关注:80%刚需支撑西安市场楼市“拐点”难现

2009-10-26 09:20:01 来源：焦点西安房地产网作者：吴楠

　　时下，楼市“拐点”之说此起彼伏，有关楼市的走势又成为业内热议的焦点。伴随着楼市的传统销售旺季“金九银十”的落幕，楼市是否会重新进入新一轮的观望？销售旺季过去之后，楼市的需求会不会打折？拐点论支持者坚信，在高位运行的楼市必然将再次下滑。　　在毫无购房经验的消费者面前，舆论的力量似乎总是一次又一次被无形放大。因为，每一个消费者都希望买到价廉物美的商品。每一个购房者都希望买到一套低价又性价比极高的房产。而对于西安的房地产市场来讲又将呈现怎样的发展态势？楼市“拐点论”是否影响着西安楼市，本期焦点关注特邀行业市场调研机构专家及地产分析师解读楼市现状及市场情况，楼市“拐”与“不拐”，并不是所谓的舆论观点能够左右的，让我们用数据来说话。　　【嘉宾】： 　　西安新兰德市场调研咨询有限公司运营总监冯颖女士；　　GVA衡信柏迪西安研究顾问部分析师赵一婷女士；　　【议题】： 　　1、2009年“金九银十”楼市黄金档期是否如约而至？地产分析师解读楼市现状及市场情况。　　2、楼市拐点是否已经来临？造成楼市拐点主要因素有哪些？　　3、“金九银十”是否成为整个楼市的拐点？　　4、2009年底西安房地产市场的价格和销量预测及走势分析。　　【时间】：2009年10月23日（星期五）上午10点整　　【地点】：搜狐焦点西安房地产网直播室（南门外长安国际B座708室）　　【主持人】：搜狐焦点西安房地产网记者吴楠　　【以下为直播实录内容】：　　【主持人】：很高兴本期的焦点关注我们邀请到了两位业内资深人士，一位是做市场调研机构的业内专家，另外一位是专业的地产分析师，欢迎你们做客搜狐焦点直播间。在今天的话题中，我们有请行业资深专家解读“金九银十”楼市的黄金档期是否如约而至达到大家所意想的效果？有报道说，“金九银十”造成了楼市的拐点，那么针对于当前热议的“拐点论”不知道我们在座的两位嘉宾是如何看待的？下面我们将围绕这个话题来谈一下，首先有请我们的嘉宾来谈一谈整个西安房地产市场目前的现状，“金九银十”楼市黄金档期的统计数据情况是怎样的？　　【冯颖】：好的，我从媒体上看到的消息来讲，今年9月份西安楼市销量完成整体还是不错的，10月份因为正值黄金周长假，目前可能还没有10月的统计数据，大家也许只是轻轻的感觉到了似乎有一点点冷。现在有很多楼盘正在陆续开盘、认筹，排号的人也很多。我觉得楼市拐点和股票是一样的，不可能是一条直线走的，不管怎么样都会有一个波动，稍微一波动就提“拐点”可能为之过早，我觉得有点太敏感了，价格稍微一高就说房价要回暖，舆论好像比现实反映的更快一点。　　目前有一个什么样的现象呢？楼市刚刚热起来，舆论就会说已经回暖，也许市场上还没有那么快的高扬。在楼市下浮的时候可能也没有那么快，可能只是一个小的波动，然后舆论又说“拐点”到了等等，我感觉实际的行动就像一位老人一样，可能行动会慢一点，数据变化会比较慢，但是言语上说的相对快一些。

西安新兰德市场调研咨询有限公司运营总监冯颖

　　有时候楼市的波动是正常的，能量守恒有一定的释放，比如说一个楼盘开盘肯定会比平时卖的好，慢慢的可能趋于平缓，从开始的高点到平缓肯定有一个过程。它肯定是一个曲线形式的，因为所有事情的发展都是曲线形式的，不可能一直持续高涨或者一直持续低谷的，我觉得正常的波动就定义为“拐点”是有点极端的，事情没有那么简单并不是单方向的，。　　我觉得我们不管做什么事情，它都有一个高峰和低谷时期，这也许是一个正常现象。当然影响一个市场和行业的因素就太多太多了，我们不能过早的下结论，房价上涨就说房价要快速增长了，冒然的下定义我觉得不是很合适。　　