升。

　　随着金地湖城大境项目高调入市，成功实现了小高层均价15000元/㎡，叠拼均价20000元/㎡，打破了曲江核心区的价格天花板，并实现了开盘售罄的热销局面，核心区价值得到飞速提升。随着核心区价格的提升，将带动曲江周边项目价格的快速提升，大大增加了整个区域价格上升的空间。

　　（3）、趋势三：曲江扩区规划的落地将加速移民曲江的热潮。

　　曲江新区扩区规划使曲江新区的面积从20.57平方公里，扩大到40.97平方公里，面积增加一倍。新扩区域以文化、娱乐、传媒等九大城市文化产业为主，进一步放大曲江的城市价值，提升曲江对市民的吸引力，进一步引发移民曲江的居住热潮。 

　　五、购房者置业曲江区域调查

　　伴随着曲江新区扩建规划出台后，西安购房者再一次将关注点齐聚曲江，置业曲江一石激起千层浪。曲江新区在人文自然环境优势和巨大发展潜力的吸引下，楼市价格也在不断的攀升。“人烟聚拢之处”为兵家必争之地，而被西安置业者一致看好的曲江已经成为房地产开发商的必争之地。

　　购房者置业曲江需求增大

　　近日，从搜狐焦点西安房地产网调查问卷中发现，2009年随着曲江新区的再次扩建，购房者置业曲江区域的需求比例逐步增大，趋向曲江板块置业的购房群体比例增长较快，其中计划在曲江区域置业的需求比例占到52%，有意向在曲江置业，目前正在考虑中的购房者比例占到了15%，此项调查再次有力的证明了曲江仍是西安诸多购房者关注的热点区域。

　　置业曲江区域 改善型需求占主导
　　针对“置业曲江，您的购房需求是什么？”调查结果显示出，目前置业曲江的购房者以改善型需求占主导地位，50%的购房者认为置业曲江板块以改善型需求为主导，30%的购房者买曲江区域的房子以投资型需求为主，仅有20%的购房者置业曲江板块是置业需求。

感谢内容支持：世联地产