别中了虚假宣传的“圈套”如何维权专家为你支招

现实生活中，有很多“套路”。有关学区房，也有不少“圈套”与“陷阱”，比如虚假宣传、开发商玩慨念爱炒作、不兑现承诺……最终宰你没商量。

面对众多琳琅满目的“学区房”，购房者看得“云里雾里”，一时难以识别“真假学区房”。也不知道什么时候是购买的较佳时机，一旦自己买到了假学区房后，又不知道如何维权才能将自己的损失降到较低。不急，如何识别“真假学区房”，如何给自己维权呢？我们来听听业内专家、律师们怎么说。

什么是真正的学区房？

重庆优地美机构董事长沈光明称，市场上对于学区房的概念较多，不同的人群对于学区房的定义有所不同。准确定义的学区房是指：拥有人们普遍公认的具有较高教学水平的教育配套社区，也就是消费者心中的学区房；重庆典型学区房比如鲁能星城、融侨半岛、龙湖·两江新宸等。但广义上的学区房就是小区附近有学校。

因此消费者在辨别学区房时，需要特别要注意这三个方面的信息。一是地理概念：学校是否在小区附近，是否属于该学校划片招生范围；二是品牌真假度的概念：开发商容易夸张宣传，或者是混淆概念；利用文字上的相同混淆视听；三是指标限制：很多社区确实是有配套的教育设施，但是指标名额有限，在购买时需要清楚的了解。

那么消费者在购买时，需要头脑清醒，与开发商了解清楚，而不能仅凭借广告宣传就以为跟自己心中所想是一样。最后导致不可弥补的损失。

买到假学区房，该如何维权？

如果一不小心买到假学区房，与房产商发生纠纷；我们又该怎样维护自己的正当权益呢？

2016年2月1日起施行的《房地产广告发布规定》第十八条规定：“房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。”

《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”此条中所指的“相关设施”，是指《商品房销售管理办法》第十六条规定的“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施”，但有关“学区房”内容的相关规定并不明确。

现实中，如何维权？重庆联益律师事务所主任律师连毅表示，重要的还是看商品房买卖合同的约定。在销售过程中，售房人员的口头承诺无法成为一种保障，也不能作为证据。在与房产商签订合同时需要注意的是：首先确定此公式作为售房方需要的一些相关证件是否齐全（也就是判定此售房行为是否合法），比如：《售房许可证》。其次是需将价格等一些切身利益条款载入合同。

连律师称，在合法权利未得到保障时，业主在维权过程中，首先需要举证，其次可以通过房管局等主管部门进行调节，最后是走司法程序。在整个过程中，合同、宣传单、录音、视频都可以成为维权的证据。

因此，购房者如果对教育资源有特别考虑的，应注意关注政府部门的相关规定，单凭房产商的口头允诺及宣传资料，在维权过程中很难举证；购房者应将所有的相关条款详细的在合同中进行约定，方能做到有法可依、有理有据。