【主持人】：对于房地产市场的变化过于敏感，过早的下结论其实并不能真实的反映市场实际情况。　　【冯颖】：是这样的，作为一个购房者来说，我们因为跟消费者接触的很多，买房考虑的因素并不是由一个或两个因素可以决定的，是很多综合因素在一起的。例如真正要买房子的时候，肯定会量力而出的，首先有多少钱买房子，面对市场波动是如何考虑的？比如说原来准备在西安市南郊买房子，发现南郊房子太贵了，根本就承受不起，或者说现在手上就只有这么多钱，目前是不是就可以稍微往南考虑一点，到长安县去买个房子。对于需求量上还是一套房子，可能面积没有变只是选择的价格低了，这样的情况下我们能说“拐点”到了吗？显然是不能说的。　　【主持人】：说到这里，我们有请GVA衡信柏迪西安研究顾问部分析师赵一婷谈一下，您所了解的今年西安房地产市场“金九银十”的情况是怎样的？　　【赵一婷】：是这样子的，今年1到8月份，从全国的形势看消化掉了6000多万，也就是说一个月平均速度是这样的，但是市场结构是不一样的。在北京、上海、深圳一线城市来讲，豪宅比重会增长的快一点，这个是由城市的经济水平来决定的。　　而对于西安，其实主要是普通住宅的销售量，在9月份的时候，整个成交量是113.58万平米，基本上同比上涨了121.68%，但是比8月份稍微有一点下滑，基本上是持平的状态。9月份的销售均价是在5300元/平米，中间有一段数据可能大家统计的口径不一样，我们这边统计下来的是5300元/平米，如果单纯把住宅计算进来的话，商品房包含别墅和普通住宅，整个成交的均价应该在5026元/平米，实际上还是比8月份的数据有所上涨，但是上涨幅度并不大。其实西安的房地产市场真正开始有所变化是在今年的8月份，因为突破了5000元/平米的大关，而在9月份的时候，中间有一段周变化平均有出现过6000元/平米的大关，但是统计下来平均价还是在5000元/平米左右浮动。

GVA衡信柏迪西安研究顾问部分析师赵一婷

　　我们经常去一些项目楼盘市场调查，实际上在今年这一年内，我们先抛弃长期的一个时间段来说，可能有很多人就像刚才冯颖讲的一样，有很多人买房子是刚性需求，但是就这个价格来讲的话，或者说这个成交量的变化实际很大程度上，一部分是由购房者手上存有多少钱来决定的，另外一部分是由开发商的供应量和开发商给出的供应价格所决定的，基本上今年的各大开发商都进入了一个补涨的阶段。　　可能由于今年市场的关系，开发商实际上把价格有所提升，也就是说当价格提升了之后，包括有一些朋友在买房的过程中，可能本来他们确实是想买的，但是这个价格超过了实际的承受能力，所以说这也是造成9月份的成交量不如大家所期望的那么高的原因之一，但是实际上同比2008年8月份的销售数据来看，实际上还是有很大的成交量的。　　因为去年2008年8月份的时候，市场开始慢慢的变冷，从07年的火爆场面到08年的政策调控，然后到09年现在楼市慢慢的回暖阶段，实际上在3年内经历了蛮大的起伏的，单纯的说“金九银十”这个时间段，大家所预期的实际上现在这个形势已经算相当好了，至少在西安来说，应该是相当好了。　　同时还有一部分购房者并没有选择在9月份买房是因为价格的原因，因为价格远远超出了人们的预估，就像很多人开始期望的，可能价格在4500——4700元/平米之间，但是后来涨到5000元/平米的时候，必定会有一个心理承受期，他觉得价格这么高承受不了，自己接受这个事物会有一个过程。例如两到三个月价格还是在5000元/平米高居不下，购房者可能就会慢慢接受，可能就会想一下现在不买的话，将来价格会不会还会上涨，可能也会接受这个价格，可能买的面积会稍微小点，实际上它和是消费者心理承受过程是有关的。　　另外我还想说一点，对于房价这个因素来说，房地产作为一个商品，但是它是一个特殊的商品，它和其他的商品不一样。