碧桂园颠覆传统商业模式 新型城镇化有3.0版了

今年上半年，碧桂园集团共实现合同销售额约2889亿元，同比增长131%，领跑行业。继去年合同销售额超越3000亿元大关后，碧桂园再度实现跨越式发展。

“碧桂园上市10年来业绩的飞跃离不开公司早年确立的战略定位——中国新型城镇化进程的身体力行者。”房地产经济研究专家、中山大学岭南学院副院长方建国表示，“对城镇化的执着让碧桂园在旁人的犹豫中不断创造佳绩”。

惊人的市场纵深

“早在15年前，碧桂园就在这里开发了大型住宅小区广州凤凰城。可以说，没有这个项目就没有新塘镇美丽的今天。”曾任广州增城新塘镇主要负责人刘观估告诉记者：“2002年，新塘附近还是一片荒芜。碧桂园却选址于此，并不断推动新塘与广州市区‘同城化’环境建设。从这个意义上讲，新塘其实早已是广州的卫星城了。”

“这里民营经济发达，很多人致富后原本打算回乡自己盖房子。看到新楼盘和配套设施拔地而起，环境又如此美丽，大多数人都选择直接在小区里买房入住。这样做最明显的好处是私搭乱建少了，环境治理的难度也下降了。可以说，碧桂园不仅改变了当地人的居住观念，也节约了土地，是对新型城镇化进程的巨大推动。”刘观估说。

综合数据显示，近年来碧桂园集团约50%的销售收入来自于国内一二线城市，另外50%均来自国内三四线城市。按照知名地理规划科学专家、中山大学地理规划学院副院长周春山的说法，“今年以来，相当多的一线城市与强二线城市实行限购。在这一前提下，碧桂园的销售业绩仍能实现跨越式增长，得益于多年深耕三四线城市形成的市场纵深。这使碧桂园能够在较大程度上抵御市场波动”。

统计显示，今年上半年，碧桂园继续强化在三四线城市的市场优势。截至6月30日，其城镇化布局已经遍及全国29个省区市，其中105个项目在当地的市场占有率超过20%，11个项目市场占有率超过50%。

碧桂园集团总裁莫斌在中期业绩发布会上表示：“较为平衡的项目组合反映出碧桂园对处于城镇化不同阶段的市场均有充分理解。未来，公司将持续拓展一二线城市、巩固三四线城市，以提高全国范围内的市场份额。”

服务人的城镇化

“碧桂园对三四线城市市场的信心来源于集团早年在一线城市周边积累并沉淀下来的商业模式，以及对中国新型城镇化建设前景的乐观态度。”碧桂园集团副总裁、新闻发言人朱剑敏介绍说，追溯碧桂园的发展历史可以看到，碧桂园的排名前列个项目“顺德碧桂园”就是一个小城镇项目。该项目是25年前开发的，目前占地面积超过万亩，住宅、酒店、办公楼、学校、交通、医院等一应俱全，俨然已经成为一个生态环境优良的小城镇。

在广东省委党校新型城镇化研究中心主任陈述看来，碧桂园以城市开发和运营著称，受益于新型城镇化建设，公司业绩进入爆发周期是很自然的事情。陈述表示，在碧桂园的600多个项目中，有相当多的社区已经实质上形成了小城镇。这样的规模在国外很多地方已经堪比小城市，因此要按照城市理念来运营。

“几年前，我们的居住环境还不太好，周边很多地方脏乱差问题严重。自从碧桂园进驻开发以来，城镇环境得到巨大改善，现在很多在市区工作的职工都在碧桂园置业了。这样的改变对于我们这样一个县级城市来说无疑起到了风向标作用。”广东省肇庆市高要区委办公室主任邹干豪告诉记者。

“推动新型城镇化建设，房地产企业负有义不容辞的责任。经过几十年的发展，国内已经成长起一批包括碧桂园在内非常成熟的房地产企业，这些企业能够调动大量资源，在推动新型城镇化建设方面具有先天优势。”莫斌表示，碧桂园应该发挥这些优势，为中国的城镇化，特别是人的城镇化作出贡献。

促进产城融合发展

在周春山看来，碧桂园的新型城镇化发展思路大体可分为3个阶段，早期是顺德碧桂园、广州凤凰城等传统大盘，算是1.0版；2.0版是三四线城市中心区的高端项目；3.0版则是以科技小镇为代表的产城融合项目。

传统小区是以居住为核心的，科技小镇则是以产业为先导，带动居住与人口、商业集聚。从这个意义上讲，碧桂园正在从造“居城”向建“产城”转型。

2016年4月份，碧桂园开始筹备科技小镇项目。同年8月份，集团响应顶层设计关于建设特色小镇的号召，发布“产城融合战略”。

2017年5月17日，碧桂园排名前列产城融合的科技小镇标杆项目——潼湖科技小镇破土动工。该项目坐落于广东惠州，毗邻深圳，目标是以思科数据中心为依托，打造高级的物联网和智能控制产业基地。碧桂园潼湖科技小镇产城事业部总监王腾介绍说，目前小镇已经吸引了一批科技企业入驻，在未来5年至8年内，项目总投资将达到300亿元。

朱剑敏表示，对于碧桂园来说，这不是一次简单的试水，而是战略性的选择。目前，碧桂园已在珠三角、京津冀等区域初步布局了多个科技小镇，今年将有20个左右的科技小镇项目落地。同时，碧桂园已与思科、富士康、李开复创新工场、浪潮集团及清华大学、中科院综合研究中心等一大批公司和机构建立战略合作。

“碧桂园要求每个科技小镇一定要有一个主导产业，并引入一两家高级或国内龙头企业。”碧桂园集团助理总裁、产城发展事业部总经理向俊波表示。

对于在传统住宅开发领域以“高周转”著称的碧桂园来说，产城融合的科技小镇是对其传统商业模式的一次颠覆。“住宅不着急开发，先把产业做起来。有了人气，再赚未来的钱。”向俊波表示，对于科技小镇，碧桂园寄予厚望，它不仅寄托着企业对未来业绩的期待，更承载了带动地方产业升级的深层次思考。(经济日报·中国经济网记者 张建军)