房地产火热下的冷思考,我们身在何处?

2017-08-21 09:15:04 来源：搜狐焦点网

近期，房地产政策的密集推出，再次引爆了市场的热度，牵动了投资者的敏感神经，共有产权、租购同权、长效机制，这一切都与调整经济结构，防范系统性金融风险息息相关，到底该如何看待房地产调控对中国经济的影响呢？

回顾过去，去杠杆调结构的中国经济在2016年下半年企稳，2017年上半年GDP增速达到6.9%，高于预期，这背后金融地产的贡献可谓居功至伟。2016年，全国新房销售额创历史新高达到12万亿元，已经直接占到当年GDP的16%。随着新房销售火爆背后带动的钢铁，水泥，装修材料，配置家电以及银行放贷收入等一系列的相关产值增长占GDP的比例无疑更高。2017年上半年，全国新房销售额同比增长21%，再创历史新高。

不过，房地产的行业特点是高负债，开发商往往从银行借款高负债买地开发，购房者又往往从银行借款高负债买房，地产业金融业占GDP比重过高往往背后是社会整体负债率过高。2016年底，中国非金融部门债务率（排除金融行业负债后反映整体经济的真实负债率）达到当年GDP的235%。根据IMF的报告，由于信贷过多地集中到了效率低下的固定资产投资中，“2008年只需要大约6.5万亿元人民币新增信贷使GDP提高5万亿元，到了2016年，同样金额的GDP增长需要消耗20万亿元人民币的新增信贷”。IMF预计，按照现在的趋势，到2022年中国的非金融部门债务将超过GDP的290%。

从居民贷款买房的数据看，2016年中国房贷余额占储蓄比重达28.5%，超过90年代初日本房地产泡沫破灭前夜的水平；2016年上半年，中国居民新增房贷占GDP比重达8.6%，超过1989年日本房地产泡沫最严重时候的3%，也超过2007年美国金融海啸前的8.0%。中国居民购房贷款新增额/新增商品房销售额在2016年上半年达到56.5%，也高于美国金融海啸前2007年的50%。2016年，工农中建四大国有银行超过六成的新增贷款流向了房贷领域。

数据是死的，也许还会有人质疑，这些数据真能说明问题吗？我们可以结合自己生活的感受来讲。首先，现在大家都有机会出国旅行，请想想，大家在任何一个国家能看到咱们国家一二三四线城市那么庞大的新建及空置楼盘群吗？这背后可都是庞大的银行负债啊。第二个例子，我在利檀投资2016年年报里写过：2016一个夏天夜晚，我在上海居住的小区外面街道散步，发现满大街的店铺几乎一半都改成了房屋中介，在夜晚10点的时候，每个中介的业务员们一排排站在店门口由店长进行激励训话，空气中弥漫着犹如2015年夏天股市大牛市时的狂热气氛。本来就处于高位的中国一二线楼市楼价在短短一年不到就又上涨了一倍，就像股市从1000多点涨到3000多点时还有不少人提示风险，而当股市涨到5000多6000点时看空者就几乎被消灭了一样，现在所有原来对一二线房价看空的专家也都没声音了。当所有原有指标都没法说明一种资产价位的合理性时，人们宁愿去创造一些新的复杂指标比如新入学儿童房价指标等等来证明泡沫的合理性，并相信全能的政府只要放松一下对楼市的限购限贷，或者继续控制土地供应，一二线城市楼价就会持续上涨，至少永远不会暴跌，特别是最安全的资产。当对一个资产已经没有看空的人，意味着几乎所有人都已经入市了，特别是多数人还是高杠杆入市的，那么后续的接盘者还能有多少呢？极度的繁荣造成了很多房地产企业老板拥有极大的财富，他们也尝试投资其他行业，却由于做惯了舒服生意后无法适应脚踏实地的实业项目，只好去热衷追逐所谓性感热门高成长其实做不好会烧钱无数的行业：比如影视，概念互联网业务，或者更高杠杠的保险金融行业。某些富有的房地产企业顺应政府号召把大笔金钱投入到高级烧钱行业：职业足球俱乐部，他们挥舞着支票簿满世界追逐愿意牺牲职业前途来中国踢球的大牌球星，甚至大幅推高了全球足球运动员的平均身价。不过仔细看看这些无所不能的大房企的资产负债表，其实他们拥有更多的是数倍于其净资产的负债。

最后，我们可以回到具体的中国房地产企业的财务状况。近几年，中国的大型房地产企业（一般都是上市企业）开展了军备竞赛一般的疯狂扩张，造成了负债率在不断攀升，而利润率却在逐年下降。在全球央行开始收缩流动性的背景下，这会造成潜在的债务危机。当银行开始响应央行的精神开始收紧放贷时，连地产首富都要狼狈地抛售资产，而这还根本是刚开始。每一次经济危机都是债务危机，都是从某些大型的企业开始还不起债务开始。那么，下一轮经济危机，有没有可能从最脆弱的房地产行业引起呢？