比如说像年轻人喜欢的笔记本电脑来说，它是一直在降价的，它之所以降价，就是因为整个科技技术在不断的提高，人力资本各个成本在缩减，由于科技的技术导致了它的价格下调，利润空间越来越少。　　而房地产是非常不一样的，它是由一个城市的经济发展水平来决定的，甚至可以说由整个国家、中国的经济发展水平决定的，经济发展的好，人民整个的收入就会增高。当收入增高之后，这种承受能力、购买能力就会提高，所以它就会必然导致房地产的价格有所提高。承受能力提高了，提高一个档次仍旧会买，这也就是为什么在北京和上海，这种天价的房子在不断的涌现，就是因为它有这样的一个需求，有些人具有这样的购买能力，所以西安的房价未来怎么样发展？一方面是看西安的经济水平怎么样发展，如果西安的经济水平发展良好的话，可能房价还会再慢慢的上涨。因为对于房价来说，政府现在也不敢太冒然的调控，对于中国来说，房地产已经波动太厉害了，所以如果要保持消费者和开发商良好信心的话，稳定确实是的一个前提。　　同时，对于开发商来讲的话，今年全国不断的出现地王，包括陆陆续续的出现了大量的地王，这可能也会造成一些消费者在想这么多地王出来以后房价会不会涨的更厉害，实际上我自己个人的观点是，毕竟地王造出来的房子不是为老百姓来造的，他们是为另一部分少数人建造的，对于整个西安市场来说，可能现在还没有发展到豪宅的阶段，西安目前成交面积的其实还是在80—100平米和100—150平米的户型，然后成交总价比较好的也是在40万元左右，实际上还是由刚性需求所决定的。　　西安城市的结构跟一线城市的结构不一样，一线很多是处于改善性需求，在西安是刚性需求。那么说到刚性需求我们就必须研究买这批房的消费者的年龄层，比如说刚准备要结婚，另外还有就是外来人口到西安，其实我们关注一下西安的统计数据，西安整个常住人口在2010年的话，常住人口将达到894.45万人。在调查的过程中，研究数据显示西安城镇人口就是比重提高的幅度的一个原因，70%的原因都是外来人口的迁入，同时会有一批大学生毕业之后，想要留在这里，这也是造成西安购买房屋很大一部分的需求量，我个人还是比较看好后面的市场的。　　【赵一婷】：排名前列个从人口结构看，现在这批人要结婚，必须得买房，有这样的刚性需求，这是支持之一。第二个支持，是因为现在基本上已经取消掉了分房制度，所以这实际上也是处于一个调整期，一个是计划生育的调整期，第二个就是分房政策的调整期，导致了必然有这样的住房需求出来。第三点，我们再来看一下投资需求，从以前来看的话，一线城市和二线城市相比，我之前因为在上海也呆了很多年，在上海的话实际上有很大一部分是投资需求，他们很多人买房子是为了赚钱，因为股票市场确实太动荡了，买了房子然后出租出去，这部分的收入是很稳定的，而且租金是一直在上涨的，这个甚至要比上班的收入来的更稳定一些，而且更放心一些。　　西安现在基本上平均高新区的房价，两房租金是在1000到1500元/月左右，而在城内区像草场坡这个区域，我们调查下来，40—60平米之间的房子如果是装修比较好的，也可以达到1000到1500元/月，甚至2000元/月的租价。从这些数据来看，其实西安的房价远远要比上海的房价低很多，所以从它的投资回报率来说，西安的投资回报率要高一点，但是西安人为什么投资需求没有被激发起来呢？因为西安人的整个意识会比较保守一点，对于这方面还没有投资意识，但是现在这个投资需求已经被激发出来，再加上地铁，地铁通了以后，地铁沿线将出现大量的购房需求。　　大家应该看到在高新区，租房市场是非常活跃的，这主要是由于工作的一些需求，包括外来人口的涌现，因为有一些外来人口，可能不打算在西安买房，存在一些租房需求。