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前10月房企业绩亮眼 销售压力却已显现

2017/11/15 09:26 来源: 第一财经日报 评论
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随着行业集中度不断提高,标杆房企话语权开始增加,销售业绩也继续保持增长。

随着行业集中度不断提高,标杆房企话语权开始增加,销售业绩也继续保持增长。

中原地产研究中心统计数据显示,今年前十月40家房企合计销售达到了3.64万亿,同比涨幅达到了41%。房企年度目标完成平均已经超过90%,部分房企已经完成年度任务。“千亿房企数量在2017年将超过15家。”中原地产首席分析师张大伟说。

标杆房企业绩保持增加

第一财经记者不完全统计发现,截至前十月,包括碧桂园、恒大、万科、融创等房企销售业绩都超过去年,不少房企提前完成今年目标。

融创发布的公告显示,截至2017年10月底,该集团年内实现合约销售金额2517.4亿元(其中,合同销售金额为2484.1亿元,预订销售金额为33.3亿元),同比增长133%,合约销售面积约1457.9万平方米,合约销售均价约17270元/平方米。按照目前的销售节奏,融创今年有望超过3000亿销售规模,实现自己的规模增加。

碧桂园公告称,截至2017年10月31日止十个月,集团连同合营公司和联营公司,共实现合同销售金额约人民币4847.7亿元;合同销售建筑面积约5312万平方米。至此,碧桂园已完成其对外公布的年度销售目标5000亿的96.95%。按照目前的节奏,碧桂园有望到年度突破6000亿销售额。

万科公告指出,2017年1月至10月万科累计实现销售面积2912.3万平方米,销售金额人民币4328.9亿元。而去年同期累计实现销售面积2339.9万平方米,销售金额3118.9亿元,今年同比增长24.46%及38.8%。

旭辉公告显示,1月至10月,旭辉累计合同销售金额约788.7亿元,同比增长69.54%;合同销售面积约451.77万平方米,同比增长75.15%。前10月合同销售均价约1.75万元/平方米。按照之前旭辉对外数据,该集团前10月的合同销售金额已完成2017全年合同销售目标(人民币800亿元)约98.6%。按此计算,旭辉今年销售突破千亿问题不大。

世茂房地产披露的数据显示,2017年前10月,世茂房地产的累计合约销售总额约为786.0亿元,累计合约销售总面积为4,684,622平方米,同比分别上升39%及15%;平均销售价格为每平方米16,779元。

绿地香港公告显示,2017年首十个月之合约销售约为人民币245.52亿元,按年增加约人民币91.20亿元,增幅约为59%,已完成2017年全年销售目标人民币230亿元的107%。而已售合约总建筑面积则约为1,857,932平方米,按年增加约641,652平方米,增幅约为53%,平均合约售价约为每平方米人民币13,215元。

张大伟指出,房企整体销售数据升温,楼市虽然调控,但市场影响在3季度末才出现,整体看,叠加上2016年末的结转,大部分主流企业依然收获了不错的业绩表现。

事实上,在行业强者恒强的局面下,房企的规模扩张还未结束。中国CEO丁祖昱认为,品牌房企规模越来越大,很多房企都把千亿销售作为了阶段性目标,预计2020年千亿房企将达30家。

价格压力不断增加

不过,虽然房企今年总体业绩保持稳定,但是销售和价格的压力已经开始悄然显现。

众多依靠前三季度表现基本完成任务的房企,在今年剩余的时间里进取心略显不足,四季度楼市或将更为平淡。不过也有观点认为,货币政策收紧的当下,房企回款压力增加,随之而来的推盘压力也会提升。

今年10月,苏州“东原千浔”推出自己的高层产品,从数据显示,销售均价约280万/套,折合售价约2.2万/平方米。不过记者从苏州业内人士处了解到,该项目销售并不理想,即便按照目前售价,该项目基本属于亏损状态。

去年4月,东原地产以成交总价约18.79亿元拿下上述项目地块,成交楼面价16801元/平方米,首次进入苏州。按照这个价格测算,其保本售价应该在2.8万/平方米左右,即便是亏本销售,该项目的销售依旧不理想。

“旁边有项目楼面价约6000元/平方米,这个项目楼面价直接贵了1万,出来市场销售很困难。”一位苏州业内人士告诉记者。

事实上,虽然开发商有利润诉求,但是一直不开盘同样影响资金周转情况,很多开发商开始被迫出货。去年的很多高价土地开始逐渐入市,而面对的却是平淡的市场。

今年10月,合肥一个叫“皖新翡翠庄园”的项目因降价遭遇业主维权。合肥市物价局网数据显示,这个位于合肥市肥东县的楼盘从今年1月13日开始备案,至今已经备案5栋房源,分别是3、5、13、15和7号楼。

而此前4次的备案均价约为12888元/平方米。8月31日最新备案的7号楼,价格却为11863元/平方米。这意味着,此次备案价每平方米平均下降了1025元,以一套100平方米的户型计算,新房源降价幅度达到了10万元以上。9月初,部分业主在皖新翡翠庄园售楼处门口挂起了横幅。

市场越来越冷静,开发商也不得不以价换量。

合肥365地产家居网数据中心的数据显示,上半年合肥市区共销售了住宅类商品房10707套,环比下跌77.3%。

在土地端,今年11月合肥肥东和肥西县的两宗居住用地进入现场竞买环节,因竞买人报价未能达到出让人设置的保留底价而流拍。此前的7月到10月,合肥市已经有三宗居住用地流拍。

从开发商的业绩也可以看出端倪。万科2017年10月份实现销售面积247.8万平方米,销售金额人民币367.9亿元,同比分别减少28.75%、24.9%。销售均价约为1.48万/平方米,而今年2月万科的销售均价达到了历史的高点1.63万元/平方米。

融创2017年10月销售均价约人民币15350元/平方米,而其前10月销售均价约为17270元/平方米。旭辉10月合同销售均价约1.59万元/平方米,其前10月销售均价约1.75万元/平方米。

不难发现,大部分开发商在10月以后销售均价和销量都开始下滑。“预计明年春节开始,很多扛不住的开发商将开始被迫出掉自己的高价拿地货值,以价换量情况将出现。”一位房企高管告诉记者。

同策研究院总监张宏伟认为,虽然今年大多数已经提早完成销售目标,并且部分房企还上调目标,今年已经销售压力不大,对上市房企来讲,今年可以给资本市场一个完美的交代,但是,销售业绩自今年下半年以后已经开始显现压力,房企2018年重置销售目标背后的压力将越来越大。

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责任编辑:张盈  JN1595

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