《认购书》同样具有《商品房买卖合同》效力
2009-08-20 08:40:57
来源：
三秦都市报
基本案情：购房者与开发商签订了一份《认购书》，该认购书对当事人的名称、住所、房屋的基本情况、房屋的销售方式、房价、付款方式及时间、面积及差异处理、交付日期及条件、装饰、物业、、办理产权证、供水电气及基础设施和公共设施、违约责任及争议解决等有明确约定。签订后，购房者支付了全部房款，等待签订正式合同。在等待期间购房者考察了其他楼盘，认为所定楼盘价格过高，后以此为由拒绝签订正式《商品房买卖合同》。开发商申请仲裁，要求确认认购书具有《商品房买卖合同》的效力。
仲裁结果：该《认购书》具有《商品房买卖合同》的效力。
案件评析：认购书或认购协议的本身，符合合同的法律特征，是一种独立的合同。从认购书主要条款来看，它一般约定的是当事人签订商品房买卖合同之前相关事宜，是约定当事人双方有义务在一定的期限内签订商品房买卖合同，它最突出的特征在于约定当事人将来订立合同而履行谈判义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。实践中一般的认购书约定的内容比较简单，仅表示当事人之间有将来订立商品房买卖合同的意思的，但买卖合同的详细内容并未涉及，对此，应理解为双方对本约的内容还没有达成共识，双方负有的义务是将来就买卖合同的签订进行磋商。如买受人明确表示拒绝与开发商进行磋商，才产生未履行认购书的违约责任。
但是认购书约定的内容与商品房买卖合同应当具备的主要内容基本相同的，并且购房者已支付了房款，情况就不同了。根据相关规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
本案中，双方签订的《认购书》约定全面、具体，已经具备了商品房买卖合同应当具备的主要内容，购房者在签订《认购书》时也交纳了全部房款。另外购房者不签订正式购房合同的理由是房屋价格过高，这一部分内容双方在认购书中已有明确的约定，属于已协商确定的内容，因此其辩解不能获得支持。购房者与开发商所签订的《认购书》具有《商品房买卖合同》的效力。
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