现在也有很多人投资意识已经起来了，也会出现很多家庭在考虑，未来的理财计划，会把目光转向投资房产这样一个市场。　　【主持人】：针对您刚才谈到的市场情况来说，今年“金九银十”西安的房地产市场还是非常活跃的？　　【赵一婷】：我觉得是比较稳定的，尤其是比08年好一些，甚至好很多，而比全国其他城市来看的话，我也觉得西安的房地产市场是比较好的，当然这也是相对来说。　　【主持人】：根据研究数据的显示，据您了解今年“金九银十”西安的房地产市场价格是有所增长，但是住宅成交量是否有所下滑呢？　　【赵一婷】：住宅成交量要分区域来看，我看到一些数据，比如在城西上周成交了612套，基本上是上涨了419套，均价在5162元/平米，有25%的提升。而在其他的区域，比如说在城内区和长安县就有所下降，然后在城北区有所上升，实际上在我们观测数据的过程中，几个上涨和下降都是波动性的，比如说在短期内，周变化或者月变化中，这种上涨或者下降，实际上都是由开发商的供应量所决定的，比如说在城西有某个楼盘开盘了，开盘推出大量的房源，就会造成这个区域内房价和住宅成交量快速上升，而这周整个区域的价格可能因为这个楼盘的价格来决定。　　对于消费者来说，如果一直生活在城西区域，那即使这个时间城东推出楼盘了也不会去买，他会一直等到城西这个区域中意的那个楼盘推出的房源。价格肯定是受物业类型结构所决定的，其实我自己个人的观点就是短期的，一个月、两个月或者一周、两周的市场波动其实都说明不了什么问题的。　　【主持人】：说到这里，冯颖主要是做市场调研的，针对西安这样的一个市场情况，您觉得从09年开始迄今为止消费者的心态变化是什么样的？　　【冯颖】：我觉得消费者心态变化可能也不是简单的说从09年1月份到今天的变化，消费者的变化应该是从他关注房地产开始，或者他知道自己要不要买房子，这是年轻人的想法。老人就想着，别人给孩子都买房子，我以后是不是要给孩子买，他们就开始关注这个市场了，关注市场以后就会发现西安的房价一直都没有怎么跌过。　　在08年之前，如果要说拐点，08年应该是一个大的拐点，它持续了一大段的时间。08年之前，大家都会觉的不管是专业搞房地产的或者从事房地产工作的人们，肯定也存在要买房，也是一个消费者。普通的消费者就觉得房子一直在涨，然后到08年的时候，大家会有一个假的高兴，会觉得房子肯定要降价了，然后这个时候就要赶紧买，再不买可能以后要涨。　　这是排名前列次遇到这种波折，也不知道这个跌了之后会不会再反弹起来，这都是未知数。08年过后，09年就开始慢慢涨，慢慢涨了以后，这种市场的声音、媒体的声音就说市场回暖了，也看到楼市确实有一部分开发商拿出促销等等的房源，大家也看到了。我觉得老百姓有一个简单的想法，就是地肯定是越来越少了，而且还有一个地段的问题，这样地段永远就不会再有了，就会考虑自己的需求问题，比如说交大附近的房子，孩子未来就是要上学，就是要去抢那个房子。看见以往的上涨就害怕，以前连续的都在涨，现在好不容易跌了一下，现在又涨大家就恐慌了，然后有一部分人就购买了，大部分人就出手购买了，房价就这样一直一直持续的上涨。　　我觉得现在的上涨可能跟以前的上涨有点不太一样了，以前的上涨可能有很多都是市场自然规律，因为刚开始买的人多了，市场供需双方的供需关系的调整，价格在涨。后来因素就更多了，比如房子本身的质量、地段、户型设计，包括物业、综合实力都上去了，必然导致它的价格会涨。　　地肯定会越来越少，这种简单的道理大家也都懂，事实上每个楼盘的价格涨的幅度不一样。消费者现在的心态就趋于平和了，不像以前觉得一夜一个价，现在很多人也已经有经验了，在09年以前已经购房的，已经有一部分经验了，已经具备初步判断的能力了。　　现在大家买房的关注点和以前的关注点已经不一样了。08年以前和08年以后购房的关注点不一样了，我觉得大家更加成熟和理性了，不有标像以前买房大家都扎堆，判断房子的质量等等的也没标准，比如说像咱们也做了大量工作，提供一些专业的建议，但是从长远来讲，肯定是涨的，不可能是跌的。　　比如说像陕北、山西、兰州、宝鸡的人都过来买房子，可能在本地都有房子，可能在村、乡、县都有房子，他们又到西安买，尝到甜头后又跑到北京去买，北京刚开始在周边买，然后到中心买，这种人就不断不断上升，所以就导致了有这么一股力量。我觉得应该在西安占到20%、30%，这种力量一直促使着这个城市不断的向前，剩下的70%、80%就是真正需求的市场，可能在上海和深圳，全国的20%、30%都涌进那边去，可能占的比例就大了，也是这样的。市场的发展肯定是趋向于好的，不管从量上讲，还是价上讲，短时间的波动非常的正常，尤其是对中小城市来讲。　　如果全国的市场有波动的话，跟大城市的变化、政策的变化影响非常大，一个政策推出来大家因为解读不清楚的时候，可能会存在各种各样的猜疑。　　【赵一婷】：导致的结果也是不一样的。　　【冯颖】：现在看到房地产市场，大家又开始讨论，到底是什么样的状况可能还得观望，可能跟现在猜想还是有一些变化，我一直是这么认为的。　　【主持人】：网上有很多网友非常关注，谈到“拐点”大家会预测说“拐点”来了房价会降，预测之后就会观望，很多消费者一直处于持币观望阶段，如果“拐点”来了房价降了会借这个机会出手买房，总觉得抓住到了一个契机，消费者是不是也会存在这样的一个心理变化？　　【冯颖】：都有这样的心理，在没有买房的时候就会观望，等买了房子就希望房价使劲的涨，自己不买的时候就希望它降，等自己一出手马上又希望房价使劲的涨，不断的有一部分人群，从这个人群然后跳跃到另外一个人群，下面一个人群又跳跃到上面这个人群，就像接力赛一样的，不管意识也罢，还是购买能力也罢，都是一个接力赛。　　【主持人】：在这样的基础上，刚才两位嘉宾也谈了这么多内容，那么对于西安的房地产市场来讲，无论从消费者的心态上还是从楼市的走向上，都进行了一个综合的分析。下面我想问一下在座的嘉宾，你们是怎么看待楼市“拐点”之说的？如果造成了楼市的“拐点”，你们觉得这个因素主要体现在哪些方面？　　【冯颖】：我觉得08年说“拐点”有很多可以支撑的地方，毕竟已经持续高涨了很长时间，房价之前使劲上涨，肯定有一个调整期，大环境不好然后说“拐点”，那个时候大家真的有点感觉寒冬来临的感觉，说“拐点”好像心里头还觉得掂量一下，还觉得有点份量，因为从整个氛围来看。　　全民在阴霾的氛围中还有可能，现在不管是国家还是全球整个舆论都在说，事实的数字也在说回暖，是一个向上的趋势，房地产毕竟是整个经济发展中的一个环节，虽然占的比重比较大一些，但是它只是一个行业，我觉得没像去年那样说“拐点”更让人觉得可信或者更让人掂量。　　【赵一婷】：一部分人希望它拐，价格跌不跌也无所谓了。　　【冯颖】：从老百姓、网友的心里来讲，他觉得应该拐，就像我们调查的时候，问消费者希望这个房子多少钱，大家肯定都有趋低心理，毕竟还有很大一部分人没有买房，这部分人的声音肯定是会有的。如果从客观的角度讲，拐的可能性不会很大。如果说这个拐点真的像舆论所说的那样，可能对西安市场影响会比较小。　　【谢一婷】：08年之所以出现那种情况，确实是因为金融危机，很多人都失业了，在西安感觉不是很明显。，失业之后很多人可能还不起房贷，可能就暂停买房的计划。另外还有一个就是政府出台的一系列的打压政策，尤其是对第二套房的打压政策，基本上把当时的投资需求大幅压缩。在一线城市里面，投资需求占购买比例的很大一部分，但是西安不一样，西安一直是刚性需求为主，即使现在出来的这么多舆论和资讯，很多城市还是二套房政策在加紧，但是实际上，我自己感觉对西安影响不是很大。对西安来说，很多买房的需求者他们还是排名前列次买房，还是为了结婚买房，并不是说我现在买第二套甚至第三套房，这个投资比例非常小，刚性需求还是占到80%。　　【主持人】：西安房地产市场还是有很大的刚性需求在支撑，它需要很长的释放过程，无论是出现拐点或是相关政策的出台，对西安市场的波及和影响都是最小的。　　【冯颖】：不能说最小，应该是不会有大起大浮的感觉，波动肯定是会有的。我觉得西安什么都比较缓慢一点，比如说人家快速发展的时候，我们发展的可能会比较慢，等影响来的时候，我们快速的发展期还没有过，影响来的时候可能有一个缓冲。　　【主持人】：总体来说09年西安市场的“金九银十”可以说是整体趋势还是比较好的。　　【赵一婷】：10月份的数据还没有出来，现在还不清楚。我们的感觉10月份跟9月份是差不多的，“金九银十”确实相对于其他几个月来说，成交量比较高，从今年2月份到9月份一直都是一个上升的状态，到8月份比较明显一些。　　【冯颖】：我觉得本来说的就是“金九银十”，这说明10月份可能要比9月份差一点，这可能就是一个规律。10月份比9月份差一点，我觉得也是一个正常的范围内，我是一直不赞成说拐点，比如说旅游。“五一”和“十一”是黄金周，总不能说“十一”过后旅游市场的拐点也来了。房地产可能也是这样，开始趋向于正常的，房地产市场正常促销或者正常销售的过程中，发现9月份和10月份是旺季，这个时候大家又主观因为9月份和10月份是旺季，大家又主观的去做很多活动，像房展会啊等等也都放在9月份、10月份，一年积蓄的力量等于就在9月份、10月份来释放，人为的去把它又推上了一个高峰，可能集中释放，下面就进入一个平稳期了。　　【主持人】：说到这一点，我想问问在座的两位嘉宾，2009年底西安房地产市场的价格和销量会有怎样的一个预测？　　【赵一婷】：首先我觉得根据往年的成交状况的话，9、10月份肯定达到一个比较高的一个点，然到后面可能会有所下降，因为本来很多开发商在9、10月份都有促销手段，就是暗降价的形式，而且很多开发商会选择在9、10月份开盘，这就造成9、10月份的成交量会急剧上升的爆发期。这样以来必然将会导致，在后面几个月成交量可能会下降，但是至于价格这一方面的话，我自己感觉很难判断，主要有两个原因：排名前列个原因是到年底很多开发商急于回笼资金，因为银行催款，它要还款的话，可能在年底出现一定的促销行为，因为年底也是很多开发商给销售员评判业绩的一个考核点，那这个时候出于这方面的因素，不管是业务员也好，还是营销经理也好，还是开发商本身资金的需求也好，各个方面的需求都相对导致它们拼命的在年底想要把销售量提升，等于在爆发一个销售量上去。所以有可能是后面会降，但是到过年跟前的时候，成交量反而会升一点，这个成交量的升像我前面说到的是目的性的，是为了提高自己的业绩，当他们自己急于把房子销售出去的时候，在价格上面就会有一定的让步，这个时候我自己感觉在年关跟前的话，可能会出现成交量上升，但是价格有可能反倒不像9、10月份这么高的一个现象出现，自己不认为到年跟前的时候，价格会出现大的一个增长，如果我判断没有错的话，应该是这样一个情况。　　【冯颖】：我跟赵一婷的看法是一样的，因为这种压力到年底要还款，包括人工的工资等等，有很大的一个需求，我觉得他们可能会拿出来一些促销手段等等，那个时候因为房源的问题，房子的位置可能更好，房子的条件会更好一点，房价可能会出现一个波动，可能涨的没有那么厉害了，可能跟现在的价格持平，或者稍微有一点上涨，但是消费者买到的房子楼位会更好一点，性价比来讲还是比较稳定的。也许房价是上涨了一些，但是楼位、楼层可能又好一些，也没有办法说价格有多大的上浮，因为我还是觉得判断一个事情，有太多太多的因素，不是一个单纯的价格就可以决定是好是